Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2019 г. N 03АП-4602/19

г. Красноярск

23 августа 2019 г.

Дело N А33-30159/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "21" августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "23" августа 2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - Петровской О.В.,

судей: Радзиховской В.В., Хабибулиной Ю.В.,

секретаря судебного заседания Сабуровой С.О.,

при участии:

от истца (общества с ограниченной ответственностью "Цветные сны"): Хорошиловой О.Н., представителя по доверенности от 18.02.2019,

от ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Антекс"): Куловой А.А. представителя по доверенности от 04.03.2019 N 8,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Антекс" (ИНН 2466136811, ОГРН 1062466007955)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "29" мая 2019 года по делу N А33-30159/2018, принятое судьёй Красовской С.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Цветные сны" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Антекс" (далее - ответчик) о взыскании 204 829 руб. 85 коп. (в т.ч. НДС 31 245 руб. 23 коп.) обеспечительного платежа по предварительному договору аренды N А-2016-К/014 нежилого помещения от 17.10.2016.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 мая 2019 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что судом не учтен смешанный характер предварительного договора, в соответствии с которым помещения переданы истцу для ремонта до введения объекта в эксплуатацию, истец освободил помещения лишь в июле 2017 года, однако к деятельности не приступил, договор аренды не заключил. Судом не учтено, что истец неоднократно просил ответчика переносе сроков открытия, что свидетельствует о сохранении предварительного договора. Судом не дана оценка тому, что не только истец отказался от договора, направив уведомление от 21.05.2018 (электронной почтой 31.05.2018), но и ответчик направил истцу письмо о расторжении договора от 25.05.2018 с описью от 29.05.2018, что и явилось основанием для ненаправления договора аренды истцу.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2019 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 21.08.2019.

От истца поступил отзыв, согласно которому решение законно и обоснованно.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения от 17.10.2016 N А-2016-К/014 (договор), в соответствии с пунктом 2.1. которого стороны приняли на себя обязательства в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о заключении договора аренды, но не позднее 25 декабря 2016 года, подписать договор аренды на условиях, установленных договором, согласованных сторонами и изложенных в договоре аренды, являющемся неотъемлемой частью договора, при условии выполнения сторонами обязательств, указанных в договоре. Пропуски, содержащиеся в договоре аренды и приложениях к нему, должны быть заполнены на момент подписания сторонами договора аренды.

20.06.2017 сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору, согласно которому стороны изложили пункт 2.1. в новой редакции, а именно "Стороны обязуются в течение 5 рабочих дней с момента письменного уведомления арендодателем арендатора о заключении договора аренды, но не позднее 01 октября 2017 года, подписать договор аренды на условиях, установленных договором, согласованных сторонами и изложенных в договоре аренды, являющемся неотъемлемой частью договора, при условии выполнения сторонами обязательств, указанных в договоре. Пропуски, содержащиеся в договоре аренды и приложениях к нему, должны быть заполнены на момент подписания сторонами договора аренды".

Согласно пункту 2.2. договора арендодатель обязуется по акту приема-передачи передать во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, указанное в п. 2.3 договора, а арендатор обязуется принять данное нежилое помещение и уплачивать арендную плату в размере, установленном договором.

В соответствии с пунктом 2.5 договора на момент подписания договора на земельном участке расположен объект незавершенного строительства - Торговый центр, который принадлежит арендодателю на основании: Разрешения на строительство N 1Ш-24308000-01/6107-дг от 05.08.2010, разрешения на строительство КШ4308000 N 01/10932-дг от 25.12.2013 дата продления 09.12.2015, договора аренды земельного участка N 2837 от 01.10.2013, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, регистрационная запись N 24-24-01/244/2013-67 от 11.10.2013.

В силу пункта 2.11. договора арендатор обязан начать коммерческую деятельность не позднее 25.02.2017. Началом коммерческой деятельности арендатора понимается открытие арендатором помещения для свободного посещения посетителями и выдача первого кассового чека.

