Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 10АП-14923/19

г. Москва

26 августа 2019 г.

Дело N А41-35167/19

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Гумашвили М.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Красногорск Московской области: Захарова О.В., представитель по доверенности от 21.02.2019,

от ООО "Международная инвестиционно-строительная компания": Мисюра Д.А., представитель по доверенности от 17.05.2019,

от Министерства имущественных отношений Московской области: Лужаков Р.Г., представитель по доверенности от 18.04.2018,

от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Министерства жилищной политики Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Красногорск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2019, принятое судьей Кузьминой О.А. по делу N А41-35167/19 по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области к ООО "Международная инвестиционно-строительная компания" о расторжении договора аренды земельного участка, третьи лица: Управление Росреестра по Московской области; Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство жилищной политики Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Международная инвестиционно-строительная компания" со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 07.07.2015 N 143, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010417:10239, площадью 2 777 кв. м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, Красногорский район, урочище "Павшинская пойма", категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка;

- обязать ООО "Международная Инвестиционно - строительная компания" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Красногорск Московской области в десятидневный срок с момента вступления в законную силу настоящего судебного акта земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:10239, площадью 2 777 кв. м, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Красногорский район, урочище "Павшинская пойма", категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Красногорск подала апелляционную жалобу, в которой просит его отметить и удовлетворить заявленные требования.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель администрации поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда первой инстанции.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области и Министерства жилищной политики Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07.07.2015 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка N 143.

Стороны согласовали предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:10239, площадью 2 777 кв. м, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, Красногорский район, урочище "Павшинская пойма", категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.

В соответствии с условиями договора участок предоставлен для строительства многофункционального культурно-делового, гостиничного комплекса с жилой застройки и объектами спортивного назначения.

Согласно условиям договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Как указал истец, в целях проверки использования земельного участка по целевому назначению было проведено обследование земельного участка.

В результате проверки был составлен акт от 29.03.2019, согласно которому земельный участок не используется по целевому назначению, что подтверждается фотоматериалами.

Истец направил в адрес ответчика претензию о нарушении условий договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земельного участка в установленных договором целях и предложил расторгнуть договор.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без реагирования, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности факта неиспользования земельного участка по целевому назначению.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Исходя из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды земельного участка от 07.07.2015 N 143 является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В обоснование требования о расторжении спорного договора аренды истец ссылается на то, что земельный участок не используются ответчиком по целевому назначению.

При этом срок освоения земельных участков в договоре аренды не предусмотрен (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела также следует, что 28.07.2016 ООО "РФСК" (предыдущий арендатор участка) в установленном законом порядке получило разрешение на строительство гаражного комплекса N RU50-10-5521-2016.

Срок действия указанного разрешения до 28.01.2018.

Согласно градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010417:10239, утвержденного распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 06.07.2016 N ПО/2099, объектом капитального строительства на земельном участке является гаражный комплекс.

Указанное разрешение оспаривалось в судебном порядке.

Решением от 27.04.2017 по делу N 2а-1281/2017 Красногорский городской суд отказал в иске о признании незаконным указанного разрешения на строительство, указав, что строительство гаража для легковых автомобилей является целевым использованием земельного участка.

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что ответчик заинтересован в сохранении арендных отношений, на иные существенные нарушения условий договора истец не ссылается.

Таким образом, доводы истца, положенные в обоснование иска, не нашли своего подтверждения материалами дела.

По своей правовой природе институт расторжения договора, влекущтий прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

Обращаясь с настоящим иском, Администрация городского округа Красногорск не доказала наличие на стороне ответчика недобросовестного бездействия по неиспользованию земельного участка.

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда об отсутствии оснований для применения к обществу крайней меры ответственности арендатора - расторжение спорного договора аренды и возврата земельного участка в пользу администрации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации городского округа Красногорск Московской области, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам настоящего дела и имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка администрации на акт проверки использования земельного участка от 29.03.2019 и фотоматериалы, также отклонена, поскольку указанные доказательства не свидетельствуют безусловно о непринятии обществом мер по освоению земельного участка.

Как следует из материалов дела, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010417:10239 Министерством строительного комплекса Московской области Обществу с ограниченной ответственностью "Региональная финансово-строительная компания" выдано разрешение на строительство от 28.07.2016 N N RU50-10-5521-2016 на объект "Гаражный комплекс "ГР-1" по адресу: Московская область, Красногорский район, Павшинская пойма, мкр. 4.

Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области утверждены градостроительные планы на земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010417:10239 от 22.06.2016 N RU 50-505102-MSK001516 и от 06.07.2016 N RU 50-505102-MSK001516.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2019 по делу N А41-35167/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова