Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2019 г. N 03АП-3343/19

г. Красноярск

14 августа 2019 г.

Дело N А33-25193/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Бутиной И.Н., Хабибулиной Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лизан Т.Е.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Север" - Иващенко О.В., представителя по доверенности от 04.12.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мадор" (ИНН 2465219127, ОГРН 1092468006180, г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 16 апреля 2019 года по делу N А33-25193/2018, принятое судьёй Красовской С.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Север" (ИНН 2463235772, ОГРН 1122468014272, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Мадор" (ИНН 2465219127, ОГРН 1092468006180, далее - ответчик) о взыскании 1 756 499 рублей 44 копеек задолженности по договору субаренды от 01.02.2014 N 2-02/14-01А в том числе: 474 368 рублей 90 копеек постоянной составляющей арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.09.2017, 45 547 рублей 58 копеек переменной составляющей арендной платы за период с 01.03.2017 по 31.05.2017, 1 236 582 рублей 96 копеек договорной неустойки.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 01.11.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены: акционерное общество "Управляющая компания "Финансовый клуб" (ИНН 7813501616, ОГРН 1117847188711, г. Санкт-Петербург), общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (ИНН 7811646126, ОГРН 1177847140525, г. Санкт-Петербург).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2019 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 474 368 рублей 90 копеек долга (постоянной составляющей арендной платы), 45 547 рублей 58 копеек долга (переменной составляющей арендной платы), 155 000 рублей неустойки, 30 565 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-с 15.05.2017 ООО "СЕВЕР" утратило фактическую возможность сдавать в субаренду ООО "МАДОР", перестало выдавать ключи для открытия\закрытия помещения, утратило фактическую возможность влиять на обеспечение помещения электроэнергией (прекращать или возобновлять подачу электричества).

-с 15.05.2017 ООО "МАДОР" заключило договор аренды на тот момент с собственником помещения ООО УК "Финансовый Клуб", начало выдавать ключи для открытия\закрытия помещения, приобрело фактическую возможность влиять на обеспечение помещения электроэнергией (прекращать или возобновлять подачу электричества) имело ООО УК "Финансовый Клуб".

-договор субаренды от 01.02.2014 N 2-02/14-01А прекратил действие с 15.05.2017.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2019 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 07.08.2019.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц.

От истца поступил отзыв, согласно которому краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 N С-02/12-КС ежегодно продлевался на одиннадцать месяцев, последний раз - до 30.09.2017. Обстоятельства, установленные в рамках дела N АЗЗ-15798/2017 в части определения момента прекращения действия Краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N С-02/12-КС с 01.10.2017. имеют преюдициальное значение по настоящему делу. Договор субаренды от 01.02.2014 N 2-02/14-02А продолжал действовать по 30.09.2017 и прекратил свое действие с 01.10.2017.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между ООО "Коммерц Строй" (арендодатель) и ООО "Север" (арендатор) подписан краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 N С-02/12-КС (далее - договор аренды, краткосрочный договор аренды), по условиям которого в дату подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель передает, а арендатор принимает помещение во временное пользование на срок аренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора (пункт 2.1.1).

Площадь помещения согласована сторонами в пункте 4 приложения N 1 к договору (пункт 2.2.1 договора аренды).

Договор вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи и действует в течение срока аренды, согласованного сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору (пункт 2.4.1 договора аренды).

Срок действия договора истекает в момент окончания срока аренды. В случае, если в течение 1 календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок 11 календарных месяцев на условиях настоящего договора (пункт 2.4.2 договора аренды).

По окончании срока аренды арендатор имеет преимущественное право, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, на заключение оговора аренды на новый срок (пункт 2.4.3 договора аренды).

Актом приема-передачи от 16.03.2012 арендодатель передал, а арендатор принял имущество во временное возмездное владение и пользование.

В приложении N 1 к договору аренды стороны согласовали следующие коммерческие условия аренды:

- предмет аренды: здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, стр. 4, состоящее из помещений:

-комнаты; N 1 в помещении N 42, на первом этаже здания по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4;

-комната N 1,2 в помещении N 45 на третьем этаже здания по ул. Телевизорная, 1, стр.4;

-комнатаN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 53, 44,45,46 в помещении N 46 на первом этаже здания по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4;

- комната N 1,2,3,4.5,6,7,8,9,10,11,12 в помещении N 27 на втором этаже здания по ул. Телевизорная, зд.1, стр. 4;

- комната N 1,2 в помещении N 48 антресоль здания по ул. Телевизорная 1, строение 4.

Срок аренды: с даты подписания акта до 28.02.2013 (включительно).

Постоянная составляющая арендной платы - 1 147 259,28 руб. в месяц без НДС.

В приложениях N 2, 3 к договору аренды стороны согласовали поэтажный план помещений, передаваемых в аренду и экспликацию.

К договору аренды стороны заключили дополнительное соглашение от 01.10.2016, которым увеличили арендуемую площадь на 1333,20 кв.м., включающую в себя комнату N 33,34 в помещении N 46 и комнаты N 5,8,9 в помещении N 47 на первом этаже здания по ул. Телевизорная, 1, стр.4.

По акту приема-передачи от 01.10.2016 арендодатель передал, а арендатор принял арендуемые в соответствии с дополнительным соглашением от 01.10.2016 к договору аренды помещения.

Пунктом 4.2.1 договора аренды предусмотрено право арендатора без предварительного письменного согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду на условиях, и по своему усмотрению.

01.02.2014 между ООО "Север" (арендодатель) и ООО "Мадор" (субарендатор) заключен договор субаренды N 2-02/14-01А (договор субаренды), в соответствии с пунктом 2.1.1 которого арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение во временное пользование на срок субаренды и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором, и использовать помещение согласно условиям договора, правилам и требованиям действующего законодательства РФ".

Согласно пункту 2.2.1 договора субаренды площадь помещения согласована сторонами в п. 4 Приложения N 1 к договору.

Актом приема-передачи помещения от 01.02.2014 арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование помещение, включающее в себя комнату N 10 в помещении N 46 на 1-м этаже здания, площадь помещения 141,6 кв.м. расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, д. 1, стр. 4.

На основании пункта 4.4.2. договора субаренды субарендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные договором.

В соответствии с условиями договора субаренды арендная плата состоит из постоянной составляющей арендной платы и переменной составляющей арендной платы.

Согласно пункту 3.1.1. договора постоянная составляющая арендной платы подлежит оплате субарендатором ежемесячно, на основании счетов арендодателя, за каждый месяц срока субаренды, не позднее 25 числа месяца, предшествующего расчетному.

Переменная составляющая арендной платы подлежит оплате в течение 10 рабочих дней с момента выставления соответствующего счета.

Согласно пункту 3.2.1. месячный размер постоянной составляющей арендной платы указан в п.6 Приложения N 1.

Месячный размер переменной составляющей арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой расчета, изложенной в Приложении N 4 к договору (пункт 3.3.1. договора).

В силу пункта 3.5.3. договора субаренды оплата любых платежей, установленных договором в условных единицах, осуществляется в российских рублях по курсу, установленному Центральным Банком Российской Федерации для 1 доллара США на день осуществления платежа субарендатором, при условии что:

-указанный курс будет не ниже минимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 30,20 рублей за 1 доллар США, и который стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный Центральным Банком Российской Федерации на день осуществления платежа будет ниже минимального курса установленного сторонами в пункте договора.

-указанный курс будет не выше максимального курса, установленного сторонами для проведения взаиморасчетов по договору, который составляет 33,20 рублей за 1 доллар США, и которой стороны применяют в случаях, если курс 1 доллара США, установленный Центральным Банком Российской Федерации на день осуществления платежа будет выше максимального курса, установленного сторонами в пункте договора.

Согласно дополнительному соглашению от 27.04.2017 к договору субаренды размер постоянной составляющей арендной платы составляет 4 473,26 у.е. за 1 месяц срока субаренды - 148 512,23 руб.

За период с сентября 2017 года размер постоянной составляющей арендной платы составляет за 1 месяц срока субаренды - 238 653,22 руб.

В соответствии с пунктом 7.4. договора субаренды за неисполнение или частичное неисполнение обязательств по оплате любого денежного обязательства, предусмотренного договором, арендодатель вправе получить с субарендатора неустойку.

В пункте 9 Приложения 1 к договору сторонами согласован размер договорной неустойки - денежные средства в размере 1 % от годового размера постоянной составляющей арендной платы, которую арендодатель вправе начислить и получить от субарендатора за каждый день просрочки платежа и/или нарушения обязательств, предусмотренных договором, до даты устранения субарендатором допущенного им нарушения или до момента исполнения обязательства по оплате.

Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2014 по делу N А56-27712/2011 ООО "Коммерц Строй" признано банкротом. Имущество ООО "Коммерц Строй" реализовано на торгах.

10.05.2016 ООО "Коммерц Строй" (продавец) и АО "Управляющая компания "Финансовый клуб" (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 N 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договора купли-продажи N 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2 договора купли-продажи.

В письме от 12.01.2017, полученном истцом 17.01.2017 вх. N 396, АО "УК "Финансовый клуб" сообщило о переходе к нему прав собственника арендуемых истцом нежилых помещений и необходимости перечисления арендной платы по новым реквизитам.

В рамках дела N А33-15798/2017 рассматривались встречные требования общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" к обществу с ограниченной ответственностью "Север" о признании прекращенным краткосрочного договора аренды N С02/12-КС от 16.03.2012, заключенного между ООО "КоммерцСтрой" и ООО "Север" с 10.05.2016.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19.07.2018, оставленным без изменения в этой части резолютивной частью Постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018, в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Кристалл" отказано.

Принимая вышеуказанное решение, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что договор аренды N С02/12-КС от 16.03.2012 прекратил свое действие 30.09.2017.

В рамках настоящего иска истец ссылается на то, что поскольку действие спорного договора субаренды прекращено 30.09.2017, имущество находилось в пользовании ответчика, а за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 обязательства по оплате текущих платежей по договору субаренды не исполнялись, в связи с чем образовалась задолженность в размере 474 368 руб. 90 коп. в виде постоянной составляющей арендной платы, а также задолженность по оплате переменной составляющей арендной платы за период с 01.03.2017 по 31.05.2017 в размере 45 547 руб. 58 коп.

Заявляя требования, ООО "Север" произвело зачет суммы обеспечительного взноса в размере 358 333 руб. 24 коп. в счет частичного погашения задолженности.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы истцом за период с 27.06.2017 по 28.06.2018 начислена неустойка в размере 21 234 563 руб. 97 коп.

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая компенсационную природу неустойки, чрезмерно высокий ее размер, истец добровольно уменьшил размер неустойки до 1 236 582 руб. 96 коп.

В претензии от 28.06.2018 N 25С истец предлагал ответчику погасить задолженность, а также уплатить неустойку.

Требования истца оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между сторонами возникли правоотношения, которые регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, 01.02.2014 на основании заключенного с ООО "Коммерц Строй" краткосрочного договора аренды N С-02/12-КС от 16.03.2012, ООО "Север" заключен с ответчиком договор субаренды N 2-02/14-01А.

По акту приема-передачи помещения от 01.02.2014 арендодатель передал, а субарендатор принял во временное возмездное владение и пользование обусловленное договором субаренды помещение.

Во втором абзаце пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено правило, согласно которому договор субаренды (производный договор) ограничен сроком действия договора аренды (основного договора).

В рамках дела N А33-15798/2017 рассматривались встречные требования ООО "Кристалл" к ООО "Север" о признании прекращенным Краткосрочного договора аренды N С02/12-КС от 16.03.2012, заключенного между ООО "КоммерцСтрой" и ООО "Север" с 10.05.2016.

Следовательно, обстоятельства, установленные в рамках дела N А33-15798/2017 в части определения момента прекращения действия краткосрочного договора аренды N С02/12-КС от 16.03.2012, имеют преюдициальное значение по настоящему делу и не могут быть опровергнуты сторонами.

Таким образом, с учетом статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор субаренды от 01.02.2014 N 2-02/14-01А продолжал действовать и прекратил свое действие 30.09.2017.

