Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2019 г. N 10АП-13274/19

г. Москва

20 августа 2019 г.

Дело N А41-5279/19

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2019 по делу N А41-5279/2019 (судья Гринева А.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент": Сенчищев В.И., по доверенности от 01.11.2017;

публичного акционерного общества "Мосэнерго": Лаврись Н.А., по доверенности N ДG00-19-345 от 16.07.2019.

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу Управляющая компания "Центр Эссет Менеджмент" (далее - общество, ответчик) о взыскании по договору аренды от 07.05.2018 N 949 задолженности по оплате арендной платы за период с 07.05.2018 по 31.12.2018 в сумме 956 301 руб. 02 коп., и пени за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 в размере 37 013 руб. 29 коп., расторжении договора аренды от 07.05.2018 N 949, обязании передать земельный участок.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует публичное акционерное общество "Мосэнерго" (далее - ПАО "Мосэнерго", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.06.2019 в удовлетворении иска отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что договор заключен в строгом соответствии с требованиями законодательства и фактическими обстоятельствами, подписание акта передачи участка подтверждает, что ответчик получил земельный участок и у него отсутствовали препятствия в его использовании в целях, предусмотренных договором. Ссылается на то, что сведения об охранной зоне ТЭЦ-27, расположенной в границах спорного земельного участка, были внесены в Единый государственный реестр недвижимости, информация о наличии и границах охранной зоны являлась общедоступной до заключения договора аренды, в связи с чем, заключая договор аренды, истец при должной осмотрительности должен был знать о том, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102308:138 располагается в охранной зоне и осуществление предпринимательской деятельности на нем возможно только по согласованию с уполномоченным органом в сфере энергетики.

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель администрации не явился. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя указанного лица.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 30.12.2014 между Администрацией Мытищинского муниципального района Московской области, правопреемником которой является администрация (арендодатель), и ОАО "Мытищинская теплосеть" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9660.

Согласно пункту 1.1 договора аренды от 30.12.2014 N 9660 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52544 кв. м, с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, категория земель: "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, городское поселение Мытищи, г. Мытищи, ТЭЦ-27, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Пунктом 2.1 договора аренды от 30.12.2014 N 9660 предусмотрено, что договор аренды заключен на срок с 01.01.2015 года на 49 лет.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании договора переуступки прав аренды на земельный участок от 31.03.2015 права и обязанности арендатора были переданы ООО "Гефест".

В соответствии с договором о переуступке прав аренды земельного участка от 15.12.2015 права и обязанности арендатора были переданы ООО "Инжтех", которое в свою очередь в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей арендатора на земельном участке от 28.02.2017 права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2014 N 9660 передало АО УК "Центр Эссет Менеджмент".

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0102308:138, являющийся предметом договора аренды от 07.05.2018 N 949, был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:12:0000000:53728.

Как следует из расчетов, представленных истцом, у ответчика за период с 07.05.2018 по 31.12.2018 образовалась задолженность по арендной плате в размере 956301,02 руб., на которую истцом были начислены пени за период с 16.06.2018 по 15.12.2018 в размере 37 013 руб. 29 коп.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлены требования от 29.10.2018 N И-10408 и от 18.12.2018 N И-12621 об уплате задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка.

В связи с тем, что ответчик не оплатил сумму задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из незаконности и недоказанности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 Кодекса).

Как верно отметил суд первой инстанции, из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Из судебных актов по делу N А41-57496/2018 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 располагаются объекты недвижимого имущества, а именно производственная база, инвентарный номер 440/0690-(301Б-304Б; 301В; 301Д), состоящая из следующих объектов:

- здания мастерских электромонтажных установок с административно-бытовыми помещениями, общей площадью 551,8 кв. м, лит. Б;

- здания стоянки на три автомобиля, общей площадью 193,9 кв. м, лит. Б;

- здания склада готовой продукции, общая площадь 124,6 кв. м, лит. Б;

- здания ремонтной мастерской, общей площадью 106,1 кв. м, лит. Б;

- ограждения территории базы, протяженностью 146,5 м, лит. В;

- бетонной площадки и подъездной дороги.

Указанная производственная база принадлежит на праве собственности АО "Мосэнерго", о чем 29.04.2002 в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.12.2018 по делу N А41-57496/18, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019, установлено, что поскольку ПАО "Мосэнерго" является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0000000:53728, который относится к государственной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации именно ПАО "Мосэнерго" принадлежит исключительное право на приобретение этого участка в аренду.

В связи с изложенным судами был сделан вывод, что договор аренды земельного участка от 31.12.2014 N 9660 в соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным.

Земельный участок с кадастровым номером 50:12:0000000:53728 был разделен на 4 земельных участка с кадастровыми номерами: 50:12:0102308:137, 50:12:0102308:138, 50:12:0102308:139, 50:12:0000000:57008.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) без проведения торгов заключен договор от 07.05.2018 N 949 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:12:0102308:138, для размещения эксплуатационной зоны ТЭЦ-27.

Как установлено судебными актами по делу N А41-57496/18, указанный земельный участок огорожен забором, используется ПАО "Мосэнерго", доступ на него невозможен не иначе, чем с согласия третьего лица, через КПП.

Указанное подтверждается и актом осмотра земельного участка от 19.11.2018, составленным самой администрацией (л. д. 84, 85).

Суд первой инстанции в обжалуемом решении верно указал, что в данном случае земельный участок не мог быть передан арендатору свободным от прав третьих лиц для указанных в договоре целей.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.06.2019 по делу N А41-5279/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Мытищи Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина