Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2019 г. N 06АП-3697/19

г. Хабаровск

22 августа 2019 г.

А37-2633/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2019 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Дроздовой В.Г., Усенко Ж.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шалдуга И. В.

при участии в заседании: представители сторон не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вайлдберриз"

на решение от 30.04.2019

по делу N А37-2633/2018

Арбитражного суда Магаданской области

принятое судьей Кушниренко А.В.

по иску индивидуального предпринимателя Деркача Сергея Юрьевича (ОГРНИП 304491011100164, ИНН 490900984620)

к обществу с ограниченной ответственностью "Вайлдберриз" (ОГРН 1067746062449, ИНН 7721546864)

о взыскании 569 826, 87 руб.

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - индивидуальный предприниматель Тимофей Анатольевич Калинин (ОГРНИП 316491000058450, ИНН 490905091370),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сергей Юрьевич Деркач (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вайлдберриз" (далее - общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.09.2017 по 08.11.2017 в сумме 326 666,67 руб., стоимости восстановительного ремонта помещений в размере 194 598 руб., неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с 09.11.2017 по 12.10.2018 в размере 22 683,20 руб., судебных расходов на оплату экспертного заключения в размере 12 000 руб., с учетом уточнения исковых требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, всего 569 826, 87 руб.

Определением суда от 11.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Калинин Тимофей Анатольевич (далее - ИП Калинин Т.А.).

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 30.04.2019 исковые требования частично удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 126 666,66 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 8 795,53 руб., стоимость восстановительного ремонта в размере 145 808 руб., всего - 281 270,19 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит решение суда отменить.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2019 жалоба принята к производству, рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 15.08.2019 в 12 часов 30 минут.

В представленном на апелляционную жалобу отзыве истец отклонил приведенные в ней доводы как необоснованные.

Стороны явку представителей в заседание суда не обеспечили, жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.10.2013 между ИП Деркачем С.Ю.и ООО "Вайлдберриз" заключён договор аренды в отношении нежилых помещений общей площадью 231,5 кв.м. (комнаты N 3, N 11, N 5), находящихся на 1-м этаже в нежилом здании, расположенном по адресу: город Магадан, улица Гагарина, дом 22А.

Согласно пункту 2.1.1 договора передача нежилых помещений осуществляется на основании акта приема-передачи.

В силу пунктов 2.1.6, 2.2.7. арендодатель обязан принять от арендатора помещение по окончании срока действия договора, либо при его досрочном расторжении в течении 3 (трех) рабочих дней, а арендатор при освобождении помещения передать его в исправном состоянии с учетом естественного износа со всеми неотделимыми улучшениями.

В соответствии с пунктом 2.6.2. договора арендатор может производить неотделимые улучшения после получения письменного согласия арендодателя.

Размер арендной платы и порядок ее уплаты определен в разделе 3 договора.

Срок действия аренды определен с 14.10.2013 по 30.09.2014 года.

При несвоевременной сдаче, уклонении арендатора от сдачи помещения, а также от подписания акта сдачи-приема помещения арендная плата взимается за весь период, в течении которого нежилое помещение находилось во временном владении арендатора (пункт 5.3. договора).

Пунктом 5.4. договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора путем направления соответствующего уведомления об этом арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого отказа.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 14.10.2013.

Дополнительными соглашениями от 01.03.2015, от 31.08.2015, 30.06.2017

срок действия договора продлевался, пунктом 1 последнего дополнительного соглашения установлено, что договор действует по 16.09.2017.

15.08.2017 предприниматель сообщил обществу о наличии задолженности, письмо получено представителем ответчика 17.08.2017.

16.08.2017 ответчиком направлено истцу уведомление об отказе от исполнения договора и необходимости прибытия для подписания акта по передаче помещения (получено 17.08.2017).

Дополнительным соглашением от 16.09.2017 срок аренды продлен до 20.09.2017.

Письмом от 25.09.2017 N 01/МД арендатор сообщил о прекращении оплаты арендных платежей с 20.09.2017, в связи с уклонением арендодателя от направления акта-приема передачи помещений, направив соглашение о расторжении договора аренды, акт-приема передачи от 25.09.2017.

