Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2019 г. N 09АП-38373/19

г. Москва

28 августа 2019 г.

Дело N А40-35339/19

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 мая 2019 года по делу N А40-35339/19, принятое судьей Скачковой Ю.А.

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ООО "Страйз" (ИНН 7731517735, ОГРН 1047796988216)

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: не явился, извещен; от ответчика: Снигур О.С. по доверенности от 26.09.2017;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Страйз" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 30.01.2006 N 04-00047/06 за период с 01.08.2016 по 20.09.2017 в сумме 1 358 952 руб. 49 коп., неустойки (пени) за период с 06.08.2016 по 20.09.2017 в сумме 85 937 руб. 39 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку договор купли-продажи считается заключенным в момент достижения в письменной форме соглашения по всем существенным условиям договора.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов, изложенных в апелляционной жалобе возражал, направил отзыв на жалобу.

Представитель истца, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Страйз" заключен договор аренды нежилого помещения от 30.01.2006 г. N 04-00047/06, площадью 110,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Открытое шоссе, д. 23, корп. 6.

Договор заключен на срок до 24.11.2010.

По истечении указанного срока договор был возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.4 Договор аренды от 30.01.2006 г. N 04-00047/06, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца в размере одной двенадцатой (1/12) части, установленной п. п. 6.2 и 6.3 настоящего Договора.

Согласно расчету истца, в нарушение указанных требований, ответчик не перечислил арендную плату за период с 01.08.2016 по 20.09.2017, в результате чего, за ним образовалась задолженность в сумме 1 358 952 руб. 49 коп.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Также, пунктом 7.1 Договора предусмотрены пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истец начислил ответчику пени за период с 06.08.2016 по 20.09.2017 в сумме 85 937, 39 руб.

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии, которые ответчиком оставлены без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции также установил, что 21.09.2017 между Департаментом и ООО "Страйз" заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 59-5012, расположенного по адресу: Открытое шоссе, д. 23. корп. 6.

Кроме того, задолженность по арендной плате за период с 01.08.2016 по 06.10.2016 в размере 214 912 руб. 19 коп. ООО "Страйз" оплатило платежным поручением N 470 от 01.04.2019.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что ООО "Страйз" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, в связи с чем, ООО "Страйз" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2017 по делу N А40-210943/2016 суд отказал ООО "Страйз" в удовлетворении исковых требований.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу N А40-210943/2016 суд отменил вышеуказанное решение и удовлетворил требования Общества, обязал Департамент заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

При этом, суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, Департамент был обязан заключить договоры купли-продажи в срок до 06.10.2016; в течение двух месяцев с момента обращения общества провести оценку рыночной стоимости помещений; в течение двух недель принять решение о приватизации; в течение 10 дней направить в адрес покупателя проект договора купли-продажи.

Договор купли-продажи между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Страйз" заключен 21.09.2017 N 59-5012.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за заявленный период, в том числе пени за указанный в исковом заявлении период.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод апелляционной жалобы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2017 по делу N А40-210943/2016 суд отказал ООО "Страйз" в удовлетворении исковых требований.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу N А40-210943/2016 суд отменил вышеуказанное решение и удовлетворил требования Общества, обязал Департамент заключить договор купли-продажи нежилого помещения, указанное постановление вступило в законную силу 21 сентября 2017 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи должен был быть заключен с 06 октября 2010 года, поскольку бездействие Департамента городского имущества г. Москвы, выраженное в не направлении в адрес организации договора купли-продажи до обращения в суд, а также последующее письмо Департамента с указанием на утрату обществом права на приватизацию помещения, свидетельствуют об уклонении Департамента от заключения договора, а в случае своевременного совершения истцом действий по заключению договора купли-продажи, ООО "Страйз" стало бы собственником спорного помещения и с 07.10.2016 не несло бы дополнительных расходов по аренде.

Поскольку, задолженность по арендной плате за период с 01.08.2016 по 06.10.2016 в размере 214 912 руб. 19 коп. ООО "Страйз" оплатило платежным поручением N 470 от 01.04.2019 (том 1, л.д.60), довод апелляционной жалобы о том, что за период с 01.08.2016 по 20.09.2017 задолженность и пени подлежат взысканию, не принимается судом апелляционной инстанции, как несостоятельный.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2019 года по делу N А40-35339/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина