Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2019 г. N 09АП-47691/19

г. Москва

27 августа 2019 г.

Дело N А40-251744/18

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей Т.В. Захаровой, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 июня 2019 года по делу N А40-251744/18, принятое судьей Романенковой С.В., по иску ООО "АНТЕС"; ООО "ЗЕВС" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании

при участии в судебном заседании представителей:

от истцов: от ООО "АНТЕС" - Гриднева Т.А. по доверенности от 18.10.2018; ООО "ЗЕВС" - Гриднева Т.А. по доверенности от 18.10.2018

от ответчика: Ермолаев Н.Н. по доверенности от 29.11.2018

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЗЕВС", Общество с ограниченной ответственностью "АНТЕС" обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий сторон по договору купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Армавирская, д. 27/23, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1- 5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28-39), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 62 097 000 руб. 00 коп. (шестьдесят два миллиона девяносто семь тысяч рублей ноль копеек) в соответствии заключением эксперта от 15.04.2019 г. N 95, выполненным в рамках судебного дела Арбитражного суда г. Москвы N А40-251744/18-77-1879 обществом с ограниченной ответственностью "Агентство судебных экспертов":

- для Покупателя 1 цена доли в праве собственности составляет 55 080 039 руб. 00 коп. (пятьдесят пять миллионов восемьдесят тысяч тридцать девять рублей 00 копеек) (дефис 1 пункта 1.1 Договора);

- для Покупателя 2 цена доли в праве собственности составляет 7 016 961 руб. 00 коп. (семь миллионов шестнадцать тысяч девятьсот шестьдесят один рубль 00 копеек) (дефис 2 пункта 1.1 Договора).

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателями ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателями до ___числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей для Покупателя 1 не менее 918 000 (девятьсот восемнадцать тысяч) руб. 65 коп., а для Покупателя 2 не менее 116 949 (сто шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) руб. 35 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга Покупателям. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта...".

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10 июня 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и урегулировать разногласия по цене.

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что решение суда первой инстанции необоснованным.

Истец возражал против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "ЗЕВС", Общество с ограниченной ответственностью "АНТЕС" (истцы) являются арендаторами помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Армавирская, д. 27/23, общей площадью 647,2 кв. м. (кадастровый номер 77:04:0004001:13560).

Помещения находятся во временном пользовании ООО "Антес" на основании договоров аренды недвижимого имущества от 30.01.2013 г. N 05-00008/13, от 30.01.2013 г. N 05-00012/13 и во временном пользовании ООО "Зевс" на основании договора аренды недвижимого имущества от 30.01.2013 г. N 05-00011/13, заключенных между истцами и Департаментам городского имущества города Москвы.

По договору аренды от 30.01.2013 г. N 05-00008/13 Объектом аренды являются помещения площадью 331,8 кв.м, для использования в целях: торговое назначение. Срок договора аренды (с учетом дополнительного соглашения к договору) продлен по 30.10.2027 г.

По договору от 30.01.2013 г. N 05-00012/13 Объектом аренды являются помещения площадью 242 кв.м, для использования в целях: свободное назначение. Срок договора аренды (с учетом дополнительного соглашения к договору) продлен по 30.10.2027 г.

По договору от 30.01.2013 г. N 05-00011/13 Объектом аренды являются помещения площадью 73,4 кв.м, для использования в целях: свободное назначение. Договор действует на неопределенный срок.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66".

Истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, 22.06.2018 г. истцы обратились в Департамент городского имущества города Москвы с заявлениями о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в общую долевую собственность (обращения зарегистрированы от 22.06.2018 г. N 33-5-71086/18-(0)-0, N 33-5-71036/18- (0)-0, N 33-5-71080/18-(0)-0). Услуга "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

Дополнительно 10.07.2018 г. в адрес ДГИ г. Москвы направлено Соглашение об определении долей в праве долевой собственности, согласно которому доля в праве долевой собственности ООО "Антее" составляет 88,7 %, а ООО "Зевс" - 11,3%.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 12.09.2018 г. N 33-5- 70186/18-(0)-2, N 323-5-71036/18-(0)-2 приложением проекта договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Армавирская, д. 27/23, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) по цене 91 073 000 руб. 00 коп.

В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.08.2018 N 208/43- 4-18, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" и положительным экспертным заключением о подготовленным Общероссийской общественной организацией общество оценщиков" Цена Объекта составляет 91 073 000 руб. 00 коп.: для Покупателя 1 цена доли в праве собственности составляет 37 509 577 руб. 00 коп. (дефис 1 пункта 1.1 договора); для Покупателя 2 цена доли в праве собственности составляет 4 778 559 руб. 00 коп. (дефис 2 пункта 1.1 договора). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Как указывает истец, 05.10.2018 г. он направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий по цене 42 288 136 руб. 00 коп., установленной ООО "Группа Компаний ЛКП" Отчетом N Н-744, протокол разногласий и копию Отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Ответчик Протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал, письмом от 11.10.2018 г. N 33-5-71086/18-(0)-4, N 33-5-71036/18-(0)-4, N 33-5- 71080/18-(0)-5 отказал в заключении договора на условиях ответчика, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 12.02.2019 г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственность "Агентство судебных экспертом", эксперту Завьяловой Юрию Анатольевичу, с постановкой перед экспертом следующего вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Армавирская, д. 27/23, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) по состоянию 22.06.2018 г.?

Согласно экспертному заключению Общества с ограниченной ответственность "Агентство судебных экспертом" по состоянию на 22.06.2018 г. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Армавирская, д. 27/23, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) составляет 62 097 000 руб. 00 коп.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд пришел к выводу, что цена нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Армавирская, д. 27/23, с кадастровым номером 77:04:0004011:13560, общей площадью 647,2 кв.м., (подвал, пом. III, комн. 1-5, этаж 1, пом. III, комн. 1-4, 6, 7, 9-17, 17а, 18-26, 26а, 26б, 27, 27а, 28- 39) по состоянию 22.06.2018 г. составляет 62 097 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 10 июня 2019 года по делу N А40-251744/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Т.В. Захарова А.И. Трубицын