Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2019 г. N 09АП-19763/19

город Москва

02 сентября 2019 г.

Дело N А40-8924/14

Резолютивная часть постановления объявлена 26.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 02.09.2019.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Левиной Т.Ю.,

судей Веклича Б.С., Гармаева Б.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Козиным О.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Закрытого акционерного общества "МТЕ"

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 25 февраля 2019 года по делу N А40-8924/14,

принятое судьей Орловой Н.В.

по иску Закрытого акционерного общества "МТЕ" (ОГРН 1027700051785)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423),

Государственному муниципальному предприятию города Москвы "Мосремонт"

(ОГРН 1037710029684), ООО "Сухаревка"

о понуждении заключить договор купли-продажи

и иску ЗАО "МТЕ"

к Департаменту городского имущества города Москвы,

Государственному муниципальному предприятию города Москвы "Мосремонт",

ООО "Сухаревка"

о