Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2019 г. N 08АП-9434/19

город Омск

27 августа 2019 г.

Дело N А75-3428/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетериной Н.В.

судей Дерхо Д.С., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Козыревой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9434/2019) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.05.2019 по делу N А75-3428/2019 (судья Сердюков П.А.), по иску Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "Союзтехноком" (ОГРН 1038600547644, ИНН 8602235389) при участии в деле в качестве третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (ОГРН 1028600513061), о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

установил:

Администрация города Сургута (далее - истец, податель жалобы, апеллянт, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союзтехноком" (далее - ответчик, ООО "Союзтехноком") об изъятии объекта незавершенного строительства, кадастровый номер: 86:10:0101109:72, адрес объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра. г. Сургут, парк "Кедровый Лог", путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства 2 Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Определением суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.05.2019 исковые требования истца удовлетворены полностью, суд решил изъять у ООО "Союзтехноком" объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 86:10:0101109:72, адрес (местонахождение) объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, парк "Кедровый Лог", Досуговый комплекс, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства), установив начальную цену продажи объекта в размере 67 185 000 руб. 00 коп. С ООО "Союзтехноком" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Сургута,

обратилась с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить в части установления начальной цены продажи объекта в размере 67 185 000 руб. 00 коп.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация города Сургута указывает на то, что суд первой инстанции, установив начальную цену продажи объекта в размере 67 185 000 руб. 00 коп., вышел за пределы заявленных истцом требований, чем нарушил статьи 6,8,9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Кроме того, апеллянт отмечает, что порядок проведения аукциона, а также его процедур, в том числе определение начальной цены предмета аукциона (путем заказа оценки его рыночной стоимости) возлагается на орган местного самоуправления, тем самым, вынесенное судебное решение противоречит нормам, предусмотренным пунктом 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

С учетом положений части 5 статьи 268 АПК РФ, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" проверка обжалуемого судебного акта в отсутствии соответствующих возражений сторон производится судом апелляционной инстанции в отношении выводов суда первой инстанции в части установления начальной цены продажи объекта в размере 67 185 000 руб. 00 коп. в пределах доводов апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены в обжалуемой части.

Фактические обстоятельства дела относительно заключения между истцом и ответчиком (арендатор) договора аренды земельного участка от 11.05.2016 N 148 (договор, том 1 л.д. 12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, парк "Кедровый Лог", в территориальной зоне Р.2., категория земель участка: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка: 86:10:0101109:29, площадь участка: 2 467 кв..м., для окончания строительства объекта: досуговый комплекс в парке "Кедровый Лог", на срок с 01.01.2016 по 31.12.2018 (пункты 1.1., 1.4., 1.5. договора), готовности указанного объекта на 75 процентов, послужившие принятию судом первой инстанции решения об изъятии у ООО "Союзтехноком" объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 86:10:0101109:72, адрес (местонахождение) объекта: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, парк "Кедровый Лог", Досуговый комплекс, путем продажи с публичных торгов, установлены судом первой инстанции полно и верно, апеллянтом не оспариваются.

Позиция подателя жалобы сводится к оспариванию правомерности установления в резолютивной части решения начальной цены продажи объекта в размере 67 185 000 руб. 00 коп.

Апелляционная инстанция, проверив решение суда в обжалуемой части, приходит к выводу о его законности и обоснованности.

Выводы суда первой инстанции являются верными, сделаны на основании анализа фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, установленных судом при полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции в полном объеме и признаны несостоятельными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Названные положения внесены в Земельный кодекс Российской Федерации пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" и вступили в силу с 01.03.2015.

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 11.05.2016 N 148 заключен сроком на три года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем, не могут быть изменены по соглашению сторон. Исходя из условий договора, земельный участок был предоставлен ответчику для окончания строительства.

Таким образом, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, что свидетельствует об отсутствии у ответчика права на последующее продление арендных правоотношений. Иных оснований для использования земельного участка ответчиком не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному мнению, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 239.1 ГК РФ, введенная в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Кроме того, в пункте 1 статьи 239.1 ГК РФ указано, что порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Такой порядок определен Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 Правил N 1299).

Таким образом, истец в целях установления рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, действительно, может выступать инициатором (заказчиком) такой оценки.

Однако приведенные положения, в том числе Правил N 1299, не ограничивают права иных лиц, в частности лица, у которого изымается спорный объект, инициировать разрешение вопроса о начальной цене продажи объекта в рамках разрешения искового заявления об изъятии объекта в порядке статьи 239.1 ГК РФ, учитывая, что такой вопрос входит в предмет доказывания, исходя из содержания приведенной нормы права, а потому установление судом первой инстанции начальной цены продажи объекта, вопреки позиции подателя жалобы, не свидетельствует о выходе за пределы исковых требований.

Об этом свидетельствует и позиция, приведенная в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.07.2019 N Ф04-2758/2019 по делу N А81-2638/2018.

Так, по смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащего применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, выражена правовая позиция о недопустимости определения начальной цены продажи иными лицами в тех случаях, когда данный вопрос отнесен к компетенции суда.

Определение начальной продажной стоимости имущества в судебном решении исключает необходимость повторного обращения в суд для урегулирования соответствующих разногласий, а также ведет к процессуальной экономии в виде возможности оценки обоснованности указанной стоимости.

Таким образом, в судебном решении в случае наличия оснований для удовлетворения иска должен быть определен способ реализации имущества, а также начальная продажная цена.

Следовательно, незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества не означает отсутствие у суда оснований для исследования данного вопроса и его разрешения в рамках спора об изъятии объекта по статье 239.1 ГК РФ.

К тому же следует учитывать, что такой вопрос инициирован ответчиком и вынесен на обсуждение сторон.

Согласно представленному ответчиком отчету об оценке от 16.03.2019 N 19-03-25 по состоянию на 11.03.2019 итоговая величина рыночной стоимости объекта составляет 67 185 000 руб. 00 коп.

Никаких возражений по существу данного отчета истцом не заявлено.

Надлежащими доказательствами истцом вышеуказанный отчет не оспорен.

Таким образом, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства суд первой инстанции обоснованно исходил из указанной суммы и принял правомерное решение в обжалуемой части.

По мнению суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права без нарушений норм процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 22.05.2019 по делу N А75-3428/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Тетерина

Судьи

Д.С. Дерхо Д.Г. Рожков