Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2019 г. N 17АП-10117/19

г. Пермь

28 августа 2019 г.

Дело N А50-3979/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М. А.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Вяткина О.А., паспорт, доверенность от 08.07.2019; Власова В.С., паспорт, доверенность от 15.08.2019;

от ответчика: Каюпова Е.М., паспорт, доверенность N 45 от 19.02.2019;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента земельных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 31 мая 2019 года по делу N А50-3979/2019,

принятое судьей Трубиным Р.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Ечина Александра Евгеньевича (ОГРНИП 305590302400110, ИНН 590300906414)

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-

продажи земельного участка,

установил:

индивидуальный предприниматель Ечин Александр Евгеньевич (далее - ИП Ечин А.Е., истец) обратился в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713909:122, площадью 3225 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 50, считать договор N 0591-17 заключенным на предложенных им условиях.

С учетом уточнения требования, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, просит пункт 1.2. просительной части искового заявления читать в следующей редакции: "Пункт 2.1. "Цена земельного участка составляет 101 425 (сто одна тысяча четыреста двадцать пять руб.) рублей".

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 31 мая 2019 года иск удовлетворен частично, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713909:122, площадью 3225 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 50, установив цену земельного участка в размере 1 014 250 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик - Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что земельный участок по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 50, с кадастровым номером 59:01:4713909:122, не может быть продан по выкупной цене в той сумме, который указал истец. Цена земельного участка рассчитана в соответствии с Законом Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК и составляет в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка (30598187,25 руб.) и равна 7 649 547 руб. Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 50, в размере 4 057 000 руб., установленная на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.03.2019 N 97, не распространяется на дату подачи истцом заявления о предоставлении земельного участка в собственность.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечило, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Ечин А.Е. является собственником объектов недвижимости расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Промышленная,50, а именно:

- 1- этажное здания ангара, общей площадью 548,4 кв.м (лит. Д), приобретенного на основании договора купли-продажи от 24.10.1997;

- 1- этажное здание гаража, общей площадью 320,7 кв.м (лит. Б), приобретенного на основании договора купли-продажи от 30.03.1998;

- 1- этажное здание склада площадью 180 кв.м (лит. В), насосная (лит.Г8); водонапорная башня (лит. Г9); забор (лит.1), 3 пристроя - подсобное помещение (лит. Г2; ГЗ; Г4), скважина (лит. ПО под Г8), ворота (лит. 2, 3) приобретенного на основании договора купли-продажи от 01.11.1999 с приложениями N 1, N 2, N 3;

- часть встроенных помещений.общей площадью 143,2 кв.м в 1 - этажном шлакоблочном здании гаража, приобретенного на основании договора купли-продажи от 19.09.2001, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно п. 3 договора купли - продажи от 24.10.1997 ангар металлический отчужден на основании определения Индустриального народного районного суда г. Перми о наложении ареста на имущество АООТ "Морест"; акта описи и ареста от 02.06.1997, определения народного судьи Индустриального народного районного суда г. Перми от 03.07.1997, протокола о результатах открытого аукциона от 17.10.1997.

Как указал истец, согласно п.7 вышеуказанного договора он приобрел право на земельный участок в объеме и на условиях, на которых оно принадлежало продавцу АООТ "Морест". Договор зарегистрирован 18.12.1997 в Муниципальном учреждении Бюро технической инвентаризации г. Перми за N И 2557, Свидетельство о регистрации 59 БА 496658 от 29.01.2007.

Кроме того, как указал истец, по договору купли-продажи от 30.03.1998, заключенному между истцом и Поповым Игорем Владимировичем, также приобретено право пользования общим имуществом (лестничные марши, входы и т.д.), оборудованием и коммуникациями в объеме, необходимом для использования приобретаемого имущества, а также право на бессрочное пользование частью земельного участка, занимаемом приобретенным объектом недвижимости и необходимым для его использования, в объеме, принадлежащем Попову Игорю Владимировичу на основании договора купли-продажи N 11-12/97 от 11.12.1997, заключенного между АООТ "Морест" и Поповым И.В., зарегистрированного в Муниципальном учреждении Бюро технической инвентаризации г. Перми за N И 1082. Свидетельство о регистрации 59 БА 496656 от 29.01.2007.

Все вышеуказанные нежилые здания расположены на земельном участке площадью 3225 кв.м, кадастровый номер 59:01:4713909:122, категория земель: земли населенных пунктов, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости виды разрешенного использование: авторемонтные мастерские, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельном участке - актуальные, нежилые помещения представляют комплекс взаимосвязанных между собой зданий и сооружений, имеют неразрывную физическую связь.

