Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2019 г. N 02АП-5521/19

г. Киров

19 августа 2019 г.

Дело N А82-294/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судей Малых Е.Г., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Багина В.С., по доверенности,

ответчика - Виценя Т.В. (паспорт), представителя ответчика - Семеновой С.В., по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Виценя Тамары Вячеславовны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.05.2019 по делу N А82-294/2019, принятое судом в составе судьи Захаровой М.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Багиной Любови Владимировны (ИНН: 761000630957, ОГРН: 305761011200071)

к индивидуальному предпринимателю Виценя Тамаре Вячеславовне (ИНН: 761001426390, ОГРН: 305761016000019)

о взыскании 394 254,15 руб.,

установил:

индивидуальный предприниматель Багина Любовь Владимировна (далее - истец, ИП Багина Л.В.) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к индивидуальному предпринимателю Виценя Тамаре Вячеславовне (далее - ответчик, заявитель, ИП Виценя Т.В.) о взыскании 274 225,81 руб. задолженности по постоянной части арендной платы за период с июня 2018 по 26.12.2018, 51 527,34 руб. задолженности по переменной части арендной платы, а также 68 501 руб. стоимости восстановительного ремонта помещения.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.05.2019 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 249 838,70 руб. долга по постоянной части арендной плате, 49 477,50 руб. долга по переменной части арендной платы, 68 501 руб. стоимости восстановительного ремонта помещений.

ИП Виценя Т.В. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика 197 000 рублей, в удовлетворении иска в остальной части отказать.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку требования истца о взыскании с ответчика переменной части арендной платы необоснованны, в договоре отсутствуют ссылки на счетные механизмы, посредством которых осуществлялся расчет поставленных ресурсов, расчет составлен истцом в одностороннем порядке без привлечения ответчика, в счетах ресурсоснабжающих компаний нет расчета по каждому из помещений, принадлежащих истцу, в то время как в аренду было передано только одно помещение, хозяйственная деятельность ответчиком осуществлялась только в течение нескольких месяцев аренды, не в течение всего срока. Указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции. Ответчик также не согласен с расчетом стоимости восстановительного ремонта, произведенным истцом, поскольку в акте о возврате помещения арендодателю зафиксирована иная стоимость восстановительных работ, ответчик был лишен возможности проверить достоверность предъявленных претензий. Доступа в спорное помещение с ноября 2018 года у ответчика не было, что следует из переписки сторон, кроме того, суд не дал оценки доводам ответчика об уклонении арендодателя от приемки помещения из аренды.

Истец представила отзыв на апелляционную жалобу, доводы заявителя отклонила, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 25.06.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 26.06.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 АПК РФ. На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.12.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор недвижимого имущества, в соответствии с которым истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) во временное пользование нежилое помещение, площадью 69,2 кв.м., находящееся на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Крестовая, д.12/Красная площадь, д.4-6.

Размер арендной платы и порядок расчета по договору определены в разделе 4 договора: арендная плата (постоянная часть) - 42 000 руб., размер переменной части составляют расходы по электроэнергии, расходы по отоплению, расходы по водоснабжению и канализацию стоков.

По акту приема передачи от 01.12.2017, в котором было зафиксировано состояние передаваемого имущества, помещения переданы арендатору.

В период действия договора аренды арендатором были выполнены работы по демонтажу потолка "Армстронг", а также установлено дополнительное оборудование, закрепленное к полу.

Письмом от 01.11.2018, направленным арендодателю 09.11.2018, арендатор сообщил об одностороннем расторжении договора аренды на основании пунктов 6.3.1-6.3.3 в связи с обнаружением недостатков, не оговоренных сторонами - прогиб перекрытия подвального этажа под переданным в аренду нежилым помещением.

Соглашения о расторжении договора стороны не подписали, ответчик освободил помещения, акт возврата помещения сторонами надлежащим образом не оформлен.

Истцом произведено начисление постоянной части арендной платы за период с 01.12.2017 по 26.12.2018 в размере 539 225,81 руб., из которых арендатором оплачено 265 000 руб., задолженность по расчету истца составляет 274 225,81 руб.

Расходы по коммунальным платежам за период с декабря 2017 по декабрь 2018 составили 51 527,34 руб., арендатором не возмещены.

В целях возврата помещений в том состоянии, в котором арендатор их получил, им были самостоятельно произведены работы по установке демонтированного ранее потолка.

Арендодатель указанные работы не принял, указав, что установка потолка выполнена некачественно, имеется провисание центральной части потолка до 6,5 см. Также в связи с установкой холодильного оборудования в полу выполнены отверстия, требуется замена плитки.

Согласно локальному сметному расчету N 1, представленному истцом, на ремонт нежилого помещения, находящегося на 1 этаже здания, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 12/Красная площадь, д. 4-6, стоимость восстановительного ремонта помещения в отношении потолка и замена плиток на полу составляет 68 501,36 руб.

