Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 08АП-8670/19

город Омск

26 августа 2019 г.

Дело N А75-4348/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8670/2019) общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Плюс" (далее - ООО "Сервис-Плюс", Общество, заявитель) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 по делу N А75-4348/2019 (судья Голубева Е.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Плюс" к департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее - Департамент, заинтересованное лицо) о признании отказа от 11.12.2018 от исполнения договора аренды от 01.03.2010 N 27 незаконным и о признании договора аренды от 01.03.2010 N 27 действующим,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Артель" (далее - ООО "Артель"),

при участии в судебном заседании от ООО "Сервис-Плюс" - Емельянова О.В. (по доверенности от 12.04.2019 N 1);

от Департамента - Дровняшина С.А. (по доверенности от 09.01.2019 N 1-1/46-9/19);

от ООО "Артель" представитель не явился, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы лицо извещено надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Плюс" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска о признании отказа от 11.12.2018 от исполнения договора аренды от 01.03.2010 N 27 незаконным, а также о признании договора аренды земельного участка от 01.03.2010 N 27 действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Артель".

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 в удовлетворении требований Общества отказано.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества, в связи с чем отказ Департамента от 11.12.2018 от исполнения договора аренды от 01.03.2010 N 27 является законным.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Сервис-Плюс" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Обосновывая требования апелляционной жалобы, её податель настаивает на том, что спорный земельный участок администрацией города Нефтеюганска передан под строительство многоквартирного жилого дома, то есть возврат земельного участка арендатору не предполагался, на том, что цель фактического предоставления земельного участка не достигнута, строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию, в связи с чем отказ арендодателя от исполнения договора аренды является незаконным.

Заявитель отмечает, что односторонний отказ от исполнения Договора влечет автоматическое прекращение договора субаренды с ООО "Артель", в связи с чем застройщик не будет обладать законным правом на завершение строительства дома, что приведет к нарушению прав дольщиков.

Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве не согласился с доводами и требованиями апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От Департамента поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительного документа, а именно: извещения о проведении конкурса, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено, представленное дополнительное доказательство приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в целях объективного рассмотрения дела.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента в устном выступлении в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в письменном отзыве на апелляционную жалобу, настаивал на законности обжалуемого решения суда первой инстанции.

Третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, представителя в судебное заседание не направило, ходатайство об отложении судебного заседания по делу не заявило.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на апелляционную жалобу, заслушав явившихся в судебное заседание представителей Департамента и Общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

По договору купли-продажи от 25.02.2009 ООО "Сервис-Плюс" приобрело в собственность объект незавершенного строительства (свайное поле) степенью готовности 2 %, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.03.2009 (л.д.24).

Согласно договору купли-продажи от 25.02.2009 указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 5000 кв.м по адресу: город Нефтеюганск, 16а микрорайон, дом 2 (л.д.86-88).

Между Департаментом и ООО "Сервис-Плюс" заключен договор аренды земельного участка от 01.03.2010 N 27 (далее - Договор) под незавершенное строительство (свайное поле) сроком на 3 года (кадастровый номер 86:20:0000072:74) (л.д.25-31).

17.02.2011, 08.04.2013 и 18.02.2014 к Договору заключены дополнительные соглашения, которыми изменялись сроки действия Договора и оплата арендных платежей (л.д.32-41).

Срок действия Договора продлен до 06.02.2017 (л.д.40).

После истечения согласованного в Договоре срока аренды арендатор продолжил пользование земельным участком.

11.03.2014 между ООО "Сервис-Плюс" и ООО "Артель" заключен договор субаренды земельного участка N 27/1-2014, согласно условиям которого ООО "Сервис-Плюс" передало ООО "Артель" в аренду земельный участок, переданный ему по Договору, целевое назначение переданного в субаренду земельного участка - под незавершенное строительство (свайное поле) (л.д.67-72).

Указанный договор субаренды согласован с Департаментом.

Администрация города Нефтеюганска выдала ООО "Артель" разрешения на строительство многоэтажного жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: город Нефтеюганск, 16 А микрорайон, дом 53, срок действия которых истекает в 2010 году.

В заявлениях ООО "Артель", на основании которых выданы упомянутые разрешения на строительство в качестве документа, подтверждающего право пользования земельным участком под объектом строительства, указан договор субаренды от 11.03.2014 N 27/1-2014.

Департамент направил в адрес ООО "Сервис-Плюс" уведомление от 11.12.2018 N 1-1/46-9844 об одностороннем отказе от исполнения Договора и о прекращении Договора по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления (л.д.23).

Письмом от 28.02.2019 ООО "Сервис-Плюс" заявило возражения относительно одностороннего отказа от Договора со стороны арендодателя, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий ООО "Сервис-Плюс" на праве собственности (л.д.42).

Письмом от 04.03.2019 ООО "Сервис-Плюс" уведомило Департамент о намерении продолжить арендные отношения как на условиях ранее заключенного договора, так и на условиях нового договора аренды (л.д.43).

Полагая, что отказ от 11.12.2018 от исполнения Договора является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО "Сервис-Плюс", заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

28.05.2019 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ частей 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривает, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что Департаментом в адрес заявителя направлено уведомление от 11.12.2018 N 1-1/46-9844/18 об одностороннем отказе от исполнения Договора.

При этом доводы подателя апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок администрацией города Нефтеюганска передан под строительство многоквартирного жилого дома, то есть возврат земельного участка арендатору не предполагался, и о том, что цель фактического предоставления земельного участка не достигнута, строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию, в связи с чем отказ арендодателя от исполнения Договора является незаконным, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Так, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 01.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Эта норма хотя и не содержит выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, анализ вышеприведенных норм ГК РФ и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что арендодатель вправе отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, независимо от наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества, в том числе объекта незавершенного строительства.

Обозначенная позиция согласуется с определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС 17-2608.

Кроме того, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.06.2019 по делу N А75-6730/2019 удовлетворены исковые требования Департамента о признании у Общества отсутствующим права собственности на спорный объект незавершенного строительства (свайное поле) в связи с отсутствием у свайного поля признаков объекта недвижимого имущества и утратой указанным объектом свойств объекта гражданских прав.

Утверждения Общества о том, что односторонний отказ от исполнения Договора влечет автоматическое прекращение договора субаренды с ООО "Артель", в связи с чем застройщик не будет обладать законным правом на завершение строительства дома, что приведет к нарушению прав дольщиков, отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В рассматриваемом случае ООО "Артель" не предпринимало мер, направленных на защиту нарушенного права на завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: город Нефтеюганск, 16 А микрорайон, в частности, не обращалось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту о признании незаконным отказа заинтересованного лица от исполнения Договора, не явилось в судебные заседания ни суда первой инстанции, ни суда апелляционной инстанции в рамках настоящего дела, не представило письменный отзыв с изложением своей позиции относительно рассматриваемого спора.

Указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ООО "Артель" намерения завершить строительство объекта на земельном участке по адресу: город Нефтеюганск, 16а микрорайон, дом 53.

В свою очередь, права заявителя на получение субарендных платежей также не могут считаться нарушенными, поскольку действие договора субаренды прекращается одновременно с прекращением договора аренды вне зависимости от причин прекращения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что Департаментом в целях привлечения нового застройщика для завершения строительства многоквартирного жилого дома объявлен конкурс на предоставление субсидии из бюджета города Нефтеюганска юридическим лицам (за исключением муниципальных учреждений), индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность по завершению строительства объекта "Многоэтажный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями, расположенный по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нефтеюганск, 16А микрорайон, дом 53" (I и II очередь) в пределах границ города Нефтеюганска, для строительства которых привлечены денежные средства граждан (дольщики), права которых нарушены, что подтверждается представленным заинтересованным лицом в материалы дела извещением о проведении конкурса.

Таким образом, односторонний отказ от Договора совершен Департаментом с целью восстановления прав граждан - участников долевого строительства и предоставления спорного земельного участка новому застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства жилого дома.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях арендодателя злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что оспариваемое уведомление о прекращении действия Договора получено ООО "Сервис-Плюс" 21.12.2018, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления (л.д.106), то есть с 21.03.2019 по истечении трехмесячного срока Договор считается расторгнутым.

Таким образом, учитывая, что Департаментом соблюден предусмотренный ГК РФ порядок одностороннего отказа от исполнения Договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отказ заинтересованного лица от исполнения Договора от 11.12.2018 является законным.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя о признании незаконным отказа от 11.12.2018 от исполнения Договора и о признании его действующим.

По мнению суда апелляционной инстанции, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно установлены судом первой инстанции на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 28.05.2019 по делу N А75-4348/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

Е.П. Кливер

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков