Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2019 г. N 18АП-11606/19

г. Челябинск

28 августа 2019 г.

Дело N А07-41177/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Тимохина О.Б., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2019 по делу N А07-41177/2017 (судья Айбасов Р.М.).

В судебном заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "ГрадСтройПроект" Ризванова Л.К. (доверенность от 10.04.2019), Дабдина Т.А. (доверенность от 10.04.2019).

Общество с ограниченной ответственностью "ГрадСтройПроект" (далее - ООО "ГрадСтройПроект", истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о взыскании 2 394 725 руб. 03 коп. убытков, в том числе 594 725 руб. 03 коп. арендных платежей за период с 29.01.2016 по 01.12.2017 и 1 800 000 руб. стоимости уплаченных истцом денежных средств по договору N 14/11-16 на выполнение (передачу) проектных работ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, муниципальное казенное учреждение "Городская реклама" городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью "Гэллэри Сервис" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2019 (резолютивная часть от 28.06.2019) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взысканы убытки в размере 2 394 645 руб. 10 коп.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что вывод суда о том, что истец понес убытки в виде оплаченной арендной платы и расходов на освоение земельного участка при совершении добросовестных и разумных действий по освоению участка, сделан без учета того, что срок договора аренды истек 03.06.2016, тогда как за разрешением на строительство общество обратилось 02.12.2016, то есть после истечения срока договора. В выдаче разрешения на строительство обществу было отказано и отказ не был обжалован, в связи с чем общество согласилось с его законностью. В период действия договора обществом не были приняты меры по расторжению договора либо возврату участка, не заявлялись иные претензии, связанные с прекращением договора вследствие выявленных обстоятельств, что свидетельствует о наличии у него возможности использовать земельный участок. В период трехлетнего срока действия договора истцом не представлено доказательств совершения необходимых действий, направленных на обеспечение возможности строительства в установленный договором срок. Заблуждения общества относительно юридической судьбы договора аренды не может являться основанием для отнесения на Администрацию понесенных обществом затрат.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации городского округа Республика Башкортостан от 01.04.2013 N 1383 обществу с ограниченной ответственностью "Риком-Уфа" утвержден акт выбора земельного участка NА-63/Ю от 16.11.2012 для строительства подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле по ул. Достоевского в Кировском районе городского округа город Уфа (т. 1 л.д. 81, 83).

На основании постановления Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 2725 от 03.06.2013 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Риком-Уфа" оформлен договор аренды земельного участка N 787-13 от 10.07.2013, на основании которого обществу предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010107:938, расположенный по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Достоевского, для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле, общей площадью 1870 кв.м. (т. 1 л.д. 97).

Согласно п. 3.1. договора срок аренды устанавливается с 03.06.2013 до 03.06.2016.

На основании договора от 20.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 787-13 от 10.07.2013 и регистрации дополнительного соглашения о внесении изменений N 1 в договор N 787-13 от 10.07.2013 аренды земельного участка, правообладателем права аренды земельного участка является общество "ГрадСтройПроект" (т. 1 л.д. 101, 103).

Главным управлением архитектуры и градостроительства города Уфы выдан градостроительный план N RU03308000-16-57 от 29.01.2016 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 (т. 1 л.д. 113-127).

Управление Администрации городского округа город Уфа письмом N 18134 от 20.06.2016, ссылаясь на обращение общества от 06.06.20176 с просьбой подтвердить статус договора аренды N 787-13 от 06.06.2013, сообщило, что договор аренды не расторгнут, является действующим, и после истечения срока аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 104-105).

Общество "ГрадСтройПроект" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа с заявлением от 25.05.2016 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле по ул. Достоевского в Кировском районе городского округа город Уфа (т. 1 л.д. 106).

Администрация городского округа город Уфа письмом N 01-02-15879/11 от 03.06.2016 отказало в выдаче разрешения на строительство, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды N 787-13 от 06.06.2013 (03.06.2016), несоблюдение застройщиком предельных параметров разрешенного строительства в соответствии с требованиями пункта 5 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отсутствия перечня мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам, _, в случае строительства указанных объектов, при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 107).

