Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 августа 2019 г. N 09АП-17960/19

г. Москва

13 августа 2019 г.

Дело N А40-185468/18

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фирма Рэкк" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2019 года по делу N А40-185468/18, принятое судьей Китовой А.Г.(97-1223) по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Фирма Рэкк" (ИНН 7726301890, ОГРН 1027739269051) о взыскании задолженности, расторжении договора и по встречному иску ООО "Фирма Рэкк" к Департаменту городского имущества города Москвы о применении льготной арендной ставки,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Борисова О.С. по доверенности от 30.11.2018;

от ответчика: Куликовских Г.А. по доверенности от 03.06.2019;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Фирма Рэкк" о взыскании денежных средств по договору аренды в сумме 6 130 250 руб. 56 коп., из которых: 5 984 236 руб. 56 коп. - арендная плата (за период с 01.07.2017 по 30.11.2017), 146 014 руб. 00 коп. - пени (с учетом частичного отказа от исковых требований в части расторжения договора), ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей.

Ответчиком был заявлен встречный иск о признании права на имущественную поддержку субъекта малого предпринимательства, в виде предоставления льготной ставки арендной платы в размере 4 500 руб. за кв.м. в год.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2019 года исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении требований по встречному иску отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик по первоначальному иску обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, указывая, что выводы суда первой инстанции не соответствуют материалам дела, решение принято в с нарушением норм материального и процессуального права при неполном исследовании всех обстоятельств по делу.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании, доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, выслушав пояснения сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 04.01.2001 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения N 04-00006/01, в редакции Дополнительных соглашений, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, д. 1/14, общей площадью 1 173,70 кв.м., сроком действия по 30.06.2025 (п. 1.1., 2.1.).

В соответствии с п. 5.1 Договора, Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

В соответствии с п. 7.1 Договора при неуплате Арендатором арендных платежей в установленные сроки, начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 26.08.2015 стороны определили: с 26.08.2015 установить ставку арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м. в год 10 114 руб. без учета НДС.

Уведомлением от 19.12.2016 истец уведомил ответчика об изменении арендной ставки с учетом коэффициента-дефлятора в 2017 г. до 12 237,94 руб. за кв.м.

Указанное уведомление ответчиком не оспорено.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указал истец, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком за период с 01.07.2017 по 30.11.2017, в результате чего образовалась задолженность в размере 5 984 236 руб. 56 коп., на сумму которой начислены пени в размере 146 014 руб. (за период с 06.07.2017 по 30.11.2017).

Направленная истцом претензия об оплате имеющейся задолженности оставлена ответчиком без удовлетворения.

Рассматривая первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из установленного факта заключения сторонами спорного договора аренды, наличия у ответчика задолженности по арендной плате по спорному договору аренды, отсутствия доказательств оплаты ответчиком образовавшейся задолженности, однако, отметил следующее.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.07.2018 по делу N А40-218977/17 суд урегулировал разногласия сторон по цене выкупаемого объекта, возникшие при заключении договора купли продажи нежилого помещения (этаж 1 пом.1) площадью 627,2 кв.м с кадастровым номером 77:03:0002012:2022 и нежилого помещения (подвал N 0 пом.1) площадью 546,5 кв. м с кадастровым номером 77:03:0002012:2020, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, д.12/14, установив спорные условия договора в следующей редакции:

Цена объектов составляет 42 481 000 рублей за первый объект и 18 760 000 рублей за второй объект в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО "БК-Пифагор" Вафина Р.А. от 03.05.2018 N 23-04-18/01-З. НДС в соответствии с п. 12 ч. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не начисляется"; путем изложения п.3.4 договоров купли- продажи в следующей редакции:

"Оплата по договорам вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договоров. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до __ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 708 016 рублей 66 копеек за первый объект и не менее 312 666 рублей 66 копеек за второй объект и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, продавец обязан передать покупателю владение объектом недвижимости (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку до заключения договора купли-продажи спорное помещение уже находилось во владении и пользовании ответчика на основании договора аренды, помещение в силу требований пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации считается переданным ему с этого момента.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

В пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

А поскольку требования Департамента заявлены за период с 01.07.2017 по 30.11.2017 в виде арендных платежей и соответствующих пени, начисленных, до вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-218977/17 (18 июня 2018 года) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению в размере 6 130 250 руб. 56 коп., из которых: 5 984 236 руб. 56 коп. - арендная, 146 014 руб. - пени, не при этом оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ суд не усмотрел.

При рассмотрении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к следующему.

Порядок определения ставки арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" от 25.12.2012 г. N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

В соответствии преамбулой и пунктом 2 постановления Правительства города Москвы N 809-ПП от 25.12.2012 г. для субъектов малого бизнеса размер арендной платы на 2017 год установлен на уровне 4 500 рублей за 1 кв. м в год.

В силу статей 8, 425 ГК РФ основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обязанностей является договор, заключенный в установленном порядке.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" ред. от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 23.12.2013 г. N 869-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП) и N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" (ред. от 15.04.2013 г. N 236-ПП, от 01.07.2013 г. N 424-ПП, от 29.10.2013 г. N 710-ПП, от 01.07.2014 г. N 364-ПП).

Согласно п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП (ред. от 01.07.2014) "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" с 1 января 2014 г. имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 рублей за кв. м в год предоставляется:

1.1 Субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

1.2 Субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения или образования, имеющим лицензию на осуществление такой деятельности и арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

1.3 Субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, в случае, если указанные субъекты малого предпринимательства соответствуют одному из следующих условий:

1.3.1 используют указанные объекты нежилого фонда для осуществления деятельности в области: торговли; социального питания; бытового обслуживания; физической культуры и спорта; культуры; производства; ремесленной деятельности.

1.3.2 используют труд инвалидов при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников за налоговый и (или) отчетный периоды составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов.

В соответствии с п. 2.1. Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП (ред. от 01.07.2014) ставка арендной платы (п. 1) устанавливается субъектам малого предпринимательства (пп. 1.2 и 1.3) при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее - Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в порядке, установленном Правительством Москвы, до 1 января текущего года решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

В соответствии преамбулой и пунктом 2 постановления Правительства города Москвы N 809-ПП от 25.12.2012 г. для субъектов малого бизнеса размер арендной платы на 2017 год установлен на уровне 4 500 рублей за 1 кв. м в год.

А поскольку ООО "Фирма Рэкк" арендует нежилое помещение площадью более 300 кв.м. применение льготной ставки возможно только при наличии оснований предусмотренных пп. 1.2. и 1.3. Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП в порядке, предусмотренным п. 2.1. вышеуказанного постановления.

Согласно пункту 2.1 постановления N 800-ПП ставка арендной платы, указанная в пункте 1 настоящего постановления, устанавливается субъектам малого предпринимательства, указанным в пункте 1.3 настоящего постановления, при условии получения субъектом малого предпринимательства заключения отраслевого органа исполнительной власти города Москвы о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в порядке, установленном Правительством Москвы, до 1 октября каждого года решения о применении ставки арендной платы.

Деятельность в целях реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы", осуществляет именно Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в виде применения минимальной ставки арендной платы за кв.м объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, в соответствии с п. 1.2 Постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП "О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы".

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 15.04.2013 N 236- ПП "О дополнительных мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки принимает Комиссия.

Порядок обращения через Департамент городского имущества города Москвы в Комиссию или непосредственно в Комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства носит заявительный характер.

Таким образом, полномочия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, делегированы исключительно Межведомственной комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства как отраслевому органу исполнительной власти города Москвы.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия решения Комиссии о предоставлении ООО "Фирма Рэкк" имущественной поддержки в виде установления льготной ставки арендной платы на 2017 г., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что отсутствуют основания для применения льготной ставки.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы относительно того, что первоначальные и встречные исковые требования были заявлены за период 2017 года, а суд необоснованно сослался на нормативный акт, принятый в 2018 году, не является основанием для отмены оспариваемого решения, поскольку, по мнению судебной коллегии, имела место опечатка в указании года, однако она не привела к принятию неверного решения суда по существу требований.

Допущенная судом опечатка может быть устранена путем вынесения соответствующего определения в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе по заявлению стороны спора.

Довод заявителя жалобы о необоснованном отказе суда в установлении за ООО "Фирма Рэкк" льготной ставки арендной платы в размере 4 500 руб. за 1 кв.м. в год за нежилое помещение по договору аренды, отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

Как установлено в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, между сторонами по делу 26.08.2015 года было подписано Дополнительное соглашение к договору которым стороны установили рыночную ставку, так, в соответствии с п. 2 соглашения, с 26.08.2015 установлена ставка арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда за 1 кв.м. в год 10 114 руб. без учета НДС. Соглашение подписано обеими сторонами, ответчиком не оспорено.

В силу императивной нормы п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ заключение договора на новый срок возможно только при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Из п. 1 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ следует, что определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, является условием заключения договора на новый срок без проведения торгов.

Устанавливая рыночную стоимость арендной платы в договоре аренды недвижимого имущества, собственник - город Москва - выполнил требования Федерального закона "О защите конкуренции" N 135-ФЗ от 26.07.2006 и Федерального закона "Об оценочной деятельности" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8 - обязательность проведения оценки).

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В ввиду изложенного, в части о применения льготной ставки в период с 01.07.2017 по 30.11.2017 г., судебная коллегия исходит из того, что на дату рассмотрения дела действует постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП (ред. от 02.12.2016) "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

В соответствии преамбулой и пунктом 2 постановления Правительства города Москвы N 809-ПП от 25.12.2012 г. для субъектов малого бизнеса размер арендной платы на 2017 год установлен на уровне 4.500 рублей за 1 кв. м в год.

Поскольку ООО "ФИРМА РЭКК" арендует нежилое помещение площадью более 300 кв.м. применение льготной ставки возможно только при наличии оснований предусмотренных пп. 1.2. и 1.3. Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП в порядке, предусмотренным п. 2.1. вышеуказанного постановления.

В силу требований которого, в соответствии с п. 2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" ставка арендной платы, указанная в пункте 1 настоящего постановления, устанавливается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее - Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1 настоящего постановления.

Судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что заключение Межведомственной комиссии о наличии оснований для предоставления ответчику имущественной поддержки суду не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно пришел к обоснованному выводу, что поскольку заявитель не обращался в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в виде установления льготной арендной ставки в размере 4 500 руб. за 1 кв. м., оснований для ее применения отсутствуют, и требования по встречному иску о ее применении удовлетворению не подлежат.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2019 года по делу N А40-185468/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина