Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2019 г. N 18АП-8277/19

г. Челябинск

19 августа 2019 г.

Дело N А76-16289/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Тимохина О.Б., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2019 по делу N А76-16289/2018 (судья Мухлынина Л.Д.),

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - Славич М.А. (доверенность от 02.07.2019, паспорт);

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Горбунова Е.В. (доверенность от 09.01.2019 N 7, удостоверение N 697).

Общество с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - истец, общество "Гринфлайт") 23.05.2018 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - ответчик, Комитет), в котором просит урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи N 5/2017-зем земельного участка с кадастровым номером 74:36:0714001:13861, по следующим пунктам, изложив их в редакции арендатора:

п. 2.1 договора: "Стоимость участка составляет 12 749 000 руб.руб. Указанная стоимость определена на основании отчёта независимого оценщика от 08.02.2018 г. N 0802-18/3";

п. 7.2 договора "Изменение указанного в п. 1.2 договора целевого использования участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ";

п. 7.3 договора "В случае неисполнения обязанности, указанной в п. 3.2.2 договора, а также в случае ненадлежащего ее исполнения, права покупателя на участок могут быть прекращены в соответствии с законодательством и настоящим договором" (требования изложены с учетом принятого судом уточнения иска - т. 2 л.д.110-111).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кузьмин Андрей Вениаминович, ООО "Айра Торрес", (том 1 л.д. 100, том 2 л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2019 (резолютивная часть объявлена 25.04.2019) требования истца удовлетворены частично. Спорные пункты договора изложены в следующей редакции:

пункт 2.1 договора- "Стоимость участка составляет 12 749 000 руб. Указанная стоимость определена на основании заключения эксперта от 26.02.2019 N 190121300";

п. 7.2 договора "Изменение указанного в п. 1.2 договора целевого использования земельного участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, но не ранее полного выполнения обязательств по комплексному освоению Участка (Условий Комплексного Освоения), предусмотренных разделами III и IV договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.12.2010 N 351/зем и дополнительным соглашением N 5 от 28.08.2012 к договору УЗ N 00703-К-2010 краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 30.12.2010, Протоколом N 927 о результатах открытого аукциона от 03.12.2010, информационным сообщением о проведении аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (лот N 12) на основании распоряжения Первого заместителя Главы Администрации города Челябинска от 26.10.2010 N 7943-к и пунктами 3.2.2 и 7.1 настоящего договора, в том числе обязательств по строительству объектов, предусмотренных утверждённой в установленном порядке на момент заключения настоящего договора документацией по планировке территории.".

- п. 7.3 договора - "В случае неисполнения обязанности, указанной в п. 3.2.2 договора, а также в случае ненадлежащего ее исполнения, права покупателя на участок могут быть прекращены в соответствии с законодательством и настоящим договором".

Не согласившись с принятым судебным актом с жалобой в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд обратились Комитет и ООО "Гринфлайт".

Комитет в апелляционной жалобе ссылается на неправильное применение судом норм процессуального права, регламентирующих порядок распределения понесенных сторонами судебных расходов при частичном удовлетворении иска. Полагает, что суд необоснованно возложил расходы на проведение экспертизы в полном объеме на Комитет, тогда как выкупная стоимость, заявленная ООО "Гринфлайт" при подаче иска, оказалась ниже предъявленной Комитетом лишь на 59%, следовательно, с Комитета, по мнению апеллянта, могла быть взыскана сумма, составляющая 59% от стоимости расходов на проведение экспертизы.

ООО "Гринфлайт" в апелляционной жалобе ссылается на несогласие с решением суда в части отказа истцу в изложении п. 7.2 в редакции ООО "Гринфлайт". Принятая судом редакция п. 7.2 договора по сути запрещает покупателю изменять целевое использование земельного участка до реализации его разрешенного использования в соответствии с ранее утвержденной документацией по планировке территории. Данное положение, по мнению апеллянта, не основано на законе, поскольку действующее законодательство предоставляет право осуществлять разработку документации по планировке территории, вносить в неё изменения, утверждать в новой редакции. Суд, приняв пункт 7.2 договора в указанной в решении редакции тем самым ограничил права ООО "Гринфлайт" в сравнении с тем как они предоставлены законом.

С учетом изложенного апеллянт просит решение суда в указанной части изменить, удовлетворить требования истца в полном объеме.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом первой инстанции земельный участок с кадастровым номером 74:36:0714001:1386 площадью 11 295 кв.м, расположен по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, жилой дом N 12 Краснопольской площадки N 1 микрорайон N 56, поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием "строительства спортивно- досугового комплекса с подземной автостоянкой".

30 декабря 2010 г. между ОАО "ЮКЖСИ" (арендатор) и КУИиЗО (арендодатель) подписан договор УЗN 007031-К-2010 аренды земельного участка площадью 354 174 кв.м. в состав которого вошли участки с кадастровыми номерами 74:36:0714001:237 площадью 174 686 кв.м., 74:36:0714001:238 площадью 101029 кв.м. и 74:36:0714001:239 площадью 78 459 кв.м., для комплексного освоения в целях жилищного строительства п. 1.1 договора редакции соглашения от 28.08.2012, том 1 л.д. 123-136).

Договор заключен по результатам открытого аукциона.

В последующем на основании договора уступки прав и обязанностей, права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к обществу "Гринфлайт".

По условиям п. 1.1 договора участок находится в ведении муниципального образования для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком действия до 03.12.2015.

К указанному договору 28.08.2012 подписано дополнительное соглашение N 5 (том 1 л.д. 130-134), согласно которому в аренду передается участок площадью 11295 кв.м. с номером 74:36:0714001:1386 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

14 мая 2015 г. общество направило в адрес Комитета предложение N 685 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:36:0714001:1386 площадью 11 295 кв.м, расположенного по адресу г. Челябинск, Курчатовский район, жилой дом N12 Краснопольской площадки N1 микрорайон N56 для строительства спортивно- досугового комплекса с подземной автостоянкой (том 1 л.д. 31-32), указав, что срок действия договора аренды участка истекает, 01 июля 2016 г. за N607 и 31 августа 2017 г. за N644 в адрес Комитета поступило повторные предложения о выкупе участка (том 1 л.д. 33-34).

В 2018 г. Комитет направил в адрес общества для подписания проект договора N 5/2017-зем купли-продажи участка (том 1 л.д. 36-40). Рассмотрев проект договора, общество 09.02.2018 направило в адрес Комитета, подписанный со своей стороны с протоколом разногласий договор N 5/2017-зем (том 1 л.д. 41 -42).

Комитет уведомлением от 13.04.2018 N 10855 отказался от подписания протокола разногласий (том 1 л.д. 35), в связи с чем, общество обратилось в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены либо изменения судебного акта.

Рассматривая представленный на разрешение арбитражного суда преддоговорный спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса).

Таким образом, предметом судебного разбирательства может являться спор об урегулировании разногласий по договору, заключение которого для одной из сторон спора является обязательным, либо в случае наличия между сторонами соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Предметом возникшего спора являются условия договора купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности.

С учетом изложенного суд первой инстанции верно указал на необходимость исследования вопроса о наличии у покупателя прав на приватизацию земельного участка.

Вывод суда о наличии у истца прав на приобретении в собственность земельного участка является верным и сторонами не оспаривается, в силу чего судебный акт пересматривается в обжалуемой апеллянтами части, касающейся условия п. 7.2 договора и вопроса о распределении судебных издержек.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Определяя условие п. 7.2 договора, суд первой инстанции принял во внимание обстоятельство того, что правомочия истца на приватизацию земельного участка возникли в силу п.5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015), как у арендатора, которому данный земельный участок был предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Указанная норма права определяет перечень мероприятий, которые подлежат выполнению арендатором в процессе комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. Пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса РФ существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства.

Исходя из положений указанных норм права, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в| границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Согласно документации по планировке территории, утвержденной постановлением Администрации г. Челябинска от 17.05.2018 N 200-п в границах спорного земельного участка предусмотрено размещение спортивных объектов без зрителей, что соответствует установленному для данного участка виду разрешенного использования - для строительства спортивно-досугового комплекса с подземной автопарковкой.

Из материалов дела так же следует, что спорный участок предоставляется истцу в собственность в льготном порядке без проведения торгов, цена участка определена на основании выполненного оценщиком отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки, при составлении которого оценщик использовал такой критерий сегментации рынка как разрешенное использование земельного участка, что в свою очередь повлияло на установленный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, поскольку участок предназначен исключительно для строительства социально значимого объекта - спортивно-досугового комплекса.

При таких обстоятельствах вывод суда о согласовании п. 7.2 договора в редакции Комитета является верным.

Доводы общества "Гринфлайт" о возможном изменении в будущем вида разрешенного использования земельного участка, что при наличии указанного договорного условия может повлечь нарушение прав ООО Гринфлайт" являются предположительными и не влияют на правильность принятого судебного акта.

Доводы Комитета о необоснованном возложении на него расходов на проведение экспертизы в полном и необходимости взыскания суммы, составляющей лишь 59% от стоимости расходов на проведение экспертизы, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам относятся, в том числе расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), а также другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле (статья 106 АПК РФ).

Судебные издержки возникают в сфере процессуальных отношений и должны быть реально понесены стороной для восстановления нарушенного права в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В настоящем случае судебные издержки в виде оплаты стоимости экспертизы связаны с разрешением спора о цене выкупа земельного участка, изложенного в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи, согласно которому в редакции Комитета: "Стоимость участка составляет 21 620 437 руб.

Судом согласовано условие п. 2.1 в соответствии с которым "Стоимость участка составляет 12 749 000 руб.".

Вместе с тем предъявленные к рассмотрению суда требования истца (в том числе, касающееся цены выкупа земельного участка) не являются имущественными требованиями, а заключается в согласовании условий договора, что исключает применение положений п. 1 ст. 110 АПК РФ о пропорциональном распределении судебных издержек.

Требования истца в данной части удовлетворены судом в полном объеме, в силу чего с Комитета обоснованно взысканы судебные издержки истца по оплате расходов на проведение экспертизы.

Доводы Комитета основаны на ошибочном понимании норм процессуального законодательства, регламентирующего порядок распределения судебных расходов.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

В силу предоставления обществу "Гринфлайт" отсрочки уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, с данного лица следует взыскать в доход федерального бюджета 3000 руб. (подпункты 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.04.2019 по делу N А76-16289/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Б. Тимохин