Письмом N 50 от 28.11.2016 (т. 1 л.д. 109) и письмом исх. N 47 от 17.11.2016 (т. 1 л.д. 110) в адрес Администрации городского округа город Уфа общество "ГрадСтройПроект" сообщило об устранении указанных замечаний, а именно:

- письмо Управления Администрации городского округа город Уфа письмом N 18134 от 20.06.2016, которым подтверждается статус договора аренды N 787-13 от 06.06.2013 как действующего;

- проектная документация. Содержащая сведения об инженерном оборудовании, сводный план инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

-письмо Управления коммунального хозяйства и благоустройства Администрации городского округа город Уфа N 86-04-3325 от 15.06.2016 о согласовании проекта организации строительства

- прочие документы.

В связи с изложенным, общество "ГрадСтройПроект" в письме исх. N 47 от 17.11.2016 просило выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства: подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле по ул. Достоевского в Кировском районе городского округа город Уфа.

Администрация городского округа город Уфа письмом N 01-02-34960/11 от 02.12.2016 (т. 1 л.д. 111-112) обществу "ГрадСтройПроект" отказала в выдаче разрешения на строительство, указав, что согласно схеме планировочной организации земельного участка (2016.24/03-16-ПЗУ, л.4) под пятно застройки попадает земельный участок с кадастровым номером 02:55:010107:7 с видом разрешенного использования - для рекламной установки (согласно сведениям публичной кадастровой карты). В связи с отсутствием прав на указанный земельный участок, а также несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка N RU03308000-16-57 от 29.01.2016 данные обстоятельства согласно п. 1, п. 2 ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации являются основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Кроме того, устройство паркинга приведет к вырубке зеленых насаждений, что может привести к ухудшению качества жизни жителей прилегающих домов.

Общество "ГрадПроектСервис" обратилось в Администрацию с заявлением от 02.02.2017 N 05 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 на возмездной основе и перевода его из статуса "для рекламной установки" в статус "для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной площадкой на кровле" (т. 6 л.д. 97).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан письмом N 3827 от 07.03.2017 (т. 6 л.д. 95) сообщило, что в заявлении отсутствует сообщение о перечне всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием их кадастровых (условных) номеров и адресных ориентиров. Управление приняло решение о возврате поданных документов. Кроме того, Управление указало, что площадь земельного участка не соответствует предельным допустимым размерам земельного участка в указанной территориальной зоне.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 в соответствии с его разрешенным использованием "для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной площадкой на кровле" в силу наличия обременений на земельном участке (расположением в границах арендуемого участка земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 с видом разрешенного использования - для рекламной установки), о которых арендатор не был уведомлен, истец обратился в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной арендной платы и понесенных расходов на освоение земельного участка.

Определением от 18.12.2018 судом первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Независимого центра судебных экспертиз общество с ограниченной ответственностью "Компания Проект Центр" Ерофеечеву Сергею Александровичу.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: возможно ли с учетом нормативных требований (ГОСТов, СНИПов, ТУ и др.), действовавших по состоянию на июль 2013 года, проектирование и строительство объекта "подземный паркинг с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле" по ул. Достоевского в Кировском районе ГО г. Уфа РБ в границах земельного участка площадью 1870 кв.м с кадастровым номером 02:55:010107:938 с учетом наличия в границах указанного земельного участка другого земельного участка площадью 5 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010107:7.

Согласно заключению эксперта N 2019.005/3 от 01.04.2019 в суд поступило заключение (т. 7 л.д. 110-135; далее по тексту - заключение судебной экспертизы, заключение эксперта Ерофеечева С.А.), проектирование и строительство объекта "подземный паркинг с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле" по ул. Достоевского в Кировском районе ГО г. Уфа РБ, с учетом нормативных требований (ГОСТов, СНИПов, ТУ и др.), действовавших по состоянию на июль 2013 года, в границах земельного участка площадью 1870 кв.м с кадастровым номером 02:55:010107:938 с учетом наличия в границах указанного земельного участка другого земельного участка площадью 5 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010107:7, невозможно.

В исследовательской части эксперт указал, что внутриплощадочные подготовительные работы при строительстве подземного паркинга с открытой универсальной площадкой на кровле предусматривают обязательную расчистку территории, снос строений, планировку всей территории, производство работ должно выполняться методами, исключающими возникновение угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений. В целях соблюдения безопасности строительства вся территория застройки должна быть освобождена от существующих строений и расчищена. Обследованием 26.03.2019 земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010107:938 и 02:55:010107:7 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 (площадью 1 870 кв.м.) рекламные конструкции либо иные сооружения (кроме табличек на стойках "Внимание! Выгул собак запрещен!") фактически отсутствуют". Проведенным обследованием земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010107:938 и 02:55:010107:7 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 (площадью 1 870 кв.м.) рекламные конструкции либо иные сооружения фактически отсутствуют" (абз. 5 стр. 11 экспертного заключения). Ближайшая по расположению отдельно стоящая рекламная конструкция Т-образного типа находится на расстоянии 9, 3 м от границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 в непосредственной близости с автодорогой по ул. Айская на расстоянии 4 м от проезжей части (страница 9 заключения).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты судебной экспертизы, и руководствуясь нормами статей 612 и 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по передаче арендатору земельного участка, соответствующего условиям договора аренды и позволяющего его использовать по назначению в силу нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7, в силу чего на арендатора не может быть возложена встречная обязанность по оплате арендной платы. По тем же обстоятельствам суд признал, что истец, действуя как разумный и добросовестный застройщик, принял все надлежащие меры по освоению земельного участка, сопряженные с расходами, которые в связи с недостижением конечной цели договора аренды составляют реальный ущерб истца и подлежат взысканию с ответчика. Требования истца удовлетворены частично, исходя из фактического подтверждения первичными документами объема произведенных платежей. Возражения ответчика о том, что истцом не реализовано право на расторжение договора аренды и возврат земельного участка, судом отклонены в связи с направлением арендодателем в адрес арендатора письма N 499 от 24.01.2018 об отказе от договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и с требованием о возврате участка.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы заявителя, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 и пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе вследствие причинения вреда.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков (пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Для возникновения права на возмещение убытков истец обязан доказать совокупность таких обстоятельств, как нарушение или ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора аренды либо совершение иного противоправного действия, наступление вреда и его размер, наличие причинно-следственной связи между наступлением вреда и нарушением (ненадлежащим исполнением) ответчиком условий договора аренды; вина ответчика в причинении вреда истцу.

При этом о факте причинения вреда свидетельствует наличие имущественных потерь у лица, управомоченного требовать надлежащего исполнения обязательства либо правомерного поведения от ответчика (причинителя вреда).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что на основании договора от 20.12.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 787-13 от 10.07.2013 и дополнительного соглашения о внесении изменений N 1 в договор N 787-13 от 10.07.2013 аренды земельного участка, общество "ГрадСтройПроект" приняло на себя права и обязанности арендатора по договору аренды N 787-13 от 10.07.2013 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938, расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, по ул. Достоевского, для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле, общей площадью 1870 кв.м. (т. 1 л.д. 97, 101, 103).

Согласно пункту 3.1. договора срок аренды устанавливается с 03.06.2013 до 03.06.2016.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 2 и 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.

Согласно пункту 3.2. договора аренды N 787-13 от 10.07.2013 по истечении срока договора аренды договор может быть продлен по соглашению сторон.

Согласно пункту 3.3. договора арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного пунктом 3.1. договора, уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

В силу пункта 6.1. договора аренда, изменения и дополнения в договор оформляются дополнительным соглашением.

В силу пункта 6.3. договора по истечении срока действия договора, указанного в пункте 3.1. договора, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

Изложенными условиями договора сторонами согласован порядок продления договора на новый срок, более того, содержание пункта 6.3. договора не позволяет дать ему иное толкование иначе как направленного на прекращение договора по окончании срока его действия и отсутствия оформленного в установленном порядке соглашения о его продлении.

Изложенные же пункты договора позволяют сделать вывод, что стороны по обоюдному согласию исключили возможность продления срока действия договора аренды на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ, что не противоречит данной норме, которая, исходя из изложенных разъяснений, не является императивной.

Доказательств соблюдения установленного пунктами 3.2., 3.3., 6.1., 6.3. порядка продления договора материалы дела не содержат.

Письмо от 06.06.2016, о котором упоминается в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 18134 от 20.06.2016 (т. 1 л.д. 104), не может быть расценено как уведомление, направленное в порядке пункта 3.3. договора, поскольку направлено за пределами установленного договором срока, и в материалах дела отсутствует воля органа местного самоуправления на продление договора аренды при таких условиях.

Из материалов дела также следует противоречивая воля органа местного самоуправления относительно юридической судьбы договора аренды N 787-13 от 10.07.2013.

Так, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа письмом N 18134 от 20.06.2016, ссылаясь на обращение общества от 06.06.2016 N 18134 с просьбой подтвердить статус договора аренды N 787-13 от 06.06.2013, сообщило, что договор аренды не расторгнут, является действующим, и после истечения срока аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л.д. 104-105).

Между тем Администрация городского округа город Уфа письмами N 01-02-15879/11 от 03.06.2016 (т. 1 л.д. 107) и N 01-02-34960/11 от 02.12.2016 (т. 1 л.д. 111) отказало в выдаче истцу разрешения на строительство, ссылаясь, в том числе на истечение срока действия договора аренды N 787-13 от 06.06.2013, при том, что последний отказ был направлен после того, как общество "ГрадСтройПроект" письмом исх. N 47 от 17.11.2016 (т. 1 л.д. 110) направило в адрес Администрации вышеуказанное письмо Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа N 18134 от 20.06.2016.

Таким образом, при отсутствии согласованной воли органа местного самоуправления, имеющего полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 02:55:010107:938, апелляционный суд не может констатировать, что договор аренды N 787-13 от 06.06.2013 был продлен на новый срок конклюдентными действиями арендодателя (пункт 3 статьи 434, пункт 3 статьи 438 ГК РФ).

Кроме того, как справедливо отмечает Администрация в апелляционной жалобе, заблуждения истца в отношении юридической судьбы договора аренды при наличии согласованных условий договора о порядке его продления, имеющих для обеих сторон обязательную силу, не может возлагать риск таких заблуждений на ответчика, тем более, что сама Администрация в вышеизложенных письмах неоднократно ссылалась на прекращение договора аренды.

С учетом изложенного следует признать, что договор аренды прекращен с истечением срока его действия (03.06.2016).

При изложенных обстоятельствах арендная плата за период после прекращения договора вносилась истцом в порядке исполнения обязанностей, предусмотренных статьей 622 ГК РФ и пункта 3.4. договора аренды N 787-13 от 06.06.2013, составляет существо его обязательства как арендатора, в силу чего не может быть отнесена на ответчика как убытки.

Изложенные обстоятельства также свидетельствуют о том, что разработка проектной документации на основании договора на выполнение проектных работ N 14/11-16 от 14.11.2016 (т. 5 л.д. 3) и принятие разработанной проектной документации на основании акта от 29.12.2016 (т. 5 л.д. 1) производилась в отсутствие у истца статуса титульного правообладателя земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938, в силу чего понесенные в связи с этим расходы не могут быть признаны ущербом, причиненным истцу, поскольку в отсутствие субъективного права, обусловленного арендными правоотношениями, имущественные интересы истца не могут считаться нарушенными.

Решение суда первой инстанции о наличии у истца права требовать возмещения убытков сделаны без учета изложенных обстоятельств и противоречат части 1 статьи 4 АПК РФ.

Выводы суда первой инстанции о доказанности истцом факта невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением также не могут быть признаны обоснованными, поскольку сделаны без надлежащего исследования обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу статьи 613 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации N 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016).

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена возможностью фактического использования объекта аренды по назначению.

Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12 и пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением обязательства арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 30.04.2013 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010107:938 площадью 1870 кв.м. с разрешенным использованием "для проектирования и строительства подземного паркинга с открытой универсальной спортивной площадкой на кровле" (т. 1 л.д. 128).

С 26.05.2005 на кадастровом учете стоит земельный участок с кадастровым номером 02:55:010107:7 площадью 5 кв.м. с разрешенным использованием "для рекламной установки" (т. 1 л.д. 128).

Согласно общедоступным сведениям публичной кадастровой карты (pkk5.rosreestr.ru) действительно усматривается наложение указанных земельных участков (земельный участок с кадастровым номером 02:55:010107:7 находится "внутри" земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938).

Между тем, согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 136), земельный участок с кадастровым номером 02:55:010107:7 поставлен на кадастровый учет 26.05.2005 и границы его не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства; сведения, необходимые для заполнения разделов 2, 3.1, 4 выписки из единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости отсутствуют.

Согласно положениям Приказа Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 975 "Об утверждении форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде" раздел 3.1. содержит сведения об описании местоположения земельного участка.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010107:7 был поставлен на кадастровый учет декларативно, без установления границ на местности, в силу чего оснований достоверно утверждать о наложении его границ и границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 не имеется.

Факт наложения границ земельных участков с кадастровым номером 02:55:010107:7 и с кадастровым номером 02:55:010107:938 не следует из содержания сведений единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 128, 136), поскольку кадастровые сведения свидетельствуют о том, что участки являются вновь образованными, и отсутствуют сведения о наложении их границ.

По тем же мотивам апелляционный суд не может признать обоснованными утверждения истца о том, что арендодателем нарушены условия договора и нормы статьи 613 ГК РФ и передан в аренду земельный участок с обременением, поскольку из сведений публичного реестра такого обременения не следует, а достоверно факт наложения границ земельных участков не установлен.

По изложенным основаниям, апелляционный суд не принимает в качестве доказательства невозможности использования по назначению земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 заключение судебной экспертизы, выполненное экспертом Ерофеечевым С.А., поскольку при проведении исследования эксперт исходил из факта наложения земельных участков, подтвержденных имеющимися в материалах дела сведениями публичной кадастровой карты (т. 2 л.д. 26), тогда как вопрос о сопоставлении указанных участков перед экспертом не ставился и не обусловлен его специальной компетенцией.

Наряду с этим в исследовательской части заключения сделаны следующие выводы: проведенным 26.03.2019 обследованием земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010107:938 и 02:55:010107:7 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 (площадью 1 870 кв.м.) рекламные конструкции либо иные сооружения (кроме табличек на стойках "Внимание! Выгул собак запрещен!") фактически отсутствуют". Проведенным обследованием земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010107:938 и 02:55:010107:7 установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 (площадью 1 870 кв.м.) рекламные конструкции либо иные сооружения фактически отсутствуют" (абз. 5 стр. 11 экспертного заключения). Ближайшая по расположению отдельно стоящая рекламная конструкция Т-образного типа находится на расстоянии 9,3 м от границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 в непосредственной близости с автодорогой по ул. Айская на расстоянии 4 м от проезжей части (страница 9 заключения).

Таким образом, экспертом установлено, что сооружения, отвечающие признакам рекламной конструкции, на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010107:938 отсутствуют, а расположена такая конструкция рядом с земельным участком с кадастровым номером 02:55:010107:938.

При этом из материалов дела следует, что постановлением Администрации городского округа г. Уфа N 571 от 29.02.2012 (т. 5 л.д. 8) обществу "Гэллэри Сервис" разрешено распространение наружной рекламы на установленных рекламных местах, в том числе по ул. Айской, рядом с домом N 160 по ул. Достоевского.

Сведений о наличии разрешений на размещение иных рекламных конструкций по указанному либо смежному местоположению, равно как и сведений о фактическом расположении иных рекламных конструкций вблизи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938 материалы дела не содержат.

Согласно письму МКУ "Городская реклама" N 166-17 от 06.03.2017 в ответ на письмо общества "ГрадСтройПроект" (т. 6 л.д. 77-78), рекламная конструкция, принадлежащая ООО "Гэллэри Сервис", расположенная по адресу ул. Достоевского, рядом с домом N 160, расположена на земельном участке 02:55:010107:7 и установлена на основании постановления Администрации городского округа г. Уфа N 571 от 29.02.2012 (т. 5 л.д. 8).

Из изложенных обстоятельств следует, что фактическое местоположение земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7, границы которого в публичном реестре отсутствуют, определяется относительно объекта - рекламной конструкции, эксплуатацию которой не позднее чем с 2012 года осуществляет ООО "Гэллэри Сервис", и поскольку экспертом Ерофеечевым С.А. сделан вывод о том, что такая конструкция расположена вне границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938, иных объектов, отвечающих критериям рекламной конструкции, на участке не имеется, в совокупности с декларативным характером границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 изложенные обстоятельства не позволяют апелляционному суду утверждать, что этот земельный участок расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:938, и это обстоятельство препятствовало использованию арендованного участка.

Общедоступные сведения публичной кадастровой карты при постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 с декларативными границами, по правилам части 1, части 2, части 5 статьи 71 АПК РФ не могут считаться достоверным доказательством наложения земельных участков.

С учетом изложенного, из представленных в дело письменных доказательств апелляционный суд не усматривает, что земельный участок имел недостатки либо обременения, препятствующие его использованию по назначению, в силу чего обязанности, предусмотренные статьями 611, 612, 613 ГК РФ арендодателем исполнены, его противоправного поведения, причинившего вред истцу, не установлено, в силу чего оснований для взыскания убытков не имеется.

Апелляционный суд также соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что надлежащим способом защиты прав арендатора в случае передачи ему арендованного имущества с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, либо с обременением правами третьих лиц, является, среди прочего, расторжение договора аренды (абзац 5 пункта 1 статьи 612 ГК РФ и абзац 2 статьи 613 ГК РФ), и возврат участка, однако истец, узнавший о якобы имевшем место наложении земельных участков из письма Администрации от 02.12.2016 (т. 1 л.д. 111), таких мер не принял.

Выводы суда первой инстанции о необоснованности указанного довода ответчика со ссылкой на письмо Управления N 499 от 24.01.2018 (т. 6 л.д. 30), в котором Управление уведомляет об отказе от договора, возобновленного на неопределённый срок, в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не могут быть признаны обоснованными с учетом правовой квалификации судом апелляционной инстанции договора аренды N 787-13 от 06.06.2013 как прекращенного по истечении срока его действия и установленной ранее противоречивой воли Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан относительно юридической судьбы договора (т. 1 л.д. 104, 107, 111, т. 6 л.д. 30).

Кроме того, истцом не реализовано право на обжалование в судебном порядке отказов Администрации в выдаче истцу разрешения на строительство, мотивированные, среди прочего, прекращением договора аренды N 787-13 от 06.06.2013 и тем самым - отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, как того требует статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу чего направление функциональным органом Администрации - Управлением спустя два года после отказа в выдаче разрешения на строительство по указанным мотивам отказа от договора аренды в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ не отменяет обязанности арендатора возвратить земельный участок при наличии возражений о невозможности его использования по назначению.

Напротив, получив письма Администрация городского округа город Уфа N 01-02-15879/11 от 03.06.2016 (т. 1 л.д. 107) и N 01-02-34960/11 от 02.12.2016 (т. 1 л.д. 111) об отказе в выдаче разрешения на строительство и не обжаловав их, получив отказ органа местного самоуправления в выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:010107:7 (т. 6 л.д. 95), истец продолжал оплачивать арендную плату вплоть до декабря 2017 года (т. 1 л.д. 63), что с учетом изложенных обстоятельств не может быть признано целесообразным и разумным.

По изложенным основаниям, апелляционный суд также полагает, что истцом не доказано, что заявленные убытки возникли исключительно вследствие действий ответчика, то есть не доказана юридически значимая прямая и непосредственная причинная связь, что свидетельствует о недоказанности обстоятельств, являющихся основанием для взыскания убытков.

По изложенным мотивам решение суда подлежит отмене, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.06.2019 по делу N А07-41177/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "ГрадСтройПроект" отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ГрадСтройПроект" в доход федерального бюджета 34974 рубля государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

О.Б.Тимохин И.Ю. Соколова