Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2019 г. N 02АП-5449/19

г. Киров

19 августа 2019 г.

Дело N А29-5402/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Бармина Д.Ю., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Богатыревой Н.Н.,

при участии в судебном заседании:

от истца - председателя Комитета Янчук И.Н. по выписке из приказа N 366-к от 29.05.2017, Рудак А.С. по доверенности N 01-06/4394 от 26.04.2019,

от ответчика - Алтухова А.О. по доверенности от 12.08.2019, Балыгиной О.А. по доверенности от 24.09.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гончарука Ильи Эдуардовича

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.05.2019 по делу N А29-5402/2018, принятое судом в составе судьи Войнова С.А.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (ИНН: 1101482360, ОГРН: 1021100519021)

к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Илье Эдуардовичу (ИНН: 110116781240, ОГРН: 312110106500043)

о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гончарука Ильи Эдуардовича

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

об обязании произвести зачет стоимости капитального ремонта,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - истец, комитет) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к индивидуальному предпринимателю Гончаруку Илье Эдуардовичу (далее - ответчик, предприниматель), просил

1) взыскать 1 178 699 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате по договору о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа "Сыктывкар", от 01.12.2015 N 43/15, образовавшейся за период с ноября 2016 года по март 2018 года;

2) взыскать 89 954 рубля 06 копеек пеней, начисленных в соответствии с пунктом 4.4 договора от 01.12.2015 N 43/15 по состоянию на 13.04.2018;

3) расторгнуть договор о передаче в аренду недвижимого имущества от 01.12.2015 N 43/15;

4) обязать ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 176,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Сыктывкар, ул. Чернова, д. 16, и передать его в пригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии Комитету в течение 30 дней с момента вступления решения Арбитражного суда Республики Коми в законную силу.

18.06.2018 предприниматель Гончарук И.Э. представил встречное исковое заявление об обязании Комитета произвести зачет стоимости капитального ремонта, выполненного в помещении по адресу: г. Сыктывкар, ул. Чернова, д. 16 в сумме 1 761 323 рубля в стоимость арендной платы (том 2, л.д. 2-6).

Определением арбитражного суда от 12.07.2018 встречное исковое заявление принято к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением.

06.03.2019 индивидуальный предприниматель Гончарук И.Э. представил ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просил зачесть стоимость произведенных ремонтных работ в сумме 1 585 057 рублей 59 копеек в счет арендной платы (т 5, лд. 106-109).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 16.05.2019 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано.

Индивидуальный предприниматель Гончарук Илья Эдуардович с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, и вынести новое решение.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным. Ответчик считает, что комитет изначально действовал недобросовестно, сознательно введя арендатора в заблуждение относительно качества переданного по договору объекта; здание передавалось арендатору в неудовлетворительном состоянии: отсутствовало горячее водоснабжение, электрические сети находились в неудовлетворительном состоянии, и не позволяли использовать помещение по целям его использования. доводы ответчика о возможности использования помещения по прямому назначению подтверждаются судебными актами по делу N А29-13248/2016. Гончарук И.Э. понес значительные суммы затрат на восстановление арендуемого помещения, не приступив к его эксплуатации; понесенные расходы подлежат возмещению. Арендованным помещением предприниматель не пользовался до 01.03.2016. С утверждением истца о реконструкции ответчиком помещений не согласны.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает, что помещение было принято ответчиком по акту, т.е. арендатор был согласен с состоянием принимаемого объекта, проектная документация на проведенные работы была представлена только в ходе рассмотрения дела, в связи с чем оснований для зачета требований не было. Комитет указывает, что ремонт не был надлежащим образом согласован, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.12.2015 между Комитетом (арендодатель) и предприниматель Гончаруком И.Э. (арендатор) заключен договор N 43/15 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - договор аренды).

Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (т. 1, л.д. 18-23).

По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество со следующими характеристиками: назначение: нежилое, общая площадь 176,5 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 1-12, адрес объекта: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Чернова, д. 16 (далее - имущество).

Согласно пункту 1.3 договора аренды имущество передается в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации и используется для размещения групп пребывания детей по присмотру и уходу в возрасте от 6 месяцев до 3 лет, физкультурно-оздоровительной деятельности и розничной торговли специальными товарами оздоровительного характера.

Срок договора аренды стороны определили с 01.12.2015 по 01.12.2020 (пункт 1.4 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды, за указанное в пункте 1.2 имущество арендатор перечисляет ежемесячно до 10-го числа текущего месяца арендную плату в размере 100% (без НДС) в сумме 62 500 рублей в месяц. Данная величина арендной платы является фиксированной до конца 2015 года. По истечении этого срока арендная плата ежегодно увеличивается на уровень инфляции в планируемом году, установленный федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункт 3.2 договора аренды).

