Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2019 г. N 11АП-11578/19

г. Самара

22 августа 2019 г.

Дело N А49-8169/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2019 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Коршиковой Е.В., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Лариной Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 августа 2019 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Симонова Виталия Всеволодовича

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 04 июня 2019 года по делу N А49-8169/2018, судья Новикова С.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Симонова Виталия Всеволодовича (ИНН 583500294687, ОГРНИП 311583715300011), город Пенза,

к индивидуальному предпринимателю Журлову Андрею Анатольевичу (ИНН 583701150100, ОГРНИП 317583500047212), город Пенза,

о взыскании 13 825 823 руб. 98 коп.,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью "Вертикаль", город Пенза,

- Федерального казенного учреждения "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Пензенской области" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации, город Пенза,

- финансового управляющего Понаморева Игоря Вячеславовича, город Пенза,

с участием в судебном заседании представителя истца Коробициной К.М. (доверенность от 23.05.2019 г.), представителя ответчика Сергеева П.В. (доверенность от 21.02.2019 г.), ответчика Журлова А.А. (паспорт),

установил:

Индивидуальный предприниматель Симонов Виталий Всеволодович обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю Журлову Андрею Анатольевичу о взыскании убытков 13 825 823 руб. 98 коп.

В обоснование требования истец указал, что 25.09.2017 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого ответчик продал, а истец приобрел в собственность нежилые помещения в здании по адресу: г.Пенза, ул.Германа Титова, 5. В приобретенных помещениях истец с октября 2017 г. начал делать ремонтные работы с целью подготовить помещения для передачи в аренду третьему лицу - ФКУ "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Пензенской области" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации. С целью финансирования ремонтных работ истцом был получен кредит, по которому истец обязался уплачивать обусловленные кредитным договором проценты в сумме 821 441 руб. 86 коп.

Вопреки требованиям договора купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г. ответчик уклонился от государственной регистрации перехода права собственности: не снял обременение проданных помещений в виде ипотеки, ограничения в виде запрета на совершение сделок с имуществом, а затем вообще отказался от регистрации сделки.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств истец приостановил в порядке статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации внесения платы по договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г. оплатив 17 856 000 руб. из цены договора 31 250 000 руб.

В свою очередь ответчик, не только уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения, но и самостоятельно заключил с ФКУ "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Пензенской области" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации договор аренды, передав третьему лицу в аренду эти же помещения, получив от третьего лица в период с 01.11.2017 г. по 17.05.2018 г. в качестве арендных платежей сумму 13 004 382 руб. 12 коп.

ИП Журлов А.А. представил отзыв на иск, в котором просил в удовлетворении иска отказать, подтвердив указанные истцом обстоятельства заключения 25.09.2017 г. договора купли-продажи недвижимости, однако указал, что ИП Симонов В.В. свои обязательства по заключенным договорам купли-продажи недвижимости и мены не исполнил, по договору купли-продажи недвижимости плату внес не в полном размере, не исполнил обязательство по договору мены, в силу чего Журловым А.А. было приостановлено исполнение своего обязательства по регистрации перехода права собственности.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 30.07.2018 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Вертикаль", Федеральное казенное учреждение "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Пензенской области" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 09.01.2019 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ИП Симонова В.В. - Понаморев Игорь Вячеславович.

ООО "Вертикаль" предоставило отзыв на исковое заявление, в котором требования истца поддержало, указав, что 02.10.2017 г. Симонов заключил с обществом договор строительного подряда на выполнение СМР для дальнейшего размещения в приобретенных нежилых помещениях ФКУ "ГБ МСЭ по Пензенской области", указанное учреждение было размещено в нежилых помещениях 01.11.2017 г. по договору С Журловым А.А.

Федеральное казенное учреждение "Главное бюро медико-социальной экспертизы по Пензенской области" Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации представило отзыв на иск, указав, что в период с 01.11.2017 г. по 17.05.2018 г. арендовало у ИП Журлова А.А. нежилые помещения для осуществления уставных целей, в последующем с 18.05.2018 г. аренда указанных помещений стала осуществляться на основании договора с ИП Симоновым В.В.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 4 июня 2019 года исковые требования ИП Симонова В.В. оставлены без удовлетворения.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Пензенской области судебным актом, индивидуальный предприниматель Симонов Виталий Всеволодович обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт о взыскании упущенной выгоды 13 825 823 руб. 98 коп.

В обоснование своей просьбы истец в апелляционной жалобе указал на следующие обстоятельства.

Судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела и неправильно применены нормы материального права. По условиям договоренности ответчик обязался освободить недвижимое имущество в срок до 04.10.2017 г. от обременения и судебного запрета, при неисполнении указанного обязательства на срок более 30 дней покупатель вправе предъявить иск о взыскании убытков. Исполнение договора мены было обусловлено отлагательным условием - заключением договора аренды проданных по договору купли-продажи недвижимости нежилых помещений между Симоновым и ФКУ "ГБ МСЭ" (при содействии ИП Журлова А.А.). Неисполнение ответчиком обязательств позволяет истцу требовать от него взыскания упущенной выгоды, поскольку при исполнении ответчиком обязательств арендную плату за пользование недвижимым имуществом получал бы истец.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Пензенской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 15.08.2019 г. приняли участие представитель истца Коробицина Кристина Михайловна, действующая на основании доверенности от 23.05.2019 г., выданной за подписью Симонова В.В., ответчик Журлов Андрей Анатольевич (лично), представитель ответчика Сергеев Павел Вячеславович, действующий на основании доверенности от 21.02.2019 г., выданной за подписью Журлова А.А.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены судебного акта по следующим основаниям.

25.09.2017 г. Журлов А.А. (продавец) и Симонов В.В. (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого продавец продал в собственности, а покупатель приобрел следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1181,9 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:3724, указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2017 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.08.2017 г. сделана запись регистрации N 58:29:1006001:3724 - 58/035/2017-4;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1237 кв.м., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:3723, указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2015 г. N 3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2016 г. сделана запись регистрации N 58-58/035-58/035/008/2015-6137/2;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1230,5 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:3726, указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2015 г. N 3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2016 г. сделана запись регистрации N 58-58/035-58/035/008/2015-6139/2;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 74,4 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:3697, указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2015 г. N 3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2016 г. сделана запись регистрации N 58-58/035-58/035/008/2015-6138/2;

- нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 75,6 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:3696, указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2015 г. N 3, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.01.2016 г. сделана запись регистрации N 58-58/035-58/035/008/2015-6140/2.

Указанные нежилые помещения расположены на земельном участке - категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под промышленные предприятия, общей площадью 3335 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:101.

По соглашению сторон (раздел 2 договора) цена недвижимого имущества составляет 31 250 000 руб., сторонами согласован порядок оплаты цены недвижимого имущества:

- 13 951 000 руб. - в день подписания договора и подачи документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области;

- 11 049 000 руб. в срок до 30.09.2017 г.;

- 6 250 000 руб. в срок до 31.01.2018 г.

В силу пункта 2.3 договора сторонами согласовано условие о том, что в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимость, составляющая предмет договора, находится в залоге у продавца до момента полного расчета с ним покупателя.

В силу пункта 3.1 договора недвижимое имущество считается переданным от продавца к покупателю посредством подписания настоящего договора, сам договор одновременно Актом приема - передачи объекта недвижимости.

В качестве особых условий договора сторонами предусмотрено следующее:

п.4.1 Недвижимое имущество, указанное в п.п. 1.1.2 и 1.1.3 договора имеет ограничения: N 58-58/035-58/035/006/2016-2441/1 от 06.04.2016 г. (ипотека), N 58:29:1006001:3723-58/001/2017-1 от 31.07.2017 г. (запрещение сделок с имуществом).

п. 4.2 Продавец обязался в срок до 04.10.2017 г. освободить указанное недвижимое имущество от указанных ограничений и обременений, в случае приостановления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество сроком более чем на 30 календарных дней покупатель имеет право предъявить требование о возмещении убытков к продавцу.

п. 5.1 Сторонами согласовано, что договор является сделкой, совершенной под отменительным условием, которое сформулировано в пунктах 5.1, 5.1.1, 5.1.2, 5.1.3, 5.1.4:

В случае если в срок до 30.01.2018 г. между продавцом и покупателем не будет заключен договор мены, в соответствии с которым в собственность покупателя переходит:

- нежилое помещение, назначение нежилое, общая площадь 1233,9 кв.м., этаж 4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:3725 и земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование под промышленные предприятия, общая площадь 3335 кв.м., адрес (местонахождение) объекта Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:101, являющиеся собственностью продавца;

В собственность продавца по договору мены перейдет следующее имущество:

- нежилое здание, назначение нежилое, площадь 1320,2 кв.м., количество этажей 2, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Ладожская, д.79А и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение административно-производственного здания и прилегающей к нему территорией, общей площадью 1536 кв.м., адрес (местонахождение) объекта Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Ладожская, д.79А, являющиеся собственностью покупателя.

В силу пункта 5.2 договора в случае несоблюдения сторонами отменительного условия договор считается расторгнутым 30.01.2018 г.

Пунктом 6.1 договора сторонами согласовано условие о том, что изменение условий договора осуществляется по взаимному согласию сторон и оформляется в письменной форме.

Исполняя обязательства по договору стороны 28.09.2017 г. обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с просьбой об осуществлении перехода права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г.

Оплата приобретенного имущества покупателем произведена частично:

- в соответствии с приходным кассовым ордером от 1182824 от 28.09.2017 г. в сумме 13 951 000 руб.;

- в соответствии с приходным кассовым ордером от 1182828 от 28.09.2017 г. в сумме 5 000 руб.;

- платежным поручением N 109 от 05.10.2017 г. в сумме 3 000 000 руб.;

- платежным поручением N 2186 от 09.10.2017 г. в сумме 500 000 руб.;

- платежным поручением N 115 от 20.10.2017 г. в сумме 200 000 руб.;

- платежным поручением N 123 от 06.12.2017 г. в сумме 200 000 руб.

В дальнейшем истец оплату приобретенного недвижимого имущества приостановил, ссылаясь на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду неисполнением ответчиком обязательств по снятию ограничений и обременения с нежилых помещений, являющихся предметом по договору.

В целях осуществления ремонта приобретенных помещений истцом 02.10.2017 г. был заключен договор подряда с ООО "Вертикаль", которой в спорных нежилых помещениях:

- в период с 02.10.2017 г. по 25.12.2017 г. были выполнены ремонтные работы (перечень которых согласован в ведомости строительных работ) на сумму 10 458 337 руб. 36 коп., что подтверждено справкой о стоимости выполненных работ (форма КС-3),

- в период с 26.12.2017 г. по 17.01.2018 г. были выполнены ремонтные работы (перечень которых согласован в ведомости строительных работ) на сумму 34 672 505 руб. 55 коп., что подтверждено справкой о стоимости выполненных работ (форма КС-3).

Доказательства оплаты истцом выполненных работ в сумме 3 000 000 руб., 4 070 000 руб., 1 950 000 руб., 700 000 руб., 1 988 000 руб. истцом в материалы дела предоставлены.

16.10.2017 г. между ПАО "Промсвязьбанк" (кредитор) и Семеновым В.В. (заемщик) был заключен кредитный договор, по условиям которого кредитор открыл заемщику кредитную линию с лимитом выдачи 20 000 000 руб. на срок до 14.10.2022 г. для финансирования строительных работ, приобретения основных средств. Договором предусмотрена обязанность заемщика уплатить кредитору проценты за пользование кредитными средствами в соответствии с условиями договора (пункты 1.4, 1.5).

Кроме того 25.09.2017 г. Журлов А.А. (сторона 1) и Симонов В.В. (сторона 2) заключили договор мены недвижимого имущества, по условиям которого в соответствии с условиями договора:

- в собственность стороны 2 переходит следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение нежилое, общая площадь 1233,9 кв.м., этаж 4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:3725, являющееся собственностью стороны 1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.10.2015 г. N 2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.11.2015 г. сделана запись регистрации N 58-58/035-58/035/002/2015 - 9836/2, а также земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование под промышленные предприятия, общая площадь 3335 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:101, являющийся собственностью стороны 1, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2017 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.08.2017 г. сделана запись регистрации N 58:29:1006001:101-58/035/2017 - 4;

- в собственность стороны 1 переходит следующее недвижимое имущество: нежилое здание, назначение нежилое, площадь 1320,2 кв.м., количество этажей 2, адрес (местонахождение) объекта Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Ладожская, д.79А, являющиеся собственностью стороны 2 на основании договора купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от 04.12.2013 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.03.2015 г. сделана запись регистрации N 58-58/037-58/037/001/2015 - 1227/1, а также земельный участок, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование под промышленные предприятия, общая площадь 3335 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер 58:29:1006001:101, являющийся собственностью стороны 2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2013 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.12.2013 г. сделана запись регистрации N 58-58-35/039/2013 - 109.

Уведомлением от 22.01.2018 г. Управление Росреестра по Пензенской области уведомило истца о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г. в соответствии с заявлением Журлова А.А., в последующем Журловым А.А. 01.02.2018 г. в регистрирующий орган было подано заявление о прекращении осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

В последующем стороны, урегулировав спорные вопросы, не расторгая ранее заключенный договор, 17.05.2018 г. заключили договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлись те же нежилые помещения, что и в договоре от 25.09.2017 г., а так же помещение в этом же здании и земельный участок, являвшиеся предметом договора мены, осуществив на основании него регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю.

Из сообщения Управления Росреестра по Пензенской области усматривается, что в отношении спорных помещений на основании заявления ПАО "Росгосстрах Банк" (представитель по доверенности Журлов А.А.) 22.11.2017 г. и 22.01.2018 г. были внесены сведения о регистрации прекращения ограничений (обременения) права: ипотеки и запрета на совершение действий по регистрации.

Отказывая в удовлетворении иска в части требования истца о взыскании реально понесенных убытков в виде оплаты процентов по кредитному договору в сумме 821 441 руб. 86 коп., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

16.10.2017 г. между ПАО "Промсвязьбанк" (кредитор) и Симоновым В.В. (заемщик) был заключен кредитный договор N 72-32303/0022/17 об открытии кредитной линии (с установленным лимитом выдачи) по условиям которого кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, предусмотренных договором, в пределах лимита выдачи, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом, а также осуществить иные платежи, подлежащие уплате кредитору (п.1.1. договора).

В соответствии с п.1.2. договора кредитор открывает заемщику кредитную линию лимитом 20 000 000 руб. на срок с даты открытия кредитной линии по 14.10.2022 г., на следующие цели: финансирование строительных работ, приобретение основных средств.

За пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты в размере: 15,3% годовых с даты выдачи кредита и до даты предоставления в банк договора залога с отметкой о государственной регистрации ипотеки в пользу банка следующего имущества: нежилое помещение, адрес: г.Пенза, ул.Терновского, 207, площадь 276,0 кв.м., кадастровый номер 58:29:3007006:831, нежилое помещение, адрес: г.Пенза, ул.Октябрьская,д.4, пом.5, площадь 169,0 кв.м, кадастровый номер 58:29:2011001:152; 12,2% годовых со дня, следующего за датой предоставления в банк договора ипотеки с отметкой о государственной регистрации ипотеки в пользу банка указанного в п.4.1.3. статьи 4 "Обеспечение исполнения обязательств заемщика" настоящего договора и до даты окончательного погашения задолженности (п.1.4. договора).

Проценты за пользование кредитом начисляются кредитором ежедневно на остаток задолженности по основному долгу, включая просроченную задолженность по основному долгу, учитываемой на соответствующем счете на начало операционного дня. Кредитор начисляет проценты на задолженность по основному долгу исходя из фактического количества дней пользования кредитом и действительного числа календарных дней в году. Проценты начисляются на сумму задолженности по основному долгу за период со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, по день фактического погашения задолженности, указанной в п.1.2 статьи 1 "Предмет договора" настоящего договора. Проценты, начисленные на задолженность по основному долгу за каждый процентный период, за исключением последнего процентного периода, уплачиваются заемщиком не позднее третьего рабочего дня следующего процентного периода (п.1.5. договора).

Согласно справке Приволжского филиала ПАО "Промсвязьбанк" от 25.06.2018 г. по кредитному договору N 72-32303/0022/17 от 01.11.2017 г. истцом уплачены проценты в сумме 821 441 руб. 86 коп., дата закрытия договора 09.06.2018 г.

Указанную сумму истец просил взыскать с ответчика как реально понесенные убытки.

Вместе с тем, суд первой инстанции правильно определил, что истцом не представлены доказательства того, что денежные средства предоставлялись ПАО "Промсвязьбанк" истцу исключительно для ремонта нежилых помещений покупаемых у ответчика.

Указанный кредитный договор, устанавливая самостоятельные отношения между банком и истцом, касающиеся предоставления кредита и его возврата, не ставит исполнение условий кредитного договора в зависимость от момента исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи объектов недвижимости от 25.09.2017 г.

В связи с этим обязанность истца оплачивать проценты банку являлась его обязанностью по самостоятельному договору, исполнение которой обуславливалось положениями статей 309 и 819 Гражданского кодекса Российской Федерации и не зависело от действий третьих лиц.

Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для третьих лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Стороной указанного кредитного договора ответчик не являлся, закон или иной правовой акт по возмещению ответчиком истцу процентов по кредитному договору истцом не названы.

Учитывая, что выплаты, произведенные истцом банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом, были направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного истцом на свой риск и в своем интересе, они не могут рассматриваться в качестве убытков, то есть как необходимые для восстановления нарушенного права, либо как утрата имущества, находящегося в причинной связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи имущества от 25.09.2017 г.

В силу этого суд первой инстанции, оценив представленные истцом доказательства по делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия кредитного договора, правильно применил положения статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пришел к правильному выводу о том, что исполнение обязательств истца по кредитному договору не может быть связано с обязательствами сторон по договору купли-продажи объектов недвижимости, причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и расходами истца по кредитному договору отсутствует. Таким образом, отсутствует совокупность условий для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков истца в размере 821 441 руб. 86 коп.

В данной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца в указанной части удовлетворению не подлежит.

В тоже время решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о взыскании упущенной выгоды в сумме 13 004 382 руб. 12 коп. является ошибочным, в данной части судебный акт подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

Из материалов дела следует, что между ПАО "Росгосстрах Банк" (залогодержатель) и Журловым А.А. (залогодатель) 31.03.2016 г. был заключен договор об ипотеке N СМБ/103263-1-3 в соответствии с условиями которого залогодержатель принял в залог, а залогодатель передал в обеспечение обязательств ООО "АРЕН 2014" (должник) по кредитному договору N СМБ/103263 от 31.03.2016 г., заключенному между залогодержателем и должником в городе Пенза, на следующих условиях: залогодержатель открывает должнику кредитную линию и выдает ему денежные средства в размере 14 000 000 руб., срок окончательного погашения кредита - 31.03.2021 г., в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору залогодатель передает залогодержателю принадлежащее залогодателю следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1237 км., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул.Германа Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3723; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1230,5 км, этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3726; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 74,4 км., этаж 1,2,3,4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул.Герман Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3697; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 75,6 км., этаж 1,2,3,4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3696.

22.09.2016 г. ПАО "Росгосстрах Банк" обратился в Нижегородский районный суд с иском к Журлову А.А., Журловой В.В. и ООО "АРЕН 2014" о взыскании задолженности, процентов и пени в общей сумме 13 889 978 руб. 28 коп. по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога. Также заявлено о наложении ареста на имущество Журлова А.А., Журловой В.В. и ООО "АРЕН 2014".

Определением от 27.09.2016 г. исковое заявление принято к производству Нижегородского районного суда г.Нижнего Новгорода, делу присвоен номер N 2-14529/16. 10.11.2016 г. Нижегородским районным судом г.Нижнего Новгорода вынесено заочное решение об удовлетворении требований банка. 18.04.2017 г. судом выдан исполнительный лист.

