Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2019 г. N 07АП-6985/19

город Томск

27 августа 2019 г.

Дело N А03-14065/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гареевой В.Ф., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края (07АП-6985/2019) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 06.06.2019 по делу N А03-14065/2018 по иску закрытого акционерного общества "Полог" (ОГРН 1022201772218, ИНН 2225046061, 656016, Алтайский край, город Барнаул, проезд Трактовый, 9) к Администрации города Барнаула (ОГРН 1042202280251, ИНН 2225066269, 656056, Алтайский край, город Барнаул, проспект Ленина, 18) о признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Управление имущественных отношений Алтайского края.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Полог" (далее - ЗАО "Полог") обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края (далее - Администрация) о признании права собственности на самовольно реконструированное здание магазина литер А, А1, площадью 247,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 47А.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленное требование - просит признать за ним право собственности на здание магазина (Литер А, А1), общей площадью 256,8 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Калинина, 47а.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

уточнение искового требования судом принято.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, Управление имущественных отношений Алтайского края.

Требования истца обоснованы тем, что на предоставленном ему в аренду земельном участке по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Калинина, 47а находилось здание магазина, которое было самовольно реконструировано истцом. Реконструированный объект соответствует всем необходимы нормам и правилам, однако ввиду того, что до проведения реконструкции истцом не было получено разрешение на строительство, истцу также отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что препятствует истцу зарегистрировать право собственности на реконструированный объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 06.06.2019 иск удовлетворен - за ЗАО "Полог" признано право собственности на здание магазина (Литер А, А1), общей площадью 256,8 кв.м., расположенное по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, пр. Калинина, 47а.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление имущественных отношений Алтайского края обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда по настоящему делу отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование к отмене решения суда апеллянт указывает на то, что истцом самовольно без разрешения на реконструкцию осуществлены работы по реконструкции объекта капитального строительства - здания магазина, в результате проведенных строительных работ общая площадь магазина составила 247,6 кв.м. Указанная постройка отвечает признакам самовольной, поскольку возведена без получения необходимых для этого разрешений. Как указывает в жалобе апеллянт, признание права собственности на самовольную постройку судом является исключительным способом защиты права; отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в признании права собственности, вместе с тем, необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Апеллянт считает, что истец не предпринял надлежащих мер для получения разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию, вследствие чего в признании за ним права собственности должно быть отказано. Также апеллянт указывает на то, что земельный участок был предоставлен в аренду для строительства объекта розничной торговли, в связи с чем истец должен был предпринимать меры для получения разрешения для строительства нового объекта, а не по легализации старого объекта самовольного строительства.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил против ее удовлетворения, прост оставить решение арбитражного суда без изменения, ссылаясь на то, что для получения разрешительной документации ЗАО "Полог" обращалось в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города, но получило отказ; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при реконструкции объекта соблюдены установленные градостроительные, строительные и иные нормы и правила.

От иных лиц отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, участвующие в деле лица явку своих представителей не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует суду апелляционной инстанции в рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее -Пленум N 10/22) положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Из материалов дела следует, что истцу по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 305-а от 09.02.2018 за плату во временное владение и пользование для строительства объекта розничной торговли предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:040106:846, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-кт Калинина, 47 а, площадью 570 кв.м. сроком на 1 год и 6 месяцев.

Ранее на данном земельном участке располагался объект капитального строительства - здание магазина литер А, площадью 249 кв.м., состоящий из торгового зала, подсобных помещений, коридора, гаража и кабинета.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 16.01.2015 по делу А03-120/2014 указанный объект был признан самовольной постройкой в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворено требование о его сносе, как самовольной постройки.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 23.12.2015 по делу А03-120/2014 утверждено мировое соглашение, заключенное между Главным управлением имущественных Алтайского края и ЗАО "Полог" по условиям которого:

1. Главное управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул обеспечивает в соответствии со ст. 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации подготовку аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:040106:846, находящегося по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 47 а, с расположенным на нем зданием магазина, площадью 249 кв.м.

2. Закрытое акционерное общество "Полог", г. Барнаул, обязуется в течение 20 календарных дней со дня подписания протокола о результатах аукциона либо протокола рассмотрения заявок (в случае, если не подано ни одной заявки на участие в аукционе, по окончании срока подачи заявок только один заявитель признан участником аукциона, принято решение об отказе в допуске к участию всех заявителей) своими силами и за свой счет произвести снос самовольной постройки, здания магазина, площадью 249 кв.м., расположенного на земельном участке, с кадастровым номером 22:63:040106:846 по адресу: г. Барнаул, проспект Калинина, 47а, в случае, если по результатам аукциона, либо по результатам рассмотрения заявок закрытое акционерное общество "Полог" не становится арендатором земельного участка, указанного в п. 1 настоящего мирового соглашения.

09.02.2018 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 15.01.2018 N 2/3 между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ЗАО "Полог" заключен договор аренды земельного участка N 305-а сроком на 1 год и 6 месяцев для строительства объекта розничной торговли.

Обращаясь с настоящим требованием истец ссылается на то, что произвел реконструкцию ранее расположенного на арендованном земельном участке самовольно возведенного объекта недвижимости расположенного на земельном участке по адресу: г.Барнаул, пр-кт Калинина,47а здания магазина площадью 249 кв.м.

Работы по реконструкции объекта проведены в период с мая 2018 года по август 2018 года.

Реконструкция здания магазина, произведенная истцом, выразилась в следующем:

- в литере А на первом этаже увеличена лестничная клетка за счет уменьшения площади подсобного помещения позиции N 5, увеличение площади коридоров позиций 4 и 5 за счет изменения стены;

- в литере А на втором этаже увеличена площадь кабинета позиция 1 за счет демонтажа стен подсобных помещений позиции 11 и 12;

- расширение объекта капитального строительства - к литеру А возведен пристрой литер А1, который является подсобным помещением.

Вследствие произведенных изменений площадь объекта капитального строительства увеличилась с 249 кв.м до 256,8 кв.м, что подтверждается техническим паспортом, подготовленным 31.07.2018 года КГБУ "Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки" Центральный отдел (т. 1 л. д. 18-26).

Как утверждает истец, он обратился в Комитет по строительству, архитектуре и развитию города с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в получении которого истцу отказано, о чем свидетельствует письмо Комитета N 2312-з/к-01-24 от 22.05.2018 (т. 1 л. д. 27), со ссылкой на непредставление документов, предусмотренных п. п. 2 - 7 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 26 Пленума N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В тоже время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Основываясь на пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений Пленума N 10/22, суд первой инстанции пришел к выводу, что сохранение самовольно реконструируемого объекта и признание права собственности на него возможно при наличии следующих обстоятельств: наличие права собственности на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц или угрозы жизни либо здоровью граждан сохранением самовольной постройки; принятие лицом, осуществившим самовольное строительство, мер к получению разрешению на строительство и/или ввод объекта в эксплуатации.

Как установлено судом, земельный участок, на котором осуществлено строительство, принадлежит истцу на праве аренды. При этом земельный участок предоставлен для строительства объекта розничной торговли. Вид разрешенного использования земельного участка: объекты розничной торговли: отдельно стоящие, встроенные, пристроенные, встроенно-пристроенные.

В соответствие с письмом Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от 15.06.2018 N 2311-з/к-01-17 земельный участок находится в общественно-деловой зоне (ОД), полностью в санитарно-защитной зоне Северного промышленного района (т. 1 л. д. 14-17).

Градостроительным регламентом указанной зоны одним из основных видов разрешенного использования предусмотрено размещение объектов розничной торговли (подпункт 17 пункта 1 Правил землепользования и застройки городского округа Барнаул Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 09.10.2012 N 834 (в ред. от 22.12.2017 N 48).

Таким образом, вид разрешенного использования земельного участка допускает возведение на нем объекта розничной торговли, каким и является возведенная истцом самовольная постройка.

В подтверждение возможности безопасной эксплуатации постройки истцом представлена в материалы дела комплексная строительно-техническая и пожарно-техническая экспертиза, выполненная ООО "Комплекс+" (т. 1 л. д. 35-170). В соответствии с указанной экспертизой здание магазина Литер А, А1, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Калинина, 47 а, соответствует действующим требованиям строительных норм и правил, санитарным, эпидемиологическим, градостроительным требованиям, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Размещение исследуемого здания соответствует требованиям градостроительных норм относительно инженерных сетей. Согласно статье 68 Правил объект здание магазина Литер А, А1, расположенное по адресу: г. Барнаул, ул. Калинина, 47 а, относится к основному виду разрешенного использования территориальной зоны ОД, что соответствует градостроительному регламенту данной зоны. Здание расположено на нормальных расстояниях от водопровода, канализации, электрических сетей, сто соответствует нормативам градостроительного проектирования Алтайского края, утвержденных постановлением Администрации Алтайского края от 09.04.2015 N 129. Здание по конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям по площади здания, степени огнестойкости несущих строительных конструкций, длине и размерам путей эвакуации, количеству эвакуационных выходов, противопожарным разрывам до строений на соседних участках, устройству систем отопления, наружному противопожарному водоснабжению и устройству электрооборудования соответствует обязательным противопожарным нормам и требованиям Федерального закона N 123-ФЗ Технический регламент "О требованиях пожарной безопасности".

Кроме того, в целях выяснения вопроса о возможности сохранения самовольной постройки, соблюдения при ее возведении строительных и иных норм и правил, возможности безопасной эксплуатации постройки, отсутствии (наличии) угрозы жизни и здоровью неопределенного круга лиц, по ходатайству истца судом была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "ГрадЭксперт" Жукову Юрию Николаевичу.

По результатам проведенного исследования экспертом представлено заключение N 06/03-10 от 07.03.2019.

Согласно представленного в материалы дела заключения эксперта, здание магазина литер А, А1, площадью 256,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 47А по своему техническому состоянию является нормальным, работоспособным и соответствует требованиям строительных норм и правил; градостроительных ограничений по расположению спорного объекта недвижимости не установлено, данный объект недвижимости соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, по своим конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует обязательным противопожарным нормами и требованиям. Расположение спорного объекта недвижимости в соответствии с Генеральным планом городского округа - города Барнаула Алтайского края является возможным, также возможны сохранение и безопасная эксплуатация спорного объекта недвижимости (т. 2 л. д. 98-114).

Основываясь на подтвержденном заключение судебной экспертизы соответствии постройки действующим строительным и другим нормам и правилам, а также установлении возможности безопасной эксплуатации объекта, как здания розничной торговли, суд первой инстанции пришел к выводу, что сохранение данной самовольной постройки возможно, так как единственным признаком самовольной реконструкции спорного здания является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого истец предпринимал надлежащие меры.

Доводы апелляционной инстанции о том, что истец таких мер не предпринимал, в связи с чем за ним не может быть признано право собственности на самовольно возведенный объект, подлежат отклонению в силу изложенного выше.

Ссылка третьего лица в апелляционной жалобе на то, что истец должен был предпринимать меры к получению разрешения на строительство нового объекта недвижимости, и не для легализации старой самовольной постройки, подлежат отклонению с учетом того, что это не следует из договора аренды земельного участка N 305-а от 09.02.2018.

Кроме того, следует учитывать обстоятельства, при которых был заключен договор аренды земельного участка N 305-а от 09.02.2018 (утверждение судом мирового соглашения по делу N А03-120/2014, последующие торги на право аренды). При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что стороны полагали возможным сохранение самовольной постройки.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 06.06.2019 по делу N А03-14065/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

Ю.И. Павлова М.А. Фертиков