В силу положений пункта 4.4 договора аренды, в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодателем начисляются пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на сумму задолженности за каждый день просрочки.

Имущество передано арендатору 01.12.2015 по акту приема-передачи нежилых помещений к договору аренды (т 1, л. д. 24).

Указанные обстоятельства также установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А29-13248/2016, в которых суды пришли к выводу о наличии у ответчика (по первоначальному иску) обязанности по внесению арендных платежей по спорному договору за период с 27 декабря 2015 года, а также ответственности за неисполнение указанных обязательств в виде начисления суммы пени в размере 43 272 рубля 11 копеек.

Из материалов дела следует, что ответчик выполнил в арендованном помещении ремонт, а также предпринимал попытки согласования выполняемых работ с арендодателем.

Так, 19.01.2016 ответчик обращался с заявлением произвести перерасчет арендной платы за декабрь 2015 года в связи с фактическим началом использования помещения с 28.12.2015 (т.2, л.д. 17), просил зачесть в счет арендной платы 305 338 рублей 83 копейки (т.2, л.д. 18).

20.01.2016 комитет указал на возможность согласования ремонта после предоставления документов согласно Положению о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов недвижимости (т.1, л.д. 109).

15.06.2019 предприниматель снова обратился о согласовании проведения работ и проведении зачета (т.1,л.д.107).

13.03.2018 арендодателем в адрес арендатора была направлена претензия N 01-06/0237 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени в размере 1 976 342 рубля 29 копеек (с учетом ранее взысканной суммы задолженности и пени), а также с предупреждением о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по оплате. Претензия получена ответчиком 21.03.2018 (т 1, л д 12-15).

18.07.2018 стороны произвели визуальный осмотр нежилых помещений (т.3, л.д. 125).

29.08.2018 представителями подписан акт осмотра помещения (т.3, л.д. 63).

Указав на невыполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за период с ноября 2016 года по март 2018 года в полном объеме и своевременно, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик, полагая, что понес расходы на капитальный ремонт помещений, указывая на невозможность использования помещений до проведения ремонта, обратился с встречными требованиями.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи имущества по договору подтверждается актом приема-передачи.

Следовательно, исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы за спорный период ответчиком не оспаривается.

Сумма долга за спорный период составила 1 178 699 рублей 20 копеек, доказательств оплаты не представлено. Возражения ответчика относительно размера арендной платы противоречат условиям договора (пункт 3.1), содержание которого было определено в соответствии с пунктом 101 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Стороны согласовали применение неустойки за просрочку внесения арендных платежей (пункт 4.4 договора), в связи с чем суд первой инстанции, установив факт просрочки арендных платежей, пришел к выводу о возникновении обязанности арендатора уплатить пени за просрочку.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание, что ответчиком в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, доказательств погашения задолженности либо наличия задолженности в ином размере не представлено, апелляционный суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности и пени обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в заявленном размере.

Согласно пункту 4.3 договора аренды настоящий договор может быть расторгнут арендодателем до истечения срока действия в связи с односторонним отказом от его исполнения на основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ. Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента направления арендатору соответствующего письменного уведомления.

Суд первой инстанции установил, что ответчик в нарушение условий договора с момента заключения договора аренды в течение трех с половиной лет оплату арендных платежей не производил.

На основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель обращался к арендатору с требованием о расторжении договора и возврата помещений.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ надлежащим доказательством возврата объекта в том состоянии, в котором он его получил, является письменный акт приема-передачи имущества, подписанный сторонами.

Установив факт наличия задолженности по арендной плате за значительный период времени, суд первой инстанции, применив указанные выше нормы гражданского законодательства, удовлетворил первоначальный иск и взыскал задолженность, пени, а также расторгнул договор и обязал ответчика вернуть объект аренды истцу.

Заявитель жалобы не согласен с решением суда, полагая, что неправильно отказано в удовлетворении встречного иска, которым ответчик просил обязать Комитет произвести зачет стоимости капитального ремонта, выполненного в помещении по адресу: г. Сыктывкар, ул. Чернова, д. 16, в счет стоимости арендной платы.

По расчету Гончарука И.Э. стоимость ремонта с учетом затраченных расходных строительных материалов составила 1 585 057 рублей 59 копеек (с учетом уточнения, принятого судом).