Согласно пункту 3.2. договора после регистрации права собственности арендодателя на здание в установленном действующим законодательством порядке, арендодатель направляет арендатору по адресу арендатора, указанному в Разделе 14 договора, уведомление о готовности заключить договор аренды. В уведомлении арендодатель также указывает арендатору на те документы, которые арендатор обязан направить арендодателю вместе с подписанными экземплярами договоров аренды. К уведомлению арендодатель прикладывает в прошнурованном и пронумерованном виде с заполненными пропусками 3 экземпляра договора аренды с соответствующими приложениями.

В силу пункта 3.3. договора, перечисленные в п.3.2. документы арендодатель направляет арендатору почтой России ценным заказным письмом (бандеролью) с уведомлением и описью вложения по адресу арендатора, указанного в Разделе 14 договора либо иным способом по усмотрению арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.4. договора, в течение 14 рабочих дней с момента получения указанного в п. 3.3. уведомления и пакета документов, арендатор обязан направить почтой России ценным заказным письмом (бандеролью) с уведомлением и описью вложения по адресу арендодателя, указанного в Разделе 14 договора, подписанный со стороны арендатора договор аренды в количестве 3 экземпляров с приложениями, а так же оригиналы (надлежащим образом заверенные копии) документов арендатора, указанных в уведомлении, направляемом арендатором (п.3.2. договора).

Согласно пункту 4.4. договора (в редакции протокола разногласий) арендатор в течение 5 календарных дней после подписания договора выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 173 584 руб. 62 коп. (без учета НДС 18%). В случае ненадлежащего осуществления арендатором платежей, предусмотренных договором, в случае повреждения помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, произошедшего по вине арендатора, или иного нарушения арендатором своих обязательств по договору, арендодатель вправе удержать из обеспечительного платежа суммы ненадлежащим образом осуществленных арендатором платежей, суммы, необходимые для устранения повреждений помещения и/или здания и/или иного имущества арендодателя, а также иные суммы, необходимые для восстановления нарушенного права арендодателя. В этом случае арендодатель обязуется направить письменное уведомление арендатору, с указанием срока для устранения выявленных нарушений, а также расчета сумм, возможных к удержанию из обеспечительного платежа. В случае если в указанный в уведомлении срок, нарушения арендатором не будут устранены, арендодатель вправе удержать рассчитанные суммы из обеспечительного платежа, после чего направить арендатору письменное уведомление с указанием удержанных сумм и с приложением документов, подтверждающих указанные расходы. В случае надлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств по договору, обеспечительный платеж может быть зачтен арендодателем в счет оплаты арендной платы за соответствующее количество дней последнего месяца срока аренды по договору. В случае неисполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п.2.1.,3.2.,3.3. договора, а равно не заключение в срок договора аренды, результатом которых стало расторжение договора по инициативе любой из сторон, обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит.

На основании пункта 5.3.1. договора арендодатель принимает на себя исполнение следующих обязательств после получения суммы обеспечительного платежа и арендной платы (Постоянной и Дополнительной составляющих) за первый месяц передать арендатору помещение по акту допуска для проведения работ арендатора.

В силу пункта 5.4.2. договора арендатор принимает на себя исполнение обязательства о принятии помещения по акту допуска для проведения работ арендатора не позднее 3 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от арендодателя.

Согласно пункту 9.5. договора арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор) письменно предупредив о таком отказе арендодателя. При этом:

а) в случае письменного предупреждения о таком отказе арендодателя за 3 месяца и более обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору,

б) в случае письменного предупреждения о таком отказе арендодателя менее чем за 3 месяца обеспечительный платеж арендатору не возвращается и удерживается арендодателем в качестве штрафа за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Истец во исполнение условий предварительного договора аренды на основании выставленного арендодателем счета N 21 от 25.08.2017 перечислил денежные средства в качестве обеспечительного платежа в размере 204 829 руб. 85 коп. платежным поручением N 561 от 05.09.2017.

24.12.2017 посредством электронной почты арендодатель уведомил арендатора о введении 21.12.2017 в эксплуатацию ТЦ Зеленый в г. Красноярск.

26.02.2018 посредством электронной почты арендодатель уведомил арендатора в срок до 05.03.2018 принять меры по подготовке арендуемых помещений к праздничному открытию и началу коммерческой деятельности.

Как следует из иска, в нарушение условий предварительного договора аренды, арендодатель письменное уведомление о готовности заключить основной договор аренды, не направил, договор аренды сторонами не заключен.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему правом, руководствуясь пунктом 9.5. договора, посредством электронной почты 31.05.2018 в адрес ответчика направил письменное уведомление (исх. N 21/05 от 21.05.2018) о расторжении предварительного договора и возврате обеспечительного платежа в размере 204 829 руб. 82 коп.

Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения.

По акту сдачи-приема помещения от 24.07.2018 помещение, обусловленное предварительным договором аренды, возвращено арендатором арендодателю.

Поскольку в установленный предварительным договором срок стороны не подписали основной договор аренды, истец обратился с иском о взыскании обеспечительного платежа.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абзац 2 пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В договоре стороны предусмотрели, что по данному договору истец в порядке статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисляет ответчикам обеспечительный платеж.

Истец в соответствии с пунктом 4.4. договора перечислил арендодателю 204 829 руб. 85 коп. в счет обеспечительного платежа.

Из пунктов 2.1., 3.2. предварительного договора аренды следует, что сторонами согласовано подписание основного договора аренды в отношении помещения в здании по адресу: г. Красноярск, ул. Мужества, д. 10, не позднее 01.10.2017.

Доказательств заключения основного договора аренды в срок до 01.10.2017 материалы дела не содержат.

Учитывая, что доказательств заключения договора аренды в отношении помещения, являющегося предметом предварительного договора, не представлено, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для удержания полученных в рамках договора денежных сумм в счет обеспечения будущего обязательства не имеется.

Довод ответчика о продлении срока действия предварительного договора подлежит отклонению.

Указанный довод ответчика рассмотрен судом и обоснованно отклонен. Срок для заключения основного договора относится к категории пресекательных сроков и за его пределами сторона предварительного договора лишается возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению.

Таким образом, поскольку срок заключения основного договора аренды определен сторонами до 01.10.2017, при этом ответчик с предложением о заключении основного договора в течение действия предварительного договора ответчику к истцу не обращался, соответственно, действие предварительного договора аренды прекратилось.

Как справедливо отмечено судом первой инстанции, доказательств направления в адрес истца предложения о пролонгации предварительного договора путем заключения дополнительного соглашения, о переносе срока подписания основного договора, ответчиком в материалы дела не представлены.

Не указаны причины, по которым направление договора аренды в адрес истца со стороны ответчика или заключение дополнительного соглашения об изменении срока предварительного договора было невозможно.

Ссылка ответчика на письма истца о переносе сроков открытия, как на доказательства продления предварительного договора, подлежит отклонению.

Конкретный срок заключения основного договора аренды сторонами изменен не был, новая дата, не позднее которой стороны должны были подписать договор, не согласована. Кроме того, даже принимая во внимание вероятность на тот момент заключения договора аренды, договор аренды в адрес истца ответчиком так и не направлялся.

Представленная ответчиком переписка сторон не свидетельствует о продлении срока действия предварительного договора, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки, совершаемые в простой письменной форме должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Довод ответчика о том, что судом не дана оценка смешанному характеру предварительного договора, предусматривающего пользование истцом помещениями и передачу их по акту в ноябре 2017 года, подлежит отклонению.

Действительно, как следует из материалов дела, помещение находилось у истца до июля 2018 года. Вместе с тем, ответчиком не оспаривается, что помещение передано по акту допуска для производства работ от 01.11.2017. Таким образом, истец производил ремонтные работы в преддверии коммерческой деятельности, не извлекая выгоду.

В судебном заседании апелляционной инстанции стороны подтвердили, что коммерческую деятельность в торговом центре ответчика истец так и не начал.

На вопрос апелляционного суда о причине возврата помещения лишь в июле 2018 года представитель истца пояснил, что руководствовался пунктом 9.5. подпункт б) договора, предусматривающем ответственность в виде удержания обеспечительного взноса, за отказ от договора менее, чем за 3 месяца.

Учитывая, что истец коммерческую деятельность не осуществлял в помещении, как-то иначе в своих интересах не использовал, суд не усматривает признаков злоупотребления правом в данном случае.

Довод ответчика о том, что сумма обеспечительного платежа подлежит удержанию арендодателем в счет неоплаченных арендатором арендных или коммунальных платежей, также подлежит отклонению судом в связи со следующим.

Согласно пункту 4.1. договора арендатор за пользование помещением в течение срока аренды производит уплату арендной платы. Арендная плата по договору состоит из постоянной составляющей арендной платы, переменной составляющей арендной платы, дополнительной составляющей арендной платы и оборотной составляющей арендной платы.

При этом пунктом 4.2.1. договора установлено, что постоянная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты начала арендатором коммерческой деятельности, указанной в пункте 2.11 договора.

По условиям пункта 4.2.3. договора дополнительная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения и выплачивается ежемесячно авансом не позднее 20 числа каждого предшествующего оплачиваемому месяца. Дополнительную составляющую арендной платы за первый месяц срока аренды арендатор выплачивает в течение 5 календарных дней после подписания акта о начале коммерческой деятельности.

Пунктом 4.2.2.4. договора предусмотрено, что переменная составляющая арендной платы начисляется арендатору с даты подписания акта приема-передачи помещения. Уплата производится арендатором ежемесячно по окончании отчетного месяца в течение 5 рабочих дней с даты выставления арендодателем счета на оплату.

В силу пункта 2.11. договора арендатор обязался начать коммерческую деятельность не позднее 25.02.2017, при этом под началом коммерческой деятельности арендатора понимается открытие арендатором помещения для свободного посещения посетителями и выдача первого кассового чека.

Между тем, как установлено судом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ответчиком лишь 21.12.2017.

Следовательно, арендодатель со своей стороны не обеспечил и не предоставил арендатору возможность беспрепятственного свободного доступа в помещение, поименованное в предварительном договоре аренды, для ведения коммерческой деятельности, а также посетителям торгового центра в целом, поскольку здание торгового центра не было введено в эксплуатацию и было закрыто для свободного доступа, о чем свидетельствуют письма и уведомления от ответчика в адрес истца. Следовательно, истец не мог пользоваться помещением по его назначению в целях осуществления коммерческой деятельности, а значит начать коммерческую деятельность 25.02.2017.

Ссылка ответчика на то, что помещение было передано истцу по акту допуска арендатора для производства работ не принимается судом, поскольку в соответствии с п. 2.10. договора такой акт подписывается сторонами и фиксирует прием-передачу помещения для производства работ арендатора, при этом данный акт не является актом приема-передачи помещения, поименованным в пункте 2.2. договора.

С учетом изложенного, арендная плата могла быть начислена арендатору только лишь с даты подписания сторонами основного договора, по форме приложения N 5 к предварительному договору, и акта приема-передачи помещения согласно пункту 2.2. договора, а поскольку основной договор и акт приема-передачи не были подписаны сторонами, то и обеспечительный платеж не может быть зачтен арендодателем в счет оплаты арендной платы, поскольку фактически помещение для использования его по назначению во владение и пользование истца не передавалось, то есть между сторонами не возникло фактических отношений по аренде помещений.

Довод о несении ответчиком расходов по коммунальным платежам, в связи с чем, по его мнению, данные расходы должны быть удержаны из обеспечительного взноса, подлежит отклонению по аналогичным мотивам. Кроме того, соответствующие доказательства несения расходов ответчиком не представлены, расчет расходов и его обоснование не представлены. Более того, несение расходов ответчиком не указывалось ответчиком ранее как основание для удержания обеспечительного взноса.

С учетом того, что договор аренды так и не был направлен ответчиком истцу, истец помещением по его целевому назначению (для ведения торговой деятельности) не пользовался, коммерческую деятельность не начал, удерживаемые ответчиком денежные средства в виде обеспечительного платежа являются неосновательным обогащением последнего, поскольку после прекращения предварительного договора у него отпали правовые основания для удержания у себя указанных денежных средств, следовательно, они подлежат возврату истцу.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании 204 829 руб. 85 коп. обеспечительного платежа является обоснованным и подлежит удовлетворено судом в заявленном размере.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "20" мая 2019 года по делу N А33-31841/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

В.В. Радзиховская Ю.В. Хабибулина