Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2019 г. N 09АП-30901/19

г. Москва

21 августа 2019 г.

Дело N А40-33088/18

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Д.В. Пирожкова, О.Г. Головкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем A.M. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ЭСКО"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 апреля 2019 года

по делу N А40-33088/18, принятое судьей Рыбиным Д.С.,

по иску ООО "ЭСКО"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Латыпов Д.М. по доверенности от 04.02.2019

от ответчика: Блистанова А.А. по доверенности от 29.11.2018

эксперт Завьялов Юрий Анатольевич (лично, паспорт)

УСТАНОВИЛ

ООО "ЭСКО" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) при заключении договора купли- продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (цоколь пом.VII комн.1-12) общей площадью 145,5 кв.м с кадастровым номером 77:06:0001006:3722, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Марии Ульяновой, д.9, корп.3, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 7.498.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N ИП- 002/18 от 17.01.2018, выполненного оценщиком РОО ИП Арлашиным М.Н. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.".

Решением суда от 17 мая 2019 года урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и ООО "ЭСКО" (ОГРН 1187746962435) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (цоколь пом.VII комн.1-12) общей площадью 145,5 кв.м с кадастровым номером 77:06:0001006:3722, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Марии Ульяновой, д.9, корп.3, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 13.114.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом ЗАО "МБЦ" от 27.10.2017 N Д-858-0592/17. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.", путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 218.566 рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

При этом суд пришел к выводу, что заключения проведенных по делу судебных экспертиз являются недопустимыми доказательствами, в связи с чем удовлетворил заявленные требования по цене, предложенной ответчиком.

С решением не согласился истец, подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшееся по делу решение изменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска по цене, установленной заключением повторной судебной экспертизы.

Ответчик просит решение суда оставить в силе, согласен с выводами, изложенными в мотивировочной части.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия находит решение суда от 17 мая 2019 года подлежащим изменению.

Как усматривается из материалов судебного дела, истец на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 27.03.2008 N 07-00266/08 с учетом дополнительного соглашения к нему арендует нежилое помещение (цоколь пом.VII комн.1-12) общей площадью 145,5 кв.м с кадастровым номером 77:06:0001006:3722, расположенное в здании по адресу: г.Москва, ул.Марии Ульяновой, д.9, корп.3.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 17.11.2017 обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 13.114.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ЗАО "МБЦ" от 27.10.2017 N Д- 858-0592/17.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику. Согласно отчету РОО ИП Арлашина М.Н. от 17.01.2018 N ИП-002/18 рыночная стоимость спорного объекта составляет 7.498.000 рублей 00 копеек.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 7.498.000 рублей 00 копеек без НДС.

Истец полагает, что ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч.5 ст.10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО "Аргент Бизнес" от 20.02.2017 N WS-1027/17 является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "Эксперт" Ефимову И.В.

Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт" Ефимова И.В. от 12.09.2018 рыночная стоимость вышеуказанных выкупаемых нежилых помещений по состоянию на 14.09.2017 составляет 8.509.000 рублей 00 копеек без НДС.

Однако в представленном экспертом заключении отсутствует анализ наиболее эффективного использования исследуемого объекта, необходимый для выявления наиболее прибыльного использования объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка при формировании цены сделки.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что экспертом ООО "Эксперт" Ефимовым И.В. ненадлежащим образом было проведено экспертное исследование предоставленных ему документов.

Согласно ч.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исследовав материалы дела, с учетом мнений сторон, приняв во внимание вышеизложенные обстоятельства, судом в рамках настоящего спора по ходатайству ответчика назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения с поручением проведения экспертизы эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" Завьялову Ю.А.

Согласно экспертному заключению эксперта ООО "Агентство судебных экспертов" Завьялову Ю.А. от 21.12.2018 N 192 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 14.09.2017 составляет 8.978.000 рублей 00 копеек без НДС.

Исследовав доводы сторон и представленные в дело экспертные заключения об оценке выкупной стоимости спорного нежилого помещения, суд, руководствуясь положениями федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, признал разумной и обоснованной выкупную цену нежилого помещения в общем размере 13.114.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ЗАО "МБЦ" от 27.10.2017 N Д-858-0592/17.

Вышеуказанную цену, определенную судебными экспертизами, суд первой инстанции посчитал заниженной.

С целью проверки довода ответчика и выводов суда о занижении экспертом выкупной стоимости судом апелляционной инстанции в судебное заседание вызван эксперт Завьялов Ю.А., который в заседание суда апелляционной инстанции, назначенное на 14 августа 2019 года, явился и дал на вопросы Департамента соответствующие исчерпывающие пояснения, почему определенная им рыночная стоимость 8 978 000 руб. отвечает принципу достоверности.

Судебная коллегия соглашается с выводами проведенной по делу повторной судебной экспертизы, поскольку подобранные экспертом Завьяловым Ю.А. объекты аналоги размещены в жилых домах 1955 - 1959 годов постройки, одинаково удалены от тех же станций метро "Проспект Вернадского" и "Университет", что и объект оценки, расположенный в жилом доме 1959 года постройки на цокольном этаже (т.3, л.д. 67).

Тогда как во внесудебном исследовании, выполненным ЗАО "МБЦ" какая-либо информация о том, где находятся объекты аналоги (жилой дом, отдельно стоящее здание, торговый комплекс, бизнес-центр и т.д., и т.п.) о времени постройки помещений аналогов отсутствует (т.4, л.д. 84).

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что рыночная стоимость спорного помещения определенная судебным экспертом Завьяловым Ю.А. занижена, нельзя признать обоснованным и верным.

В этой связи оснований считать проведенную по делу повторную судебную экспертизу порочным доказательством у суда первой инстанции не имелось.

Соответственно, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению.

Расходы истца по оплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы относятся на ответчика в общей сумме 9 000 руб.

Поскольку суд апелляционной инстанции не наделен полномочиями по распоряжению денежными средствами, внесенными для производства экспертиз на депозитный счет Арбитражного суда города Москвы, судебные расходы сторон по выплате вознаграждения экспертам могут быть разрешены в порядке ст. 110,112 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 апреля 2019 года по делу N А40-33088/18 изменить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) и ООО "ЭСКО" (ОГРН 1187746962435) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (цоколь пом.VII комн.1-12) общей площадью 145,5 кв.м с кадастровым номером 77:06:0001006:3722, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Марии Ульяновой, д.9, корп.3, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 8 978.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО "Агентство судебных экспертиз" Ю.А. Завьялова N 192 от 21 декабря 2018 г. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.", путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 28 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 149 633 рублей 33 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.".

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу ООО "ЭСКО" (ОГРН 1187746962435) 9.000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

О.Г. Головкина Д.В.Пирожков