04.10.2017 в адрес ответчика направлена повторная претензия о погашении задолженности, а также о необходимости сообщить о наличии намерения продолжать аренду помещений либо передать его арендодателю.

09.10.2017 истцом получены ключи арендуемого помещения (2 ключа, вместо 4).

К письму арендатор прилагал соглашение о расторжении договора аренды от 25.09.2017, акт приёма-передачи, подписанные со стороны арендатора представителем по доверенности О.А. Сарычевой.

Письмом от 10.10.2017 арендодатель просил прислать уполномоченного представителя для создания комиссии, осмотра помещения и составления акта приёма-передачи помещения, при отсутствии в указанное время представителя общества, истец будет вынужден самостоятельно создать комиссию и составить акт о вскрытии помещения и осмотра состояния помещения.

Также письмом указано, что соглашение о расторжении договора аренды от 25.09.2017 и акт приёма-передачи нежилого помещения от 25.09.2017 подписаны не будут, в связи с несогласием с их содержанием.

Претензия от 10.10.2017 получена ответчиком 18.10.2017, в установленный срок уполномоченный представитель ответчика для участия в комиссии и составлении акта осмотра помещения не прибыл, в связи с чем, истец создал комиссию и составил акт осмотра нежилых помещений от 08.11.2017 самостоятельно.

Актом от 08.11.2017 установлено, что нежилые помещения, занимаемые ответчиком по договору аренды от 14.10.2013 находятся в неудовлетворительном состоянии и имеют существенные недостатки, для устранения которых необходимо провести восстановительный ремонт.

В целях соблюдения досудебного порядка 16.03.2018 истцом направлена претензия.

Поскольку требования претензий оставлены без удовлетворения, истец обратился с иском в Арбитражный суд Магаданской области.

Проверив обоснованность доводов изложенной в апелляционной жалобе и отзыве на нее, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусмотрено, что в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Договором аренды сторонами также предусмотрена возможность отказаться от исполнения договора, с предупреждением арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до даты такого отказа.

16.08.2017 ответчиком направлено истцу уведомление об отказе от исполнения договора и необходимости прибытия для подписания акта по передаче помещения (получено 17.08.2017).

В дальнейшем, дополнительным соглашением от 16.09.2017 срок аренды продлен до 20.09.2017.

Письмом от 25.09.2017 N 01/МД арендатор сообщил о прекращении оплаты арендных платежей с 20.09.2017, в связи с уклонением арендодателя от направления акта-приема передачи помещений, направив соглашение о расторжении договора аренды, акт-приема передачи от 25.09.2017.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор (ответчик) обязан передать помещение в течении 3 дней по двухстороннему акту приёма-передачи, направляемым арендодателем арендатору, в исправном состоянии с учётом естественного износа со всеми неотделимыми улучшениями. Идентичные положения закреплены в пункте 5.3 договора.

Юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды собственнику, который подтверждается документом, подписанным контрагентами.

Письмом от 04.10.2017 истец просил сообщить о наличии намерения продолжать аренду помещений либо передать его арендодателю.

09.10.2017 истцом получены ключи арендуемого помещения. К письму о направлении ключей арендатор прилагал соглашение о расторжении договора аренды от 25.09.2017, акт приёма-передачи, подписанные со стороны арендатора представителем по доверенности О.А. Сарычевой.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса).

Из абзаца шестого пункта 38 указанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Пунктом 5.3 договора аренды также предусмотрено, что при несвоевременной сдаче арендатором помещения арендодателю, уклонении арендатора от участия в сдаче-приёме помещения, а также от подписания акта сдачи-приёма помещения, арендная плата взимается за весь период, в течении которого нежилое помещение находилось во временном владении арендатора.

Ключи получены арендодателем 09.10.2017, арендная плата ответчиком оплачивалась по 20.09.2017 включительно, что подтверждается выпиской по счету и не оспаривается сторонами.

Также установлено, что В.С. Завадская звонила истцу последний раз 19.09.2017, что свидетельствует о том, что после 19.09.2017 по 04.10.2019 ответчик не принимал реальных мер по возврату истцу арендованного имущества.

Вместе с тем, несмотря на окончание пользования помещением 04.10.2017, с учётом выбора способа передачи ключей арендодателю через курьерскую службу, фактически передача ключей арендодателю состоялась 09.10.2017.

Таким образом, судом первой инстанции правомерно взыскана задолженность по арендной плате за период с 21.09.2017 по 09.10.2017 в размере 126 666,66 руб.

В связи с нарушением ответчиком порядка внесения арендной платы, истцом заявлено о взыскании неустойки.

Согласно пункту 4.1 договора аренды ответственность сторон за нарушение условий настоящего договора регламентируется действующим законодательствам Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку размер взыскиваемой с ответчика задолженности по использованию арендованного помещения составляет 126 666, 66 руб. сумма за период с 21.09.2017 по 09.10.2017, при этом, истцом был заявлен период начала взыскания неустойки с 09.11.2017 по 12.10.2018, суд первой инстанции удовлетворил требования, исходя из суммы задолженности и заявленного периода, взыскав неустойку за период с 09.11.2017 по 12.10.2018 в размере 8 795,53 руб.

С учетом изложенного и поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязательства по внесению арендной платы, учитывая, что ответчиком не представлены доказательства отсутствия своей вины, а также наличия иных обстоятельств, предусмотренных статьей 404 ГК РФ, апелляционная инстанция находит правомерным применение судом первой инстанции мер ответственности за неправомерное удержание денежных средств.

В отношении заявленного требования о взыскании стоимости восстановительного ремонта суд первой инстанции пришёл к выводу о его частичном удовлетворении в размере 145 808 руб.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Как следует из акта осмотра нежилых помещений от 08.11.2017, нежилые помещения, занимаемые ответчиком по договору аренды б/н от 14.10.2013, находятся в неудовлетворительном состоянии и имеют существенные недостатки, для устранения которых необходимо провести восстановительный ремонт.

Актом осмотра нежилых помещений данные недостатки были зафиксированы.

В силу пункта 2.2.2 договора арендатор обязан выполнять в арендуемых помещениях текущий ремонт. Также, в соответствии с пунктом 2.2.7 договора аренды от 14.10.2013 при освобождении помещений арендатор обязан передать помещения в течение 3 рабочих дней по двухстороннему акту приёма-передачи, в исправном состоянии с учётом естественного износа со всеми неотделимыми улучшениями.

На основании пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статьи 622 Гражданского кодекса).

В письме от 25.09.2017 исх. N 01/МД представитель ответчика сообщил, что в помещении произведён ремонт.

Как следует из материалов дела, ответчик произвёл ремонт арендованного помещения на сумму 48 790 руб., что подтверждается договором подряда N ВБ 18/09-м от 18.09.2017 с ИП Калининым Т.А.

В целях фиксации состояния помещения предшествующему ремонту и состояния после ремонта ответчиком и подрядчиком была произведена фотосъёмка, отражающая техническое состояние помещения на 18.09.2018 и на 25.09.2017 (до и после).

Согласно пояснениям ИП Калинина Т.А., до начала выполнения работ помещение было осмотрено, сделаны фотографии участков подлежащих ремонту, определены объёмы работ. По окончании работ 25.09.2017, собственник помещения на приемку не явился, акт приема работ был подписан без его участия.

Истцом было заказано экспертное заключение, согласно которого стоимость восстановительного ремонта в ранее арендуемых ответчиком нежилых помещениях составляет 194 598 руб.

Вместе с тем, представленные истцом документы (отчёт об оценке от 30.01.2018, дефектная ведомость, локальная ресурсная смета N 417-ГСВ), не содержат данных о том, что при определении рыночной стоимости восстановительного ремонта, специалисты учли фактор "естественного износа", оговорённого сторонами в договоре аренды.

Какие-либо критерии определения естественного износа законом и условиями договора не определены.

При этом не могут быть приняты в качестве доказательств реальной стоимости восстановительного ремонта данные ряда строительных организаций, представленных ответчиком ввиду того, что эти сведения предоставлены без осмотра спорных помещений, а также без учёта их фактического состояния на 2017 год после завершения арендных отношений между сторонами.

Поскольку в материалы дела представлены документы о том, что стороны сами принимали меры к ремонту арендованного помещения, а также учитывая факт того, что указанное помещение арендуют иные лица, которые также провели в нём ремонт, невозможно достоверно узнать состояние помещения после завершения аренды в 2017 году.

Следовательно, из стоимости восстановительного ремонта, заявленного истцом ко взысканию с ответчика, подлежат вычету расходы ответчика на ремонт.

При таких обстоятельствах, с ООО "Вайлдберриз" правомерно взыскана стоимость восстановительного ремонта в размере 145 808 руб.

Согласно доводам апелляционной жалобы ответчик не согласен с размером задолженности, начисленной после 25.09.2017, поскольку данная сумма образовалась, в связи с просрочкой кредитора.

Вопреки утверждениям общества из имеющихся в деле доказательств не следует, что принятие ответчиком достаточных мер по исполнению обязанности по возврату спорного помещения.

Как следует из материалов дела, представитель ответчика В.С. Завадская звонила истцу последний раз 19.09.2017, что свидетельствует о том, что после 19.09.2017 по 04.10.2019 ответчик не принимал реальных мер по возврату истцу арендованного имущества.

Также заявитель не согласен с взыскиваемой стоимостью восстановительного ремонта. По мнению ответчика, необходимо исходить из описания технического состояния помещения, после его принятия у третьего лица после произведенных ремонтных работ, так как акт приема-передачи не был направлен арендатору.

При этом, понятие "нормальный износ" является оценочной категория, из представленных в материалы дела фотографий видно, что помещение передано арендодателю с учетом нормального износа.

Размер затрат на ремонт документально не подтвержден, помещения сданы иным лицам.

При заключении договора ответчиком приняты на себя обязательства по проведению текущего ремонта и возвращению арендодателю помещения том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В материалы дела представлены письма об отказе Титченко В.В. от аренды помещения (комн. N N 3,5,11) причине непригодности их использования (письмо от 17.12.2018).

Новый договор аренды заключен с обществом с ограниченной ответственностью "БЭТА" 01.02.2018.

Таким образом, о ненадлежащем состоянии помещения было указано после проведения текущего ремонта ответчиком.

О непригодности состояния помещения при передаче помещения 14.10.2014 ответчиком в акте не указывал, помещения были переданы в надлежащем состоянии, в связи с чем указанное Титченко В.В. состояние помещений является следствием их пользования арендатором.

Поскольку на момент рассмотрения искового требования у суда отсутствовала возможность оценить реальное состояние помещений, в связи с арендой его третьими лицами, суд правомерно руководствовался имеющимися в материалах дела доказательствам в совокупности.

После исследования которых был подтвержден факт невыполнения ответчиком в полном объеме обязательств по самостоятельному проведению восстановительного ремонта либо возмещению понесенных истцом соответствующих расходов.

Поскольку общество работы по восстановительному ремонту произвело в части, не компенсировало арендодателю стоимость остальных работ, суд апелляционной инстанции полагает обоснованным частичное удовлетворение требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта.

В отношении требования о взыскании стоимости судебных расходов на оплату экспертного заключения в размере 12 000 руб. суд первой инстанции пришёл к выводу об отказе в его удовлетворении.

Данное экспертное заключение не отражает оценку естественного износа для оценки рыночной стоимости ремонта арендованного помещения.

Учитывая, что критерий естественного износа, заявленный сторонами в договоре аренды, оценщиком не рассчитывался, следовательно, отчёт не отражал реальной стоимости восстановительного ремонта.

При этом, в данном отчёте не содержится сведений и учёта частичного восстановительного ремонта проведённого предпринимателем Т.А. Калининым по инициативе ответчика

Кроме того, данные расходы истца на оплату экспертного заключения не являются судебными, так как были произведены истцом добровольно и до обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.

Жалоба не содержит доводов в указанной части.

Доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения дела и опровергающих правильность выводов суда, в апелляционной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 30.04.2019 по делу N А37-2633/2018 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Г. Дроздова Ж.А. Усенко