Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2019 г. N 07АП-5285/19

город Томск

15 августа 2019 г.

Дело N А45-32916/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива "Просторный квартал-2" (07АП-5285/2019) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2019 по делу N А45-32916/2018 по иску мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100, 630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34) к обществу с ограниченной ответственностью "Дискус-строй" (ОГРН 1085404022571, ИНН 5404368952, 630024, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Бетонная, дом 14, офис 11) о взыскании 24 106 635 рублей.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: потребительский жилищно-строительный кооператив "Просторный квартал-2", г. Новосибирск.

В судебном заседании приняли участие:

от третьего лица: Агапов М.С. по доверенности от 13.09.2018, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ДИСКУС-строй" (далее - ООО "Дискус-строй") о взыскании 24 106 635 рублей, из которых 22 248 000 руб. - долг по арендной плате за период с августа 2017 по июль 2018, и 1 858 635 руб. - пеня по договору аренды земельного участка от 03.10.2013 N 117164т.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен потребительский жилищно-строительный кооператив "Просторный квартал-2".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2019 исковое заявление удовлетворено частично - с ООО "Дискус-строй" в пользу мэрии взыскана задолженность по арендной плате в сумме 17 445 213 рублей 86 копеек, пеня в сумме 1 634 344 рубля 90 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Также с ответчика в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 113 601 рубль.

Не согласившись с указанным судебным актом, третье лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.

В обоснование к отмене решения арбитражного суда апеллянт, ссылаясь на Жилищный кодекс Российской Федерации, указывает на то, что между сторонами возникли отношения по субаренде, поскольку с момента завершения строительства кооператив приобретает права на дом и на земельный участок, ответчик не является субъектом правоотношений. Земельный участок, в отношении которого заявлены требования, является объектом долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов, права которых на земельный участок возникли в силу закона и регистрации не подлежат. По мнению апеллянта. Взыскание арендной платы в пользу мэрии затронет права и законные интересы как собственников помещений многоквартирного жилого дома, так и потребительского жилищно-строительного кооператива "Просторный квартал 2".

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель третьего лица настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Заслушав представителя третьего лица, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.

Как следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ООО "Дискусстрой" заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 03.10.2013 N 117164т для строительства многоквартирных домов, в том числе со встроенными или встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками.

На основании указанного договора арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 48120 кв. м, с кадастровым номером 54:35:053645:142, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска по ул. Краснодарской.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 08.11.2013 года, о чем сделана запись N 54-01/934/2013-807.

Согласно пункту 2.2 договора, арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено начисление неустойки за несвоевременное внесение арендной платы за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности по арендной плате.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, допущенную просрочку, истец обратился с настоящим иском, заявив о взыскании задолженности за период с августа 2017 по июль 2018 года в сумме 22 248 000 рублей, а также неустойки в сумме 1 858 635 рублей за период с 02.09.2017 по 02.08.2018.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование истца частично, исходил из того, что один из этапов строительства (1 корпус) из 21 введен в эксплуатацию и в отношении помещений данного объекта имеются зарегистрированные права собственников, в связи с этим суд сделал вывод, что в части земельного участка, необходимого для введенного в эксплуатацию объекта, в отношении которого есть зарегистрированные права собственников помещений, у истца отсутствует право сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом, и, как следствие на получение арендной платы. В отношении остальной части земельного участка, на которой ответчик продолжает строительство оставшихся 20 этапов строительства основания для освобождения ответчика от уплаты арендной платы отсутствуют, договора аренды продолжает действовать до достижения цели предоставления земельного участка в аренду.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции по существу спора верными.

Как усматривается из материалов дела, вопрос о наличии зарегистрированных прав собственников помещений, а также о части используемого ответчиком земельного участка для продолжения строительства после ввода в эксплуатацию первого корпуса, был предметом исследования в суде первой инстанции.

Для выяснения вопроса о наличии зарегистрированных прав собственников помещений судом первой инстанции была истребована у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области информация о дате государственной регистрации первого собственника на квартиру в жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053645:142 (N 41 по генплану, корпуса N 1, 3, 4, 6), общей площадью 31018,4 кв. м, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.12.2017 N 54-Ru54303000-206-2017, от 15.12.2017 N 54-Ru54303000-207-2017, от 15.12.2017 N 54-Ru54303000-208-2017, от 15.12.2017 N 54-Ru54303000-209-2017, расположенного по ул. Николая Сотникова (почтовый адрес: г. Новосибирск, ул. Николая Сотникова, 12).

Согласно ответу Управления Росрееста по Новосибирской области от 12.10.2018 первая регистрация квартиры была проведена 29.12.2017 - квартира, расположенная по адресу: город Новосибирск, улица Николая Сотникова, дом 12, квартира 142 в многоквартирном жилом доме по адресу: город Новосибирск, улица Николая Сотникова, дом 12.