Доказательств досрочного расторжения указанного договора в материалы дела не представлено, так же как и доказательств возврата имущества, ответчиком истцу ранее этой даты.

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом на основании следующего.

Пунктом 2.4.2 краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N С-02/12-КС предусмотрено, что в случае, если в течение одного календарного месяца до момента завершения срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит о намерении не продлять отношения по договору, договор как краткосрочный договор аренды автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора) на срок одиннадцать календарных месяцев на условиях настоящего договора.

Условия краткосрочного договора аренды не содержат права арендодателя на односторонний отказ от договора.

В соответствии с условиями договора продление договора осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора, так как в договоре отсутствует оговорка об однократности действия данного условия договора.

Таким образом, с учетом статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор субаренды от 01.02.2014 N 2-02/14-15А продолжал действовать и прекратил свое действие 30.09.2017.

Принимая во внимание установленные арбитражным судом обстоятельства в рамках дела N А33-15798/2017, ООО "Север" правомерно заключен договор субаренды от 01.10.2016 N 2-10/16-32А с ответчиком.

Ссылки на уведомления, полученные ответчиком от АО "УК "Финансовый клуб" подлежат отклонению, поскольку не являются достоверным доказательством прекращения арендных отношений между "АО "УК "Финансовый клуб" и ООО "Север", доказательством прекращения арендных отношений между ООО "Север" и ответчиком.

Довод ответчика относительно того, что истец перестал выдавать ключи для открытия\закрытия помещения, утратил фактическую возможность влиять на обеспечение помещения электроэнергией (прекращать или возобновлять подачу электричества), отклоняется, поскольку доказательства того, что истец чинил препятствия в пользовании помещением не представлено; доказательства обращения к истцу с требованием о расторжении договора также не представлено. Вместе с тем, ответчик пользовался спорным помещением, акт возврата помещения ответчиком с истцом не подписывался.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор от 01.10.2016 N 2-10/16-32А действовал в период с 01.10.2016 по день окончания срока действия краткосрочного договора аренды от 16.03.2012 N С-02/12-КС - 30.09.2017.

Повторно проверив представленный истцом расчет долга по арендной плате, в том числе в части постоянной составляющей арендной платы, а также в части переменной составляющей арендной платы, суд апелляционной инстанции признает его верным, учитывая, что, спорный договор субаренды продолжал действовать по 30.09.2017, арендная плата правомерно начислена до 30.09.2017. Следовательно, требование арендатора к субарендатору о взыскании арендной платы за период до прекращения основного договора аренды является правомерным.

Доказательств уплаты долга в указанном размере ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводы о том, что ответчиком был заключен договор с новым собственником и ответчик производил оплату АО "УК "Финансовый клуб" с 15.05.2017 подлежат отклонению, поскольку доказательств прекращения договора субаренды с ООО "Север" в материалы дела не представлено, арендуемое помещение ответчиком истцу не возвращалось.

Доводы о неисполнении перечня обязанностей, предусмотренных договором субаренды, подлежат отклонению.

Довод о том, что помещение в аренду ответчику предоставило третье лицо- АО "УК "Финансовый Клуб" подлежит отклонению по следующим основаниям.

Несмотря на полученные от ООО "Север" письма о действии Договора аренды и Договора субаренды. ООО "Мадор", в период действия Договора субаренды, заключило с собственником АО "УК "Финансовый Клуб" договор аренды, на то же помещение.

АО "УК "Финансовый Клуб" не могло передать помещение ООО "Мадор", так как ранее это помещение было передано ООО "Север" по действующему договору аренды по акту приема-передачи от 16.03.2012, обратно из аренды не возвращалось, доказательства, свидетельствующие об ином, в материалы дела не представлены.

ООО "Север" передало спорное помещение по действующему договору субаренды ООО "Мадор" по акту приема-передачи от 01.02.2014, следовательно, помещение на момент заключения договора аренды с АО "УК "Финансовый Клуб", находилось в субаренде у ООО "Мадор" по договору субаренды, заключенному с ООО "Север".

Довод заявителя жалобы о том, что истец не мог в спорный период исполнять обязательства арендодателя и начислять арендные платежи, поскольку помещением не владел, ввиду того, что собственником помещения с 15 мая 2017 года являлось АО "УК "Финансовый клуб", отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Ранее, чем возникли спорные правоотношения, в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Россия, г. Красноярск, ул. Телевизорная, зд. 1, стр. 4, стр. 2, был заключен договор ипотеки от 15.11.2007 ООО "Торговый "Центр Свободный" (залогодатель, 22.04.2010 ООО "Торговый "Центр Свободный" переименовано в ООО "Коммерц Строй") и С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V), закрытым обществом с ограниченной ответственностью (залогодержатель), согласно пункту 5.4 которого залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя совершать (в результате совершения как намеренных, так и не преднамеренных действий) сделки, направленные на: заключение договоров субаренды или предоставления прав пользования в отношении любой части предмета ипотеки; продажу, передачу, уступку или отчуждение в отношении предмета ипотеки (или его части) в пользу третьих лиц; или прекращение фактического владения предметом ипотеки, за исключением заключения договоров аренды объектов или их какой-либо части, о чем залогодатель в течение 15 дней с момента подписания соответствующего договора аренды обязуется уведомить залогодержателя.

С учетом данного условия между залогодателем ООО "Коммерц Строй" и ООО "Север" (арендатор) в отношении заложенных помещений заключен краткосрочный договор аренды от 16.03.2012 N С-02/12-КС.

Пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату подписания договора ипотеки и краткосрочного договора аренды) устанавливает, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу или иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Таким образом, если аренда возникла позже ипотеки имущества или без согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества в процессе конкурсного производства аренда подлежит прекращению и имущество предлагается конкурсным управляющим к продаже по рыночной стоимости без учета его обременения правом аренды. Если же аренда возникла раньше ипотеки или с согласия держателя ипотеки, то при продаже такого имущества оно переходит к приобретателю, будучи обремененным правом аренды, которое учитывается при определении его рыночной стоимости.

С учетом условий договора ипотеки и положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что залогодержатель в договоре ипотеки (пункт 5.4.) выразил свое согласие залогодателю на заключение договоров аренды (запреты, установленные для п. 5.4.1., 5.4.2., 5.4.3. не распространяются на заключение договоров аренды объектов или их какой-либо части).

Данный вывод содержится также в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.07.2011 по делу N А33-3766/2010 с участием закрытого общества с ограниченной ответственностью С.Р.Р.Б.В. (C.R.R.B.V) (залогодержатель, кредитор) и общества с ограниченной ответственностью "Коммерц Строй" (ранее ООО "Торговый "Центр Свободный", залогодатель, должник), где буквально указано: "Из содержания пункта 5.4 договора ипотеки от 15.11.2007 следует, что залогодержатель дал согласие залогодателю на заключение договоров аренды. При наличии согласия залогодержателя на заключения договоров аренды права арендаторов ввиду обращения взыскания на заложенное имущество прекращению не подлежат...".

Кроме того, решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года иск "C.R.R.B.V." (залогодержателя) к ООО "Коммерц Строй" (залогодателю) удовлетворен, обращено взыскание на заложенное имущество в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2011 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 сентября 2010 года изменено в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества в рублях Российской Федерации в пределах суммы 77 809 969,14 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день продажи недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 июля 2011 года судебные акты оставлены без изменения.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 сентября 2014 года по делу N А56-27712/2011 ООО "Коммерц Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ продажа заложенного имущества влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

10.05.2016 ООО "Коммерц Строй" (продавец) и АО "УК "Финансовый клуб" (покупатель), руководствуясь протоколом от 01.05.2016 N 732-ОТПП/1/2 о результатах открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества заключили договор купли-продажи N 03/2016, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя объекты имущества, поименованные в пункте 1.2 договора купли-продажи.

Учитывая изложенное, при продаже ООО "Коммерц Строй" (залогодателем, арендодателем) с торгов имущества АО "Управляющая компания "Финансовый клуб", к последнему перешло имущество, обремененное правом аренды ООО "Север".

