Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2019 г. N 18АП-11827/19

г. Челябинск

28 августа 2019 г.

Дело N А07-2073/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости "Альфа" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2019 по делу N А07-2073/2019 (судья Напольская Н.Е.).

В судебном заседании принял участие представитель товарищества собственников недвижимости "Альфа" Горожанкина О.Г. (доверенность от 05.12.2016).

Товарищество собственников недвижимости "Альфа" (далее - ТСН "Альфа", товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) п. 1.1 договора N 519-16 от 01.06.2016 аренды земельного участка в части указания в данном пункте на подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Фрейдин В.Б., Мингулов Р.Р., Хужина К.Ф., общество с ограниченной ответственностью "Альфа Инвест" (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2019 (резолютивная часть от 03.06.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось товарищество собственников недвижимости "Альфа" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что выводы суда первой инстанции о том, что нормы п.п. 10 п. 2 и п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) допускают не последовательное и неоднократное, а исключительно однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, основаны на неправильном толковании нормы пункта 21 статьи 3 Вводного закона, по смыслу которой земельный участок мог быть предоставлен в таком процедуре, если ранее не предоставлялся именно в порядке изложенной нормы. Таким образом, полагает, что нормы п.п. 10 п. 2 и п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Вводного закона устанавливают различные самостоятельные основания для получения земельного участка в аренду для завершения строительства, и нормы Вводного закона предоставляют более льготные условия получения земельного участка, что обусловлено необходимость регулирования правоотношений в переходный период отказа от преимущественного права арендатора на продление договора.

Считает необоснованными выводы суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты в силу того, что истцом заявлены требования о признании в части недействительным договора без применения последствий его недействительности. Судом не учтено, что правовым последствием признания пункта 1.1. договора с указанием на нормы п.п. 10 п. 2 и п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации является получение истцом возможности обратиться к арендодателю с заявлением о заключении договора на новый срок для завершения строительства.

Считает неправильным применение судом первой инстанции срока исковой давности как по оспоримым сделкам без учета того обстоятельства, что истцом в обоснование заявленных требований о ничтожности были заявлены нормы статей 168 и 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии со ст. ст. 22, 39.1, 39.2, пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6, пп.6 п.8 ст.39.8, ст. 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", между Управлением (арендодатель) и товариществом "Альфа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 519-16 от 01.06.2016, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010608:156, расположенный по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Кирова, квартал 800А, для завершения строительства административного здания (для завершения строительства административного здания - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:000000:2084) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, общей площадью 3314 кв. м (л. д. 26 - 29).

Земельный участок передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 01.06.2016 (л.д. 30).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа (л.д.27 об.).

В границах указанного земельного участка расположен объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский р-н, ул. Кирова, квартал 800 А, кадастровый номер 02:55:000000:2084 (л.д.37-47).

Полагая, что ответчиком необоснованно заключен договор аренды на основании пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив требования истца, суд первой инстанции, исходя из взаимосвязанных положений норм пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и норм пункта 21 статьи 3 Вводного закона, пришел к выводу о том, что указанные нормы призваны обеспечить гарантии добросовестному застройщику завершить строительство объекта на земельном участке, предоставленном однократно для этих целей, в связи с чем признана ошибочной правовая позиция истца, положенная в основу заявленного иска, о допустимости последовательного вторичного получения земельного участка для завершения строительства. Суд также пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты в силу того, что истцом заявлены требования о признании в части недействительным договора без применения последствий его недействительности, в силу чего права истца не будут восстановлены.

Суд по заявлению ответчика применил срок исковой давности, посчитав его по правилам пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не нашел оснований для признания сделки ничтожной н основании статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации и применением трехгодичного срока исковой давности. Суд посчитал, что об основания недействительности сделки истец узнал в момент её заключения, в силу чего расценил действия истца по заявлению настоящего иска за два месяца до истечения срока действия договора аренды как направленные на легализацию возможности неоднократного получения земельного участка для завершения строительства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды N 519-16 от 01.06.2016, заключен сторонами в силу обстоятельства расположения в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:010608:156, объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности в том числе арендатору (л.д.37-47), для завершения строительства административного здания (л. д. 26 - 29).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о том, что нормы п.п. 10 п. 2 и п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Вводного закона устанавливают различные самостоятельные основания для получения земельного участка в аренду для завершения строительства, основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку изложенные нормы одинаково направлены на реализацию преимущественного права застройщика на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

В пункте 78 названного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации указано, что, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Исходя из изложенных норм и разъяснений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку требования о применении последствий недействительности сделки истцом не заявлены и по существу не могут быть применены, поскольку материально-правовой интерес истца не направлен на прекращение арендных отношений как таковых. В силу этого, ссылки апеллянта в апелляционной жалобе на то, что правовым последствием признания пункта 1.1. договора с указанием на нормы п.п. 10 п. 2 и п. 5 статьи 39.6 ЗК РФ является получение истцом возможности обратиться к арендодателю с заявлением о заключении договора на новый срок для завершения строительства, отклоняются судом, поскольку изложенное является основанием для применения истцом иных способов защиты.

С учетом положений пункта 1 статьи 1 ГК РФ и части 1 статьи 4 АПК РФ судебный акт должен устранить правовую неопределенность между истцом и ответчиком путем устранения возникшего правового конфликта, и непосредственно восстановить нарушенные права истца, а не служить средством сбора доказательств для последующей защиты прав лица.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 102 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку договор аренды заключен сторонами 01.06.2016, о чем арендатор достоверно знал, а с исковым заявлением истец обратился 28.01.2019, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности и отказал в удовлетворении требований на основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ.

Доводы апеллянта о том, что срок исковой давности должен определяться по правилам пункта 1 статьи 181 ГК РФ, поскольку истцом в обоснование заявленных требований о ничтожности были заявлены нормы статей 168 и 169 ГК РФ, отклоняются, поскольку истцом не доказано наличие оснований для признания оспариваемой части сделки в порядке изложенных норм.

Ссылки апеллянта на разъяснения, изложенные в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", отклоняются как основанные на их неправильном толковании. Изложенные разъяснения направлены на исключение дискриминационных (несправедливых) договорных условий в условиях преддоговорного неравенства сторон договора и направлены на обеспечение эквивалентности взаимных прав и обязанностей сторон, определяемых в порядке частной инициативы. В данном случае, заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства обусловлено императивными положениями норм пункта 21 статьи 3 Вводного закона и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в силу чего не могут считаться несправедливыми, так как установлены законом, и заключение договора на таких условиях является обязанностью уполномоченного органа государственной власти (местного самоуправления). Таким образом, изложенные разъяснения, принятые в развитие принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ) к оценке оспариваемых договорных условий неприменимы.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.06.2019 по делу N А07-2073/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников недвижимости "Альфа" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова О.Б. Тимохин