23.06.2017 г. судебным приставом-исполнителем Октябрьского районного отдела службы судебных приставов г.Пензы УФССП по Пензенской области возбуждено исполнительное производство N 47574/17/58051-ИП, предмет исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество - нежилые помещения по адресу г.Пенза, ул.Г.Титова, 5, взыскать долг по кредитному договору солидарно в размере 13 955 978 руб. 28 коп. в пользу ПАО "Росгосстрах Банк".

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем 04.07.2017 г. в целях обеспечения исполнения требований исполнительного документа вынесено постановление о запрете регистрационных действий в отношении имущества должника: вышеуказанных нежилых помещений и квартиры.

Определением от 17.05.2017 г. Нижегородским районным судом г.Нижнего Новгорода заочное решение от 10.11.2016 г. отменено. Производство по делу возобновлено, делу присвоен номер N 2-7886/17.

Определением от 15.06.2017 по делу N 2-7886/17 назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, производство по делу приостановлено.

23.08.2017 г. судебный пристав-исполнитель Октябрьского РОСП г.Пензы УФССП по Пензенской области вынес постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации.

Согласно справке ПАО "Росгосстрах" кредитный договор N СМБ/103263 от 31.03.2016 г. на сумму 14 000 000 руб. закрыт 28.09.2017 г.

В связи с отказом ПАО "Росгосстрах Банк" от иска определением от 28.11.2017 г. производство по делу N 2-7886/17 Нижегородским районным судом г.Нижнего Новгорода возобновлено, судом принят отказ от иска и производство по делу прекращено.

Журлов А.А. 28.09.2017 г. обратился в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением на государственную регистрацию права собственности (перехода права), ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 1230,5 км, этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3726; нежилое, общая площадь 1237 км., этаж 2, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3723; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 74,4 км., этаж 1,2,3,4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Герман Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3697; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 75,6 км., этаж 1,2,3,4, адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, г.Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5, кадастровый номер: 58:29:1006001:3696.

Уведомлением от 10.10.2017 г. Управление Росреестра по Пензенской области сообщило Журлову А.А. о приостановлении с 10.10.2017 г. осуществления действий по заявлению на государственную регистрации права собственности (перехода права), ипотеки в силу закона в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, поскольку на указанные объекты зарегистрировано запрещение на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского РОСП г. Пензы УФССП России по Пензенской области от 04.07.2017 г.

Уведомлением от 22.01.2018 г. Управление Росреестра по Пензенской области сообщило о приостановлении регистрации права собственности (перехода прав), ипотеки в силу закона на вышеуказанные объекты недвижимости на основании заявления Журлова А.А.

Уведомлением 02.03.2018 г. Управление Росреестра по Пензенской области сообщило Журлову А.А. об отказе в государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Таким образом, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5, с кадастровыми номерами 58:29:1006001:3724; 58:29:1006001:3723; 58:29:1006001:3726; 58:29:1006001:3697; 58:29:1006001:3696 на основании договора купли-продажи от 25.09.2017 г. от Журлова А.А. к Симонову В.В., не состоялась.

17.05.2018 истец и ответчик заключили новый договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом г. Пензы Щебуняевым И.Б., в соответствии с условиями которого, продавец - Журлов А.А. продал и передал покупателю - Симонову В.В. недвижимое имущество: помещение, кадастровый номер: 58:29:1006001:3723, назначение/наименование: нежилое помещение, площадь 1237 к.м., этаж 2, адрес: Пензенская область, г. Пенза, ул. Германа Титова, д.5; помещение, кадастровый номер: 58:29:1006001:3724, назначение/наименование: нежилое помещение, площадь 1181,9 км., этаж 1, адрес: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5; помещение, кадастровый номер: 58:29:1006001:3725, назначение/наименование: нежилое помещение, площадь 1233,9 км., этаж 4, адрес: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5; нежилое, кадастровый номер: 58:29:1006001:3726, назначение/наименование: нежилое помещение, площадь 1230,5 км, этаж 3, адрес: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5; нежилое, кадастровый номер: 58:29:1006001:3696, назначение/наименование: нежилое помещение, площадь 75,6 км., этаж 1,2,3,4, адрес: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5; нежилое, кадастровый номер: 58:29:1006001:3697, назначение/наименование: нежилое помещение, общая площадь 74,4 км., этаж 1,2,3,4, адрес: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Герман Титова, д.5; земельный участок, кадастровый номер: 58:29:1006001:101, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под промышленные предприятия, общая площадь 3 335 кв.м, адреса: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Германа Титова, д.5.

Государственная регистрация договора купли-продажи от 17.05.2018 г. и переход права собственности от продавца к покупателю произведена в установленном законом порядке 18.05.2018 г.

На основании указанного обстоятельства судом первой инстанции был сделан ошибочный, не соответствующий обстоятельствам дела, вывод о том, что спорное имущество находилось у Журлова А.А. и фактически не выбывало из его владения до 18.05.2018 г., т.е. до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю - Симонову В.В.

Данный вывод противоречит имеющимся в деле доказательствам: сам по себе договор купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г. содержит указание о том, что имущество считается переданным от продавца к покупателю с момента подписания указанного договора, т.е. с 25.09.2017 г., кроме того в результате заключения договора строительного подряда с третьим лицом, после приобретения спорного недвижимого имущества и получения его от продавца во владение истец приступил к проведению ремонтных работ в приобретенных нежилых помещениях. Факт передачи нежилых помещений Журловым Симонову в результате подписания договора от 25.09.2017 г. ответчиком подтвержден в судебном заседании и никогда не отрицался.

Более того в самом обжалуемом решении (лист решения 12 абзац 6) судом первой инстанции был сделан прямо противоположенный вывод и указано, что объекты недвижимого имущества ответчиком не удерживались и были переданы покупателю (истцу) после заключения договора 25.09.2017 г.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику. Именно собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

При этом судом не принято во внимание, что исковые требования истца не оспаривают право ответчика, как титульного собственника спорных нежилых помещений, получать плату от арендатора за пользование нежилыми помещениями. Наоборот истец в иске утверждал, что в результате неисполнения ответчиком обязательства по государственной регистрации перехода права собственности он (истец) лишился возможности получать доходы в спорном периоде от сдачи помещения в аренду.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Указание суда первой инстанции как на основание для отказа в иске на то обстоятельство, что истцом не заявлялся иск о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности ошибочно, т.к. предмет и основания заявленного истцом требования определены самим истцом и не содержат требования о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности, тем более, что к моменту обращения истца с иском в суд его право на спорные помещения зарегистрировано по договор от 17.05.2018 г.

Пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно статье 15 указанного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункты 12, 13) по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также содержатся разъяснения, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.

Согласно пункту 5 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное.

Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции правильно сослался на то обстоятельство, что по иску о взыскании упущенной выгоды истец должен доказать, что допущенное нарушение явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить неполученные доходы, и что возможность получения прибыли существовала реально.

В рассматриваемом споре таким обстоятельством истец указывает не только наличие не снятых своевременно ответчиком ограничений и обременений, наложенных на проданное имущество, но и уклонение ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на проданной недвижимое имущество.

Выводы суда о том, что истец не доказал наличие причинной связи между поведением ответчика и наступившими убытками, а также то, что возможность получения прибыли существовала реально и то обстоятельство, что допущенное ответчиком нарушение явилось единственным препятствием, которое привело к невозможности исполнения договора, который бы истец заключил с ФКУ "Главное бюро медико-социальной экспертизы по ПО" являются ошибочными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Ссылка суда как на основание к отказу в иске на неисполнение истцом обязательства по полной оплате цены договора купли-продажи от 25.09.2017 г. сделана без учета фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а покупателя - уплатить цену товара.

Как указано выше в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 установлено, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу указанного обстоятельства после заключения договора купли-продажи и передачи имущества покупателю, но до перехода к покупателю права собственности, подлежащего государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом. (см. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 г. по делу N А65-15773/2006, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.02.2013 г. по делу N А49-4192/2012).

Анализ договорных отношений между истцом и ответчиком свидетельствует, что судом первой инстанции неверно оценены условия заключенных договоров.

Поскольку продавцом в установленный срок не были исполнены обязательства: по снятию обременений и ограничений на проданное имущество, по регистрации перехода права собственности к покупателю - у истца в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло приостановить исполнение обязательства по оплате цены договора.

Кроме того неоплата покупателем полной цены договора позволяло ответчику предпринять предусмотренные законом действия по понуждению покупателя к исполнению обязательства (взыскание долга, начисление процентов в связи с неправомерным удержанием денежных средств, если таковое имело место) либо расторгнуть договор в установленном законом порядке.

Между тем доказательств расторжения договора в установленном законом порядке ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, а право одностороннего отказа от исполнения договора от 25.09.2017 г. у ответчика отсутствовало.

Ссылки ответчика на отменительное условие договора купли-продажи от 25.09.2017 г. несостоятельны, поскольку указанное отменительное условие связано с заключением (подписанием) между сторонами договора мены, который и был заключен 25.09.2017 г., вопросы неисполнения сторонами обязательств по договору мены не могут рассматриваться в качестве отменительного условия, поскольку это противоречит фактическому содержанию договора, более того сам договор мены в качестве отлагательного условия к его исполнению содержит условие о заключении договора аренды между истцом и третьим лицом в отношении помещений, являющихся предметом договора купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г.

Утверждения ответчика о том, что его отказ от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г. также является следствием неисполнения истцом обязательств по оплате и обусловлен нормами пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельны, поскольку первичные нарушения обязательств по договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2017 г. были допущены именно продавцом, что повлекло первоначальное право истца на приостановление встречного исполнения.

Анализ фактических обстоятельств дела свидетельствует об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что в деле не имеется данных, свидетельствующих о возможном заключении третьим лицом договора аренды с истцом в случае перехода к нему права собственности.

О том, что предварительные договоренности с третьим лицом относительно аренды спорных нежилых помещений имелись свидетельствует содержание договора мены от 25.09.2017 г., факт осуществления истцом значительного объеме ремонтных работ в приобретенных помещениях, пояснения сторон и самого третьего лица.

Неправомерным является возложение на истца рисков, связанных с заключением договора купли-продажи недвижимости в отношении имущества, обремененного ипотекой и находящегося по запретом на совершение регистрационных действий, поскольку стороны согласовали в договоре условие об обязательстве продавца устранить указанные препятствия к исполнению сделки до определенной даты.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика в качестве упущенной выгоды размера арендных платежей, полученных от третьего лица за период с 01.11.2017 г. до 17.05.2018 г.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 04 июня 2019 года по делу N А49-8169/2018, отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Симонова В.В. удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Журлова Андрея Анатольевича (ИНН 583701150100, ОГРНИП 317583500047212, город Пенза) в пользу индивидуального предпринимателя Симонова Виталия Всеволодовича (ИНН 583500294687, ОГРНИП 311583715300011, город Пенза) убытки в размере 13 004 382 руб. 12 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Журлова Андрея Анатольевича (ИНН 583701150100, ОГРНИП 317583500047212, город Пенза) в пользу индивидуального предпринимателя Симонова Виталия Всеволодовича (ИНН 583500294687, ОГРНИП 311583715300011, город Пенза) 86 655 руб. в качестве компенсации расходов на уплату государственной пошлины по иску.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Симонову Виталию Всеволодовичу из доходов федерального бюджета государственную пошлину в размере 107 871 руб., уплаченную по платежному поручению N 39 от 12.03.2018 г.

Апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Симонова Виталия Всеволодовича удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Журлова Андрея Анатольевича (ИНН 583701150100, ОГРНИП 317583500047212, город Пенза) в пользу индивидуального предпринимателя Симонова Виталия Всеволодовича (ИНН 583500294687, ОГРНИП 311583715300011, город Пенза) 2 822 руб. в качестве компенсации расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Е.В. Коршикова С.Ю. Николаева