Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2019 г. N 15АП-13072/19

город Ростов-на-Дону

23 августа 2019 г.

дело N А32-10285/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Н.Н. Мисника,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский ЖБИ"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2019 по делу N А32-10285/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский ЖБИ"

к закрытому акционерному обществу "Славянский завод "Стройматериалы"

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

принятое судьей Язвенко В.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский ЖБИ" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Славянский завод "Стройматериалы" (далее - ответчик, завод) о взыскании 8 414 049 руб. 15 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованных помещений по договору аренды N 27 от 01.04.2016.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2019 в удовлетворении иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Славянский ЖБИ" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило его отменить, удовлетворить требования в полном объёме.

В обоснование жалобы истец приводит доводы о том, что действия по ремонту были согласованы с ответчиком, введение в отношении ответчика процедуры наблюдения не лишает права директора давать согласие на улучшение имущества завода.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.04.2016 между ООО "Торговый дом "Славянский ЖБИ" (арендатор) и ЗАО "Славянский завод "Стройматериалы" (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 27 согласно которому, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения: Материальный склад, общей площадью 380.2 кв.м., инвентарный номер 22869; литер С, этажность:1, Проходная, общей площадью 139.9 кв.м., литер АА, аа, alal, Складское строение: Склады; общей площадью 169.5 кв.м.; инвентарный номер 22869; литер Щ; этажность: 1, Складское строение: Склад запчастей, общей площадью 117.7 кв.м.; инвентарный номер: 22869; литер В; этажность:1, Цементный склад, общей площадью 79.4 кв.м., Площадка для отгрузки, общей площадью 891 кв.м.; литер XV, Площадка разгрузочная, общей площадью 885 кв.м., литер XXI, Бетонированная площадка, обшей площадью 320 кв.м., литер XVII, Площадка СКЦ (п.2), общей площадью 3585 кв.м., литер XIX, Площадка СКЦ-1Р N1, общей площадью 540 кв.м., литер XVIII, Площадка разгрузочная N1, общей площадью 2860 кв.м., литер XXIII, Разгрузочная площадка, общей площадью 4500 кв.м., литер XXII - т.1, л.д.14-19.

Согласно п. 2.2 договора аренды, арендатор обязуется содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность. Своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласия арендодателя. Неотъемлемые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 28.02.2017 (п.7.1 договора).

В случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено (п.7.2 договора).

01.04.2016 по акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял в аренду вышеуказанные объекты, в качественном состоянии (п.2 акта приема-передачи от 01.05.2015) (т.1, л.д. 18).

Как указывает истец, имущество, переданное арендатору, находилось в аварийном состоянии и требовало капитальных ремонтных работ. 06.04.2016 в адрес генерального директора ЗАО "Славянский завод "Стройматериалы" Замараевой И.В. истцом было направлено письмо исх. N 12 о согласии на проведение капитальных ремонтных работ и улучшения вышеуказанных объектов недвижимости, неотделимых от самих арендуемых объектов. Истец уведомил, что данные работы ООО "Торговый дом "Славянский ЖБИ" проведёт своими силами в счет расчетов между организациями (т.1, л.д. 20).

В ответ на письмо от 06.04.2016 исх. N 12 ЗАО "Славянский завод "Стройматериалы" в лице директора общества Замараевой И.В. письмом от N 21 от 07.04.2016 выразило согласие на проведение капитальных ремонтных работ в счет расчетов по договору аренды нежилых помещений N 27 от 01.04.2016 - т.1, л.д. 21.

Как указывает истец, ООО "Торговый дом "Славянский ЖБИ" в полном объеме выполнило согласованный с ЗАО "Славянский завод "Стройматериалы" капитальный ремонт объектов недвижимости. Стоимость фактически осуществленных ООО "Торговый дом "Славянский ЖБМ" затрат по капитальному ремонту составила 8 414 049 руб.15 коп., которые по мнению истца, должны были быть зачтены в счет оплаты арендной платы и в счет заключенного между ООО "Цементная транспортная компания" и ООО "Торговый дом "Славянский ЖБИ" расчетов. Однако, в связи с признанием ЗАО "Славянский завод "Стройматериалы" несостоятельным (банкротом), законные основания для проведения зачета взаимных требований между ООО "Торговый дом "Славянский ЖБИ" и ЗАО "Славянский завод "Стройматериалы" отсутствуют.

В связи с не возмещением понесенных затрат истец направил ответчику претензию от 17.01.2019 с требованием возместить расходы по капитальным ремонтам и произведенным неотделимым улучшениями на арендованных объектах, которая отставлена без удовлетворения -т.1, л.д.11-12.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, улучшениями арендованного имущества являются изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности и условия пользования имуществом и повышающие стоимость такого имущества. При этом, улучшения имущества не влекут сущностного изменения арендованного имущества.

В силу пункта 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пункт 3 той же статьи устанавливает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Вместе с тем нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными, соглашением сторон могут быть предусмотрены иные основания или порядок возмещения затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества.

Из смысла данной статьи следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором: во-первых, при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества; во вторых, только при условии прекращения договора аренды.

Аналогичные условия содержатся в пункте 2.2.5 договора аренды нежилых помещений N 27 от 01.04.2016.

Из материалов дела не следует, что вышеуказанные договоры аренды имущества фактически прекратили свое действия, а имущество с неотделимыми улучшениями возвращено арендодателю по акту приема-передачи. Более того, истец в судебном заседании пояснил, что до сих пор пользуется спорными помещениями, договоры не прекращены.

Учитывая нахождение во владении и пользовании общества арендованного имущества, оснований полагать, что у предприятия в силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений, не имеется.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что истец продолжает пользоваться спорным имуществом после истечения срока действия договора аренды нежилых помещений N 27 от 01.04.2016 при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возобновлении договорных отношений между сторонами на неопределенный срок на тех же условиях.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды нежилых помещений N 27 от 01.04.2016 в случае, если ни одна из сторон настоящего договора не заявит о намерении расторгнуть договор, то считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев. Количество пролонгации на последующие 11 (одиннадцать) месяцев не ограничено.

Факт возврата арендованного имущества арендодателю по акту материалами дела также не подтвержден. Кроме того, истец в судебном заседании подтвердил, что пользуется спорным имуществом до настоящего времени.

Таким образом, договор аренды нежилых помещений N 27 от 01.04.2016 не прекратил свое действие на дату обращения истца в суд и на дату рассмотрения спора по существу.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11). Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Согласно п. 2.2 договора аренды N 27 от 01.04.2016, арендатор обязуется своевременно за счет собственных средств, производить текущий и косметический ремонт (п.2.2.3).

Когда работы направлены на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, это текущий ремонт. В процессе такого ремонта ликвидируются мелкие повреждения и неисправности.

Если в результате таких работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества. Арендатор в этом случае по общему правилу не сможет потребовать возмещения стоимости работ, в том числе выполненных с согласия арендодателя. Арендатор обязан производить текущий ремонт за свой счет, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ).

Из представленных истцом в материалы дела актов, товарных накладных, а также договоров поставки и оказания услуг, не представляется возможным отнести указанную документацию к работам, произведенным в спорных арендуемых помещениям.

Кроме того, истец не обосновал отнесение произведенных работ к капитальному ремонту, поскольку из представленных документов не следует, что произведенные работы относятся к капитальным, неотделимым улучшениям и не являются работами по текущему (профилактическому) ремонту. Не представил истец и доказательств того, что использование спорных помещений без капитальных работ являются невозможным.

В рассматриваемом споре истец не представил доказательств того, что понесенные им затраты на капительный ремонт в размере 8 414 049 руб. 15 коп., не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Доказательства того, что ответчик передал спорные объекты недвижимости в непригодном для использования состоянии, что повлекло за собой проведение неотделимых улучшений, материалы дела не содержат.

Представителем ЗАО "Славянский завод "Стройматериалы" ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления характера и объема выполненных работ и проверки их относимости к произведенным неотделимым улучшениям, не заявлялось.

Поскольку на момент рассмотрения спора договор аренд не прекратил свое действие, доказательства согласования неотделимых улучшений не представлены, как и не представлены доказательства отнесения заявленных работ к улучшениям спорного имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска.

С учетом изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2019 по делу N А32-10285/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.Н. Мисник Н.В. Нарышкина