В обоснование требований заявитель указывает на следующие недостатки помещения: отсутствовало горячее водоснабжение, электрические сети находились в неудовлетворительном состоянии, отсутствовал доступ к электрощитовой, электричество отсутствовало, забетонированы окна в помещении, отсутствие канализации, соответствующей санитарным нормам, несоответствие данных технического паспорта и фактически предоставленного помещения, наличие разрушения фасадной части стены, наличие разрушений лестничного марша, отсутствие козырька над крыльцом.

Доводы заявителя жалобы, что все технические характеристики были установлены после подписания договора и акта приема-передачи подлежат отклонению.

Предприниматель, подписывая акт приема-передачи помещения, должен был принять меры по установлению их технического состояния, либо согласовать период, в течение которого такая проверка будет проведена, вместе с тем, имущество было принято ответчиком без возражений.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, пункт 1.3 договора от 01.12.2015 не может быть истолкован таким образом, что арендодатель обязался передать помещение, полностью соответствующее специальным требованиям, предъявляемым к объекта, используемым для организации детского дошкольного учреждения; буквальное содержание этого пункта договора (статья 431 ГК РФ) указывает на то, что стороны согласовали передачу объекта в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации, а также согласовали цель последующего использования помещения; однако арендодатель не принимал на себя обязательств по возмещению таких затрат, которые являлись необходимыми для приведения помещения в состояние, при котором допускалось бы размещение в нем детского сада.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что, заключая договор аренды и планируя разместить в арендуемых помещениях детский сад, ответчик при предварительном осмотре помещения применительно к пункту 1 статьи 611, пункту 2 статьи 612 ГК РФ, действуя разумно и добросовестно, должен был обратить внимание на наличие указанных им впоследствии особенностей помещения (по утверждению ответчика - недостатков) и несоответствий его установленным законодательством специальным требованиям к объектам инфраструктуры для детей, а также учесть возможные расходы.

Основания полагать, что указанные ответчиком в ходе последовавшей после передачи объекта аренды переписки и в ходе рассмотрения дела дефекты являлись скрытыми недостатками, которые не могли быть обнаружены при обычном визуальном осмотре помещений, у суда не имеется, т.к. это не доказано ответчиком и противоречит характеру замечаний ответчика (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Более того, позиция заявителя в данной части является противоречивой, так как вопреки утверждениям ответчика о неудовлетворительном состоянии имущества, не позволяющем, как полагает ответчик, использовать помещение, тем не менее, с 01.03.2016 в спорном помещении функционировал детский сад.

Таким образом, Гончарук И.Э. использовал помещение для осуществления предпринимательской деятельности.

В обоснование жалобы ответчик ссылается также на наличие судебных актов по делу N А29-13248/2016, которым установлен факт невозможности использования помещения по прямому назначению.

Вместе с тем вышеуказанным решением факт невозможности использования помещения по прямому назначению подтверждается только в период с 01.12.2015 по 27.12.2015, за который с предпринимателя не была взыскана арендная плата.

В судебном заседании в апелляционной инстанции представители предпринимателя пояснили, что в декабре 2015 года были выполнены работы по восстановлению электроснабжения на сумму 45 393 рубля 95 копеек, что не превысило размер месячной арендной платы; следовательно, отказ во взыскании арендной платы за период по 27.12.2015 свидетельствует о восстановлении прав арендатора применительно к пункту 1 статьи 612 ГК РФ.

Относительно капитального ремонта спорного помещения апелляционный суд также согласен с выводами суда первой инстанции и полностью отклоняет доводы заявителя жалобы.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Возможность безусловного взыскания стоимости работ по капитальному ремонту в договоре не предусмотрена. Стороны в пункте 2.2.3 договора согласовали право арендатора возместить затраты, но в соответствии с Положением о порядке зачета стоимости капитального ремонта арендуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности муниципального образования городского округа "Сыктывкар".

В соответствии с указанным Положением затраты арендатора по проведение капитального ремонта подлежат возмещению только при условии предварительного согласования их с Комитетом.

Доказательств согласования капитального ремонта (включая необходимость, состав и стоимость работ) с Комитетом, проведения ответчиком капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что ответчик обращался с заявлениями к Комитету о необходимости проведения ремонта и зачета денежных средств в счет арендной платы, однако без соблюдения установленного в пункте 2.2.3 договора порядка, на что ответчику неоднократно было указано.

Таким образом, доводы жалобы в указанной части не являются обоснованными.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции спор разрешен согласно действующему законодательству, фактические обстоятельства дела установлены на основе полного и объективного исследования представленных доказательств и получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 16.05.2019 по делу N А29-5402/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гончарука Ильи Эдуардовича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

Д.Ю. Бармин С.Г. Полякова