Как полагает истец, он приобрел право постоянного бессрочного пользования на земельный участок под объектами недвижимости вместе с правом собственности на объекты недвижимости, ссылается на постановление администрации города Перми N 266 от 21.02.1996, распоряжение начальника департамента земельных отношений N2745 от 10.11.2015, свидетельство о бессрочном праве пользования N4185 от 28.02.1996, а также на то обстоятельство, что спорный земельный участок принадлежал АООТ "Морест", что подтверждается свидетельством о праве на землю N 4185 от 28.02.1996 со ссылкой на постановление N 266 от 21.02.1996, в результате приватизации ранее принадлежавшего имущества АООТ "Лукойл-Пермнефтеоргсинтез" на основании постановления N 38 от 11.01.1994.

Как утверждает истец, ИП Ечин А.Е. ранее также обращался в адрес истца о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713909:122, площадью 3225 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 50. Между тем, доказательств обращения в Департамент истцом не представлено.

13.06.2017 истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении права собственности на спорный земельный участок.

11.07.2017 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка, в котором была указана выкупная стоимость 7 649 547 руб., рассчитанная исходя из 25% от кадастровой стоимости земельного участка (30 598 187 руб. 25 коп. х 25% = 7 649 547 руб.).

Истцом в адрес ответчика был отправлен подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий в отношении цены земельного участка, который был ответчиком отклонен.

Указанные обстоятельства явились основанием обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования частично, суд первой инстанции исходил из необходимости установления выкупной стоимости земельного участка исходя из 25% от кадастровой стоимости земельного участка, кадастровой стоимости спорного земельного участка в сумме 4 057 000 руб., установленной на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.03.19 N 97. Оснований для применения п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и установления цены приобретения земельного участка в размере 2,5 % от кадастровой стоимости суд не усмотрел, так как истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность 13.06.2017, то есть по истечении действия льготного периода.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п.1 ст. 446 ГК РФ).

Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия относительно условий договора купли-продажи о цене выкупа земельного участка.

Согласно статье 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 39.4 ЗК РФ установлено, что при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами. Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В силу п. 2 ст. 3 названного закона юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как указано в п. 2.2 ст. 3 названного закона, собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации. С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Для приобретения собственником объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Между тем, истец не переоформлял права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, договор аренды испрашиваемого земельного участка с истцом не заключался.

Отклоняя доводы истца о необходимости определения цены выкупа равной 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, суд первой инстанции обоснованно указал, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка 13.06.2017 льготный порядок приобретения земель не применялся.

Порядок определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов регламентирован Законом Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК (ред. от 06.02.2019) "О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

В силу ст. 1 Закона Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК продажа земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов осуществляется по цене, рассчитываемой в процентах от кадастровой стоимости таких земельных участков. В частности в отношении земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (за исключением зданий, сооружений, указанных в абзаце шестом пункта 1 части 1 настоящей статьи), собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в размере 25 процентов в период с 1 января по 31 декабря 2017 года.

Согласно ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Применение закона разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". В частности указано, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку истец основывает свое право на приобретение земельного участка в собственность в связи с обращением в Департамент с заявлением о выкупе земельного участка 13.06.2017, на момент обращения в Департамент с заявлением о выкупе земельного участка кадастровая стоимость земельного участка составляла 30598187,25 руб., в соответствии с решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 05.03.2019 N 97 заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в комиссию только в 2019 году, оснований для применения при расчете выкупной стоимости земельного участка кадастровой стоимости в размере 4 057 000 руб. у суда первой инстанции не имелось. Указанный правовой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), в силу которых цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган.

При урегулировании возникших между сторонами разногласий суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из кадастровой стоимости земельного участка на дату подачи истцом заявления о выкупе земельного участка и действовавшего в указанный период нормативного акта - Закона Пермского края от 07.10.2011 N 837-ПК "О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов_". Возникшие разногласия подлежат урегулированию путем установления цена земельного участка в размере 7649547 руб., что составляет 25 % от кадастровой стоимости земельного участка на дату обращения истца с заявлением о выкупе.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 января 2019 года подлежит изменению на основании на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 31 мая 2019 года по делу N А50-3979/2019 изменить.

Изложить абзац 2 резолютивной части судебного акта в следующей редакции:

"Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом земельных отношений администрации города Перми и индивидуальным предпринимателем Ечиным Александром Евгеньевичем при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:4713909:122, площадью 3225 кв.м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Промышленная, 50, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "п.2.1. Цена земельного участка составляет 7649547 руб.".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.Ю. Дюкин В.В. Семенов