Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 17АП-9934/19

г. Пермь

26 августа 2019 г.

Дело N А60-3838/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Дюкина В.Ю., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Балдиной А.С.,

путем использования систем видео-конференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области,

при участии:

от истца - Скоробогатов В.М., представитель по доверенности, паспорт,

от ответчика - Чемерикина П.С., представитель по доверенности, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации городского округа Первоуральск,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 07 июня 2019 года,

принятое судьей Италмасовой Е.Г.

по делу N А60-3838/2019

по иску индивидуального предпринимателя Ломова Алексея Юрьевича (ОГРНИП 314668422500034, ИНН 662510381827)

к Администрации городского округа Первоуральск (ОГРН 1036601476922, ИНН 6625004730)

о признании договора аренды земельного участка ничтожным,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ломов Алексей Юрьевич (далее - предприниматель, ИП Ломов А.Ю., истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации городского округа Первоуральск (далее - администрация, Администрация г. Первоуральск, ответчик) о признании ничтожным договора аренды земельного участка N 3340-К от 01 апреля 2011 года, как несоответствующего закону. Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 июня 2019 года (резолютивная часть объявлена 05 июня 2019 года) исковые требования удовлетворены. Суд решил: признать недействительным договор аренды земельного участка N 3340-К от 01.04.2011; взыскать с администрации городского округа Первоуральск (ИНН 6625004730, ОГРН 1036601476922) в пользу индивидуального предпринимателя Ломова Алексея Юрьевича (ИНН 662510381827, ОГРН 314668422500034) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины денежные средства в размере 2 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обжаловала решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе, полагая, что при вынесении решения судом первой инстанции были нарушены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, просит решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2019 по делу N А60-3838/2019 отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ломова Алексея Юрьевича к Администрации городского округа Первоуральск о признании недействительным договора аренды земельного участка N 3340-к от 01.04.2011 отказать.

В качестве доводов апелляционной жалобы, ответчик указывает, что договор аренды прекратил свое действие, так как 15.05.2017 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление об отказе от исполнения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, что возврат почтового отправления в связи с истечением срока хранения иного не означает, что 03.10.2017 Управлением Росреестра произведена регистрация прекращения права аренды; что судом не установлено, какому правовому акту не соответствовал договор аренды при его заключении, что на момент утверждения схемы расположения земельного участка 06.11.2009 и на момент постановки земельного участка на кадастровый учет 01.06.2010 на территории городского округа Первоуральск градостроительные регламенты отсутствовали, что введение в последующем градостроительных регламентов не препятствует использованию земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, определенным в момент образования земельного участка.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Судебное заседание в суде апелляционной инстанции проведено в порядке статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видео-конференц-связи, организованной в порядке судебного поручения Арбитражным судом Свердловской области, которым удостоверены личности и проверены полномочия участвующих в судебном заседании представителей сторон.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а представитель истца возражал против их удовлетворения, пояснил, что договор аренды земельного участка не соответствует пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), статье 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), что, несмотря на довод администрации о прекращении договора аренды, у истца сохраняется интерес в признании договора аренды земельного участка недействительным для последующего возврата ранее внесенной арендной платы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ранее и далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодателем) и гражданами Кучеруком Никитой Владимировичем, Трубеевым Олегом Николаевичем (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N 3340-К от 01.04.2011 (далее - договор, договор аренды, договор аренды земельного участка), в соответствии с которым арендаторам по акту приема-передачи от 01.04.2011 (приложение N 3 к договору) передан в аренду земельный участок площадью 8 702 кв.м, с кадастровым номером 66:58:0120013:96, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, с видом разрешенного использования "под проектирование и строительство базы по производству и хранению строительных материалов", сроком до 28.02.2016.

По соглашению от 05.03.2014 права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли от Кучерука Н.В. и Трубеева О.Н. к ИП Ломову А.Ю. Соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 22.04.2014, номер регистрации 66-66-16/011/2014-992.

При осуществлении своих прав в рамках договора аренды земельного участка истец начал осуществлять сбор документов необходимых для получения разрешения на строительство капитального объекта.

Для получения градостроительного плана земельного участка 23.10.2017 истец обратился в Администрацию г. Первоуральска.

28.11.2017 истец получил градостроительный план земельного участка N RU 663360000-2017-79, из которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:58:0120013:96 расположен в территориальной зоне - Р-1(2) и установлен градостроительный регламент. Зона Р-1(2) это Зона городских лесов, лесопарков (эксплуатационные леса). Также на данном земельном участке установлена санитарно-защитная зона. Земельный участок частично расположен в водоохранной зоне водных объектов (ориентировочная площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет ~ 4619,0 кв.м). Земельный участок частично расположен частично в прибрежно-защитной полосе водных объектов (ориентировочная площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет ~ 1289,0 кв.м). Согласно прилагаемым документам вид разрешенного использования (для размещения иных объектов промышленности) не соответствует видам разрешенного использования земельного участка в данной территориальной зоне.

Согласно доводам истца, указанное несоответствие в договоре аренды земельного участка N 3340-К от 01.04.2011 и в выданном градостроительном плане земельного участка N RU 663360000-2017-79 от 28.11.2017 в части вида разрешенного использования земельного участка, является существенным нарушением условий договора.

В связи этим, считая, что в соответствии со статьями 166 и 168 ГК РФ договор аренды земельного участка N 3340-К от 01.04.2011 является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пункт 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Статьей 39 ГрК РФ определен порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал нижеследующее.

01.02.2008 выдан акт муниципальной межведомственной комиссии по выбору земельного участка под проектирование и строительство базы по производству и хранению строительных материалов.

06.11.2009 постановлением Главы городского округа Первоуральск N 2916 была утверждена схема расположения земельного участка площадью 9 944 кв.м на кадастровом плане территории (кадастровый квартал 66:58:0120013).

28.02.2011 издано постановление Администрации г. Первоуральска N 369 о предоставлении земельного участка в аренду и 01.04.2011 заключен оспариваемый договор аренды земельного участка.

05.03.2014 на основании соглашения права и обязанности арендаторов по договору аренды перешли к истцу.

Судом первой инстанции сделан вывод, что после прекращения первоначального срока действия в соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды земельного участка был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Из выписки из ЕГРП от 31.10.2014 N 66-0-1-64/4001/2014-2072 следует, что характеристика объекта недвижимости земельный участок с кадастровым номером 66:58:0120013:96 назначение объекта: земли населенных пунктов - под проектирование и строительство базы по производству и хранению строительных материалов.

26.08.2010 решением Первоуральском городской Думы N 241 были утверждены "Правила землепользования и застройки территории городского округа Первоуральск Свердловской области", из которых следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:58:0120013:96, площадью 8 702 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, с видом разрешенного использования "под проектирование и строительство базы по производству и хранению строительных материалов" расположен в территориальной зоне - Р-1(2) Зона городских лесов, лесопарков (эксплуатационные леса). Зона лесов, лесопарков - территории, предназначенные для сохранения и использования экологически чистой окружающей среды в интересах защиты здоровья и общего благополучия населения

23.10.2017 истцом направлено в администрацию о предоставлении градостроительного плана земельного участка. 28.11.2017 выдан градостроительный план земельного участка N RU 663360000-2017-79 с вышеуказанной информацией.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка заключена с нарушениями требований законодательства, что данные обстоятельства свидетельствуют о недействительности заключенного договора, и удовлетворил заявленные исковые требования.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы ответчика, отзыва на нее истца, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам относительно предмета спора.

Вне зависимости от доводов сторон об одностороннем отказе ответчика от исполнения договора аренды, о неполучении данного отказа истцом, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о возобновлении срока действия договора аренды на неопределенный срок по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Пунктом 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30-30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Однако данные разъяснения в настоящем деле не применимы, исходя из следующего.

В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, которая введена Законом N 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм ЗК РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы ЗК РФ; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

Таким образом, срок действия оспариваемого договора аренды земельного участка истек 28.02.2016.

Истечение срока действия договора не лишает заинтересованного лица предъявлять требование о признании договора недействительным, но в настоящем деле данное требование истца противоречит принципу эстоппеля - запрету противоречивого поведения.

Суд апелляционной инстанции считает, что поскольку истец вступил в договор аренды в 2014 году, на него должны распространяться положения части 5 статьи 166 ГК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации".

Сторонами подтверждается, что в течение длительного времени предпринимателем вносилась арендная плата по договору. Из объяснений представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции следует, что настоящий иск и заявлен с целью последующего предъявления требования о возврате внесенной арендной платы.

Из материалов дела следует, что предприниматель приступил к действиям по освоению земельного участка в 2017 году путем подачи заявления о выдаче градостроительного плана, то есть по истечении 6 лет после заключения договора аренды, 3 лет - после вступления в договор, 1,5 лет - после прекращения срока действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, его заявление о недействительности сделки, совершенное путем предъявления настоящего иска, не имеет правового значения и не подлежит удовлетворению.

Наличие совокупности вышеуказанных обстоятельств является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, в соответствии с пунктом 8 статьи 36 ГрК земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Аналогичная норма приведена в пункте 4 статьи 85 ЗК РФ.

Из материалов дела не усматривается, что истец и ранее Кучерук Н.В. и Трубеев О.Н. предприниматели какие-то действия по освоению земельного участка.

Соответственно в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие обстоятельство, что использование истцом земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка не противоречит закону, действующему в момент его заключения, что также означает, что в удовлетворении иска следует отказать.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно применена часть 2 статьи 621 ГК РФ, не применены пункт 5 статьи 166 ГК РФ, пункт 4 статьи 85 ЗК РФ, пункт 8 статьи 36 ГрК РФ, что является основанием для отмены обжалуемого судебного акта (пункт 4 части 1, пункты 1, 3 части 2 статьи 270 АПК РФ).

Основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражный суд Свердловской области от 07 июня 2019 года по делу N А60-3838/2019 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

В.Ю. Дюкин Д.И. Крымджанова