По предложению суда ответчиком в материалы дела представлен выполненный кадастровым инженером Шапиро И.Р. расчет площади части земельного участка с кадастровым номером 54:35:053645:142, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома N 41 по улицы Николая Сотникова ж/м "Просторный" в Кировском районе города Новосибирска. В соответствии с данным расчётом площадь части земельного участка необходимая для эксплуатации введенного ранее многоквартирного жилого дома составляет не менее 1,7565 га (при общей площади земельного участка 4,8120 га). Таким образом, для каждого жилого дома (возведенного и завершаемого строительством, учитывая типовой характер застройки) часть участка для эксплуатации превышает 1/3 от площади земельного участка, то есть выдел самостоятельных земельных участков невозможен.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Факт предоставления земельного участка по договору аренды участвующими в деле лицами не оспаривается.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Принимая возражения ответчика по данному делу, и делая вывод о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению частично, суд первой инстанции обоснованно учел наличие зарегистрированного права собственности собственника помещения многоквартирного жилого дома в одном из 21 корпусов, завершенном строительством и введенном в эксплуатацию.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), а также права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из позиции апеллянта, с момента регистрации права собственности первого собственника помещений многоквартирного жилого дома, введенного в эксплуатацию, на арендованном земельном участке, мэрия утрачивает права арендодателя в отношении всего земельного участка, несмотря на то, что на нем продолжается строительство оставшихся 20 этапов.

Суд апелляционной инстанции считает данный довод ошибочным.

Согласно материалам дела, ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:053645:142, площадью 48120 кв. м, расположенный в пределах Кировского района города Новосибирска по ул. Краснодарской.

Как усматривается из разрешения на ввод в эксплуатацию от 15.12.2017 N 54-Ru54303000-206-2017, закончен строительством и введен в эксплуатацию только корпус N 1 жилого дома N 41 (по генплану) это I этап строительства многоквартирных домов, в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения из предусмотренных на данном земельном участке кадастровым номером 54:35:053645:142 21 этапов.

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что завершение строительства одного жилого дома или корпуса жилого дома не влечет прекращение обязательства ответчика (арендатора) по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 03.10.2013 N 117164т в целом.

Основываясь на положениях пунктов 2-4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что с момента регистрации прав собственников помещений в многоквартирном жилом доме собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Как разъяснено в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу N 11642/11 указал, что, исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им, договор аренды в части соответствующих земельных участков прекращается в силу закона - на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с изложенным, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Третье лицо, возражая против удовлетворения (даже частичного) требований мэрии, считает, что поскольку земельный участок сформирован единый, то после регистрации права собственности первого собственника помещений МКД, администрация утрачивает права арендодателя в отношении всего земельного участка, однако это не соответствует изложенной выше правовой позиции.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод о том, что отсутствуют основания для взыскания арендной платы за ту часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации собственниками помещений многоквартирного дома, введенного в эксплуатацию. В остальной же части земельного участка мэрия права арендодателя сохраняет, поскольку цель предоставления земельного участка в аренду - строительство многоквартирных жилых домов, не достигнута, строительство не завершено. Следовательно, земельный участок в данной части остается во владении и пользовании ответчика и арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы.

Суд первой инстанции правомерно указал, что иное толкование означало бы, что, завершив строительство лишь одного корпуса 1-ого этапа строительства из запланированных 21, ответчик освобождается от уплаты арендных платежей за весь земельный участок, при том, что фактически продолжает пользоваться оставшейся частью земельного участка, на которой ведет строительные работы.

Исходя из площади, приходящейся на оставшиеся 20 незаконченных строительством и не введенных в эксплуатацию строящихся объектов, суд первой инстанции обоснованно признал подлежащим удовлетворении требование о взыскании задолженности за заявленный истцом период в сумме 17 445 213 рублей 86 копеек.

Требование истца о взыскании неустойки основано на положениях статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 2.3 договора аренды.

Удовлетворяя данное требование частично в сумме 1 634 344 рубля 90 копеек за период с 02.09.2017 по 02.08.2018, суд первой инстанции также исходил из задолженности, определенной с исключением минимальной площади, необходимой для эксплуатации корпуса N 1, введенного в эксплуатацию, определенной на основании технического расчета ответчика, а также сроков оплаты, предусмотренных договором аренды.

Требование о взыскании неустойки удовлетворено обоснованно.

Доводы апелляционной жалобы, по сути, сводятся к несогласию с выводами, к которым пришел арбитражный суд, рассматривая спор. Суд апелляционной инстанции считает их ошибочными, основанными на неверном понимании норм права.

Поскольку, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 16.04.2019 по делу N А45-32916/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Ю.И. Павлова М.А. Фертиков