Поскольку в добровольном порядке арендатор задолженность по арендной плате не погасил, помещения освободил в ненадлежащем состоянии, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд первой инстанции.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Срок действия договора аренды установлен сторонами настоящего спора до момента его расторжения сторонами (пункт 6.1 договора).

Пунктом 6.4 договора установлено, что каждая сторона имеет право досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе с обязательным предупреждением другой стороны не менее чем за тридцать дней до предполагаемой даты расторжения.

В силу части 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из буквального толкования положений указанного пункта (пункт 6.4 договора), суд приходит к выводу, что право на односторонний отказ от договора может быть реализовано арендатором за тридцать дней до предполагаемой даты расторжения договора. Таким образом, оснований полагать, что договор от 01.12.2017 расторгнут арендатором в одностороннем порядке путем осуществления выезда из помещения в октябре 2018 года, у суда первой инстанции не имелось.

Поскольку письмо об отказе от договора аренды от 01.12.2017 направлено арендатором арендодателю 09.11.2018, следовательно, с 09.12.2018 договор прекратил свое действие.

Условиями договора определен специальный порядок одностороннего отказа от договора, а в силу разъяснений, изложенных в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В силу положений части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исковые требования основаны на неисполнении арендатором надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы.

Согласно частям 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При установленных обстоятельствах расторжения договора аренды с 09.12.2018, отсутствии доказательств возврата помещения арендодателю ранее указанной даты, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за спорный период вплоть по 09.12.2018.

В силу части 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктами 4.1, 4.1.1, 4.3 договора предусмотрена обязанность арендатора производить оплату коммунальных платежей в составе переменной части арендной платы, согласно показаниям счетчиков (в части расходов по электроэнергии, водоснабжению и канализованию стоков), а также счетам, выставляемым МУП "Теплоэнерго" (в части расходов по отоплению).

Таким образом, в соответствии с условиями заключенного договора арендатор не освобожден от бремени несения указанных расходов.

Поскольку договором обязанность по несению коммунальных расходов отнесена на ответчика, который с учетом заботливости и должной осмотрительности при исполнении своих договорных обязательств должен был осознавать, что в условиях пользования помещением и отсутствием каких-либо претензий к арендодателю обязанность по несению коммунальных платежей для него не прекратилась, судебная коллегия не усматривает оснований для отказа в иске в указанной части только по причине не выставления ответчику счетов на оплату и счетов-фактур. Расчет произведен истцом на основании выставленных ресурсоснабжающими организациями счетов, подтвержден документально, ответчиком не оспорен. То обстоятельство, что ответчик в течение определенного периода фактически не осуществлял хозяйственную деятельность в занимаемом помещении, материалами дела не подтверждено, иных договоренностей, по сравнению с условиями договора об оплате указанных расходов, сторонами не достигнуто. Ответчик не представил доказательств, опровергающих факт поставки коммунальных ресурсов в арендуемое помещение либо некачественность поставленных коммунальных ресурсов, не представил документально-обоснованный контррасчет.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по переменной части арендной платы обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы заявителя об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания убытков арендодателя также проверены судом апелляционной инстанции в установленном порядке.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Из материалов дела следует, что при подписании акта о возврате помещения арендодателю последним выявлены замечания к состоянию возвращаемого помещения, отраженные в указанном акте. С данными замечаниями ответчик не согласен, между тем доказательств, подтверждающих приглашение истца для передачи помещения из аренды истцу, не представил. Действуя разумно и предусмотрительно, имея намерение расторгнуть договор в одностороннем порядке, ответчик имел возможность осуществить возврат помещения по акту с отражением в нем тех существенных характеристик возвращаемого помещения, которые считал необходимым отметить, с тем, что в дальнейшем обеспечить защиту от предъявления арендодателем необоснованных претензий и требований. Однако акт возврата помещения был составлен по инициативе самого истца. Наличие отраженных в акте недостатков арендованного помещения ответчиком в установленном статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке не опровергнуто. Стоимость устранения недостатков, рассчитанная истцом, ответчиком также не оспорена со ссылками на доказательства дела.

При таких обстоятельствах взыскание суммы убытков, выраженных в стоимости восстановительного ремонта арендованного помещения, произведено судом первой инстанции правомерно. Основания для пересмотра выводов суда первой инстанции в указанной части апелляционная коллегия не усматривает.

Иных доводов, свидетельствующих о принятии судом первой инстанции незаконного судебного акта, апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Выводы, изложенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, основаны на оценке представленных сторонами в материалы дела доказательств, произведенной в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом ответчиком не оспорены и не опровергнуты. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не влияют на правильность принятого судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.05.2019 по делу N А82-294/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Виценя Тамары Вячеславовны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

С.Г. Полякова

Судьи

Е.Г. Малых Т.В. Чернигина