Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 11АП-12389/19

г. Самара

26 августа 2019 г.

Дело N А55-5129/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 19 августа 2019 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2019 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Н.В.,

судей Юдкина А.А., Поповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чивильгиной К.С.,

с участием:

от общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" - представитель Бухарцева Ирина Александровна (доверенность от 01.02.2019)

от Департамента градостроительства городского округа Самара - представитель Агапова Ольга Сергеевна (доверенность от 16.01.2019)

от ТСН "ТСЖ "Волга" - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 августа 2019 г. в помещении суда апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2019 года по делу N А55-5129/2019 (судья Якимова О.Н.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль"

к Департаменту градостроительства городского округа Самара,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования

относительно предмета спора - ТСН "ТСЖ "Волга",

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту градостроительства г.о. Самара, в котором просит отменить Распоряжение N РД-2161 от 18.12.2018 г. Департамента градостроительного городского округа Самара "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена" и предоставить в аренду без проведения торгов земельный участок площадью 1768 кв.м. и 1871 кв.м. по адресу: ул. Алексея Толстого в границах улиц Пионерской и Венцека в Самарской районе г. Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2019 г. заявленные требования удовлетворены.

Признано незаконным Распоряжение N РД-2161 от 18.12.2018 г. Департамента градостроительства городского округа Самара "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена".

Возложена обязанность на Департамент градостроительства городского округа Самара по вступлении судебного акта в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" путем принятия решения о предварительном согласовании предоставления без проведения торгов в аренду земельного участка (многоконтурного) площадью 1768 кв.м. и 1871 кв.м. по адресу: улица Алексея Толстого в границах улиц Пионерской и Венцека в Самарском районе города Самары и путем заключения договора аренды без проведения торгов данного земельного участка.

Взысканы с Департамента градостроительства городского округа Самара в доход Общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

В апелляционной жалобе Департамент градостроительства городского округа Самара просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований ООО "Альфа-Стиль". В жалобе ссылается на то, что испрашиваемый земельный участок входит в границы территории, в отношении которой принято постановление Администрации городского округа Самара от 09.07.2018 N 526 "Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) в границах улиц Комсомольской, Водников, Венцека, Алексея Толстого в Самарском районе г.о. Самара. Данным постановлением определено функциональное назначение территории. Часть испрашиваемого земельного участка имеет функциональное назначение территории "границы зоны застройки среднеэтажными жилыми домами первоочередных объектов строительства", в свою очередь образуемый земельный участок предусмотрен для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка), что не соответствует документации по планировке территории. Также по сведениям, содержащимся в ИСОГД, испрашиваемый земельный участок расположен в охранных зонах, зонах регулирования застройки объектов культурного наследия, в частности, объекта федерального значения "Особняк Путилова". Градостроительными регламентами охранной зоны объекта запрещено новое строительство, кроме воссоздания утраченных исторических зданий. Земельный участок испрашивается для многоэтажной жилой застройки (высотная застройка). Таким образом, образование земельного участка приведет к нарушению требований земельного законодательства, Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" предоставило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменений.

В судебном заседании представитель департамента градостроительства городского округа Самара доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" в судебном заседании просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, а решение суда первой инстанции без изменения.

Представитель третьего лица ТСН "ТСЖ "Волга" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, выслушав доводы явившихся участников процесса, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в 2005 году Постановлением Главы города Самары N 2281 утвержден акт о выборе земельных участков под строительство, проект границ земельных участков, предварительное согласование места размещения жилой застройки, предоставлены обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Стиль" в аренду земельные участки для производства работ по 2-й очереди комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительстве жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземными автомобильными стоянками, расположенными по адресу: улица Алексея Толстого в границах улиц Пионерской и Венцека в Самарском районе города Самары. Земельный участок предоставлен под строительство сроком на три года.

20.01.2011 Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области N 8-п срок действия постановления Главы города Самары от 30.08.2005 был продлен.

В 2018 году Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль", г. Самара (ОГРН 1026300963710, ИНН 6315540850) обратилось в Департамент градостроительства городского округа Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена без проведения торгов. Распоряжением РД-2161 Обществу отказано в предварительном согласовании размежевания границ земельного участка и заключении договора аренды.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении от 01.07.1996 N 6/8, для признания оспариваемого ненормативного правового акта органа местного самоуправления недействительным необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения им на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания решения государственного органа незаконным суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственного органа закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственного органа прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:

- земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка (подпункт 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации);

- земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории (подпункт 13 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В основание иска истец ссылается на то, что в соответствии с пп.5, п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 Земельного Кодекса.

В соответствии с Постановлением N 2281 от 30.08.2005 г. обществу с ограниченной ответственностью "Альфа-Стиль" предоставлены в аренду земельные участки для производства работ по 2-й очереди комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительстве жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземными автомобильными стоянками. Начальником отдела по г. Самаре Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Самарской области утвержден план границ земельного участка общей площадью 8996 кв.м. и площадью аренды 9685 кв.м. (многоконтурный).

В дальнейшем в границах этой территории и в рамках пусковых комплексов комплексной реконструкции Истцом заключались договоры аренды N 492 от 27.03.2009 г. и договор аренды N 831 от 21.11.2013 г. Письмом Министерства строительства Самарской области от 02.11.2016 г исх.N3/4462 и письмом Департамента градостроительства городского округа Самара от 27.12.2016 г исх.NД05-01-01/11786-0-1 подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок.

В настоящее время в рамках третьего пускового комплекса и в границах того же земельного участка, предоставленного Постановлением Главы города Самары N 2281 от 30.08.2005 г., истец, в рамках выполнения своих обязательств, возложенных на него данным Постановлением для завершения комплексной реконструкции, обратился с заявлением в Департамент градостроительства городского округа Самара о согласовании границ и заключении договора аренды без проведения торгов земельного участка площадью, который не выходит за границы уже предоставленного и поставленного на кадастровый учет (в соответствии с пунктом 5 статьи 46 Земельного Кодекса РФ пп.5, п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не 5 установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

При принятии Распоряжения N РД-2161 от 18.12.2018 г., Департамент градостроительства городского округа Самара исходил из того, что названные действия не свидетельствуют о соответствии общества критериям, определенным пп. 5, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ. Судом первой инстанции приняты во внимание разумные ожидания общества в части реализации конечной цели арендного соглашения - осуществления им строительства жилых домов, факт совершения мероприятий, направленных на строительство этих объектов, наличие исполненных договоров от 27.03.2009 г N 492 и от 21.11.2013 г N831, по которым общество исполнило свои обязательства, как по выплате арендной платы, так и по вводу в эксплуатацию возведенных объектов.

В соответствии с п. 5 ст. 46 Земельного кодекса РФ комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Судом первой инстанции установлено, что все эти требования выполнены ООО "Альфа Стиль" как добросовестным застройщиком, в рамках обязательств, взятых на себя по Постановлению N 2281 в полном объеме.

Постановлением о предоставлении под комплексную застройку и реконструкцию квартала, подпунктом 8.6., пункта 8 Обществу надлежало произвести отселение жителей из домов, подлежащих сносу, за счет собственных средств в соответствии с действующим законодательством РФ. Согласно подпункта 8.7., пункта 8 того же Постановления ООО "Альфа Стиль" производит снос 11 жилых домов и хозяйственно-бытовых построек, расположенных на участках, предоставляемых для строительства, за счет собственных средств.

Таким образом, за счет средств ООО "Альфа-Стиль" осуществлен снос ветхих и аварийных строений, расселение граждан из ветхого и аварийного жилья, обеспечены строительство и ввод в эксплуатацию трех секций жилых домов. В последующем общество произвело ряд мероприятий для оформления разрешительной документации на строительство и ввод в эксплуатацию жилой застройки, проведены инженерно-геологические и изыскательные работы, негосударственная экспертиза проектной документации, получено разрешение на строительство, заключены и оплачены полностью договоры на техническое присоединение с ресурсоснабжающими организациями, выполнены работы по выносу газопровода с территории строительной площадки, построены инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, канализации, водоснабжения с учетом перспективного строительства.

Также в качестве основания для отказа в Распоряжении Департамента градостроительства городского округа Самара N РД-2161 от 18.12.2018 г. утверждается, что согласно сведениям, содержащимся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности г.о. Самара, испрашиваемый земельный участок расположен в охранных зонах, зонах регулирования застройки объектов культурного наследия, в частности объекта федерального значения "Особняк Путилова". Согласно ст. 34 ФЗ от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. В связи с этим Департамент градостроительства городского округа Самара считает, что образование земельного участка, испрашиваемого ООО "Альфа Стиль" приведет к нарушению требований указанного Федерального закона.

Между тем, суд первой инстанции верно указал, что данное утверждение сделано без учета Постановления Главы городского округа Самара N 992 от 14.07.2014 г. и Постановления Правительства Самарской области N 188 от 22.04.2016 г., предоставленных Истцом в материалы дела.

Пунктом 12 Постановления N 992 от 14.07.2014 г. о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства в г.о. Самара установлено следующее: предоставить ООО "Альфа Стиль" разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объектов капитального строительства, расположенного по улице Алексея Толстого в границах улиц Пионерской и Венцека в Самарском районе города Самара, для производства работ по 2-й очереди комплексной реконструкции застройки квартала N 21 - строительстве жилых домов (этажность 13 этажей) со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, подземными автомобильными стоянками.

Постановлением Правительства Самарской области от 22.04.2016 г. N 188 "Об утверждении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия федерального значения "Особняк Сурошникова, 1907 г., арх. Щербачев А.А.". "Особняк Неронова, 1840 г.", "Особняк Путилова, 1853 г., арх. Мейснер А.И.", режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данной зоны, приложением 2 к данному Постановлению запрещено строительство объектов капитального строительства на территории кварталов N 17, 18, 22. Тогда как испрашиваемый участок, предоставлен под застройку и комплексную реконструкцию квартала N 21. До настоящего времени указанные акты никем не оспорены и не отменены, следовательно, их положения являются действующими.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований в дело привлечено Товарищество собственников недвижимости "ТСЖ "Волга". Представитель третьего лица в суде первой инстанции пояснил, что совместно с ООО "Альфа Стиль" подавали заявление на утверждение схемы по размежеванию земельного участка, предоставленного Истцу под строительство. ТСН "ТСЖ "Волга" также было отказано по их заявлению.

В статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 "О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома, который находится на нём. До тех пор, пока земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений многоквартирного дома могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии с частью 3, статьи 16 ФЗ N 189 (Вводного закона) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Представитель третьего лица подтвердил, что собственники недвижимости в МКД по адресу Алексея Толстого, 70 провели общее собрание, на котором принято решение о формировании земельного участка с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав этого дома объекты недвижимого имущества площадью 5357 кв.м.

Таким образом, формированием земельного участка под МКД в результате размежевания земельного участка, предоставленного ранее под строительство, не нарушаются права и законные интересы жильцов многоквартирного дома, а, напротив, может обеспечивать такие интересы.

В связи с изложенным суд первой инстанции верно отметил, что при принятии Департаментом градостроительства городского округа Самара решения об отказе Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" предварительного согласования предоставления земельного участка и издании соответствующего акта - Распоряжения N РД-2161 от 18.12.2018 г. "Об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена", допущены существенные нарушения норм материального права, которые нарушают права и законные интересы Истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы сводятся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта. Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 11 июня 2019 года по делу N А55-5129/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Сергеева

Судьи

А.А. Юдкин Е.Г. Попова