Таким образом, ООО "Север" владело на законном основании указанными в краткосрочном договоре аренды от 16.03.2012 N С-02/12-КС помещениями после заключения ООО "Коммерц Строй" и АО "УК "Финансовый клуб" договора купли-продажи N 03/2016 от 10.05.2016 вплоть до прекращения договора аренды - 30.09.2017.

Следовательно, владея на законном основании указанными выше помещениями, ООО "Север" правомерно заключило договор субаренды с ответчиком и начисляло арендные платежи за тот период, когда общество являлось законным владельцем помещений - до 30.09.2017.

Довод об утрате истцом права владения спорным помещением подлежит отклонению, поскольку с момента заключения Краткосрочного договора аренды N С-02/12-КС от 16.03.2012 и подписания акта приема-передачи от 16.03.2012 до момента окончания срока действия Договора (30.09.2017), ООО "Север" было законным владельцем имущества, являющегося предметом договора аренды.

С момента заключения Договора субаренды N 2-10/16-26А от 01.10.2016 и подписания акта приема-передачи от 01.10.2016 фактическим пользователем спорного помещения являлся Субарендатор.

Поэтому спорное помещение, которое являлось предметом Договора субаренды, не могло быть изъято новым собственником АО "УК "Финансовый клуб" у истца (ООО "Север"), так как данное помещение находилось в пользовании у ответчика.

Таким образом, арендная плата, установленная договором субаренды, подлежит уплате ответчиком ООО "Север" до момента прекращения договора субаренды от 01.02.2014 N 2-02/14-01А с актуальным арендодателем.

Поскольку доказательства внесения ответчиком арендных платежей, в том числе в виде постоянной составляющей арендной платы за период с 01.07.2017 по 30.09.2017 в размере 474 368 руб. 90 коп. в виде постоянной составляющей арендной платы, а также в виде переменной составляющей арендной платы за период с 01.03.2017 по 31.05.2017 в размере 45 547 руб. 58 коп., не представлены, задолженность подтверждена материалами дела, требование о взыскании долга в указанной сумме обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в полном объеме.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Представленный истцом расчет неустойки повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан арифметически верным.

В суде первой инстанции ответчик ходатайствовал о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции удовлетворил вышеуказанное ходатайство ответчика, признал начисленную истцом неустойку несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил размер неустойки до 155 000 рублей (примерно до 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки, исходя из указанного в расчете иска периода) по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктами 69 - 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 75 указанного постановления установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Принимая во внимание компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Снижение размера неустойки в каждом конкретном случае является одним из предусмотренных законом правовых способов, которыми законодатель наделил суд в целях недопущения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этом смысле у суда возникает обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения со стороны кредитора.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России.

Заявление о несоразмерности неустойки соответствует принципу осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе.

Размер неустойки - 1% годового размера постоянной составляющей арендной платы определен истцом в соответствии с заключенным сторонами договором.

Однако, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о том, что рассчитанная с учетом данного размера неустойки значительная сумма пени за непродолжительное время просрочки свидетельствует о явной ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства, может способствовать получению кредитором необоснованной выгоды, нарушает экономический баланс сторон.

Указанный в договоре размер пени 1% от годовой арендной платы значительно превышает ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При этом суд апелляционной инстанции не находит оснований для еще большего ее снижения в связи со следующим.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства. Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанного критерия относится к исключительной компетенции суда, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Ответчик не привел в апелляционной жалобе оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о возможности снижения неустойки до 155 000 рублей.

Ответчиком не представлены доказательства наличия исключительных (экстраординарных) обстоятельств, свидетельствующих о необходимости еще большего снижения неустойки, или несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. В этой связи снижение размера неустойки до двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации не обоснованно заявителем.

Истцом обоснованно отмечено, что такое необоснованное снижение нивелирует стимулирующее значение неустойки.

Несостоятелен довод ответчика о том, что для истца не наступило негативных последствий, поскольку в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При этом примененный судом размер неустойки - 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки соответствует деловой и судебной практике.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки частично в размере 155 000 рублей.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2019 года по делу N А33-25193/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

И.Н. Бутина
Ю.В. Хабибулина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.