Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2019 г. N 18АП-10833/19

г. Челябинск

27 августа 2019 г.

Дело N А07-33910/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу N А07-33910/2018 (судья Айбасов Р.М.).

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Лукойл - УралНефтеПродукт" - Кулаев Ильдар Рустемович (доверенность N 110/19-Ю от 01.01.2019).

Общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Уралнефтепродукт" (далее - истец, ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, УЗИО г. Уфа) о признании недействительными расчетов арендной платы по договору аренды земельного участка N 655-15 от 18.09.2015 за период с 01.06.2017 по 31.12.2018, рассчитанных исходя из ставки 10,52%, предусмотренной пунктом 8.3. "Риэлтерские, рекламные и туристические агентства" приложения N 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 и обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка N 655-15 от 18.09.2015: за период с 01.06.2017 по 31.12.2018, рассчитанного исходя из ставок, предусмотренных пунктом 8.5. "Офисы, представительства коммерческих организаций" - 3,50%, пунктом 8.1. "Финансово-кредитные организации, лизинговые, страховые и инвестиционные компании" - 5,68%, пунктом 5.12. "Общественное питание с алкогольными напитками" - 4,71%, приложения N 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.

Решением Арбитражного суда республики Башкортостан от 26.06.2019 (резолютивная часть от 17.06.2019) требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласилось УЗИО г. Уфа (далее также -податель жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Податель жалобы ссылается на то, что при установлении ставки 10,52 % ответчик руководствовался тем, что арендатор осуществляет сдачу в аренду помещений сторонним организациям, при этом сам не осуществляет деятельность по организации общественного питания и банков. Таким образом, Управлением правомерно применены ставки соответствующие фактическому использованию земельного участка.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу (вх.N 33876 от 16.07.2019), в котором он указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между УЗИО г. Уфа и ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" 18.09.2015 заключен договор аренды N 655-15 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010159:71, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Республики Башкортостан, ул. Цюрупы, под деловое управление, общей площадью 6541 кв. м (т. 1 л.д. 87-90).

Согласно пункту 3.1. договора срок аренды устанавливается с 15.05.2015 до 15.05.2025.

На основании акта приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010159:71, общей площадью 6 541 кв. м, был передан истцу под деловое управление (т. 1 л.д. 91).

Согласно дополнительному соглашению N 1 от 24.01.2018 (т. 1 л.д. 92) вид разрешенного использования "Деловое управление" с 09.01.2018 заменен на "Деловое управление, банковская и страховая деятельность, общественное питание".

В силу пункта 4.2. договора размер арендной платы с 01.01.2008 исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом недвижимости или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объект недвижимости или временный объект) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Размер арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью договора (пункт 4.3.).

Согласно пункту 4.4. договора расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года.

В силу пункта 4.5. договора размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год уполномоченными органами государственной власти Республики Башкортостан и/или местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа государственной власти Республики Башкортостан и местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Ставки за землю установлены Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.

Истец в исковом заявлении указывает, что исходя из фактического использования земельного участка, расчет арендной платы должен определяться исходя из следующих ставок арендной платы, предусмотренных в приложении N 1-3:

для вида разрешенного использования земельного участка "Земли под административно-управленческими, финансово-кредитными объектами, объектами по оказанию услуг в сфере недвижимости, юридической помощи и других услуг" (пункт 8):

- 3,50% - ставка арендной платы для вида функционального использования "Офисы, представительства коммерческих организаций" под офисные помещения общей площадью 6 023 кв. м (подпункт 8.5. пункта 8 приложения N 1-3);

- 5,68% - ставка арендной платы для вида функционального использования "Финансово-кредитные организации, лизинговые, страховые и инвестиционные компании" под размещение банковской организации общей площадью 155 кв. м (подп. 8.1. п. 8 приложения N 1-3);

для вида разрешенного использования земельного участка "Земли под объектами торговли, общественного питания, оказания услуг и бытового обслуживания":

- 4,71% - ставка арендной платы для вида функционального использования "Общественное питание с алкогольными напитками" под ресторан общей площадью 363 кв. м (подпункт 5.12. пункта 5 приложения N 1-3).

Ответчик предложил истцу заключить дополнительное соглашение N 2 от 24.07.2018 (т. 1 л.д. 93) с исчислением арендной платы с площади - 518 кв. м в размере 10,52%, предусмотренной подпунктом 8.3. пункта 8 приложения N 1-З "Риэлтерские, рекламные и туристические агентства" решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.

Истец ссылался на то, что изменения в части расчетов арендной платы внесены ответчиком в договор аренды земельного участка в одностороннем порядке на основании дополнительного соглашения N 2 от 24.07.2018. Данное соглашение истцом не подписано.

Истец не согласился с данным расчетом и обратился в адрес ответчика с требованием о перерасчете арендных платежей (N АМ-1038-У от 07.02.2018, N АМ-5565-У от 04.07.2018, N АМ-9343-У от 26.09.2018 - т. 1 л.д. 98-106).

Ответчик в перерасчете отказал, указав, что ставка арендной платы в размере 10,52% определена верно, поскольку часть помещений передана истцом в аренду ООО "ЛУЧ" под ресторан на земельном участке общей площадью 155 кв. м (договор аренды N 15UN-26302B-10 от 28.08.2015) и ПАО "Ханты-Мансийский банк Открытие" на земельном участке общей площадью 363 кв. м (договор аренды N 16UN-36782B-10 от 14.04.2016).

В целях досудебного урегулирования разногласий по расчетам арендной платы истец вручил ответчику претензию АГ-8381-У от 07.09.2018 (т. 1 л.д. 14-16) с требованием о перерасчете арендных платежей с учетом функционального использования земельного участка и впоследствии обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости. Доказательств предоставления земельного участка истцу и его фактического использования им для размещения риэлтерских, рекламных и туристических агентств, как указано в пункте 8.3 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан суду не представлено, материалы дела не содержат. В связи с отсутствием доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка, расчет арендной платы подлежит определению исходя из ставок, предусмотренных пунктом 8.5. "Офисы, представительства коммерческих организаций" - 3,50%, пунктом 8.1. "Финансово-кредитные организации, лизинговые, страховые и инвестиционные компании" - 5,68%, пунктом 5.12. "Общественное питание с алкогольными напитками" - 4,71%, приложения N 1-3 к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 указанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Из материалов дела следует, что обществу "Лукойл-Уралнефтепродукт" на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - здание с кадастровым номером 02:55:010159:453, назначение: нежилое здание: площадь 13283,7 кв. м, количество этажей: 7, в том числе подземных: 2, адрес (местонахождения) объекта: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Цюрупы, д. 16, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 13.04.2015, N 02-04/101-04/201/007/2015-8338/2 (т. 1 л.д. 82).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пункте 4.3. договора аренды N 655-15 стороны установили, что расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Судом первой инстанции верно отмечено, что в силу пункта 2 статьи 166, статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации общество "Лукойл-Уралнефтепродукт" как арендатор земельного участка не лишено возможности оспаривания такого условия договора по мотиву нарушения им требований закона или иного правового акта и прав или охраняемых законом интересов арендатора, поскольку расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка N 655-15 от 18.09.2015.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Поскольку по правилам пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть согласован сторонами в договоре путем указания на порядок ее определения.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 арендодатель по договору аренды земли, право государственной собственности на которую не разграничено, вправе изменить размер базовых ставок арендной платы без изменения методики ее расчета. Кроме того, ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.

В сведениях государственного кадастра недвижимости был установлен вид разрешенного использования земельного участка - "деловое управление".

Договором аренды N 655-15 от 18.09.2015 истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 6 541 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Цюрупы, под деловое управление.

В последующем двусторонне подписанным соглашением стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка на "деловое управление, банковская и страховая деятельность, общественное питание".

Как было указано ранее, согласно пункту 4.5. договора N 655-15 размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год уполномоченными органами государственной власти Республики Башкортостан и/или местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменения ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа государственной власти Республики Башкортостан и местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Таким образом, условиями названного договора аренды его стороны не предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке пересматривать вид разрешенного использования земельного участка для целей исчисления арендной платы. Законом такое право также не предусмотрено.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

С учетом изложенного и на основании статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение вида разрешенного использования возможно только путем внесения изменений в договор аренды земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с тем целевым назначением, которое установлено в договоре, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует вывод, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в 2017-2018 была проведена проверка ООО "Лукойл-Уралнефтепродукт" по вопросу соблюдения земельного законодательства при использовании арендованного земельного участка.

В Постановлении о прекращении производства по делу об административном правонарушении от 28.02.2018 (т. 2 л.д. 130-136) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан установлено, что использование земельного участка 02:55:010159:71 с видом разрешенного использования "деловое управление, банковская и страховая деятельность, общественное питание" соответствует видам разрешенного использования земельного участка.

Основным видом экономической деятельности истца является розничная торговля моторным топливом в специализированных магазинах. Данный вид деятельности не является риэлтерской деятельностью.

Доказательств предоставления земельного участка ответчику и его фактического использования им для размещения риэлтерских, рекламных и туристических агентств, как указано в пункте 8.3 Решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на который ссылался ответчик, суду не представлено, материалы дела не содержат.

Следовательно, вопреки доводам подателя жалобы, применение ответчиком в целях исчисления арендной платы вида функционального использования земель, предусмотренного пунктом 8.3. указанного Решения "Риэлтерские, рекламные и туристические агентства", обоснованно признано судом первой инстанции неправомерным.

Доводы апелляционной жалобы фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу N А07-33910/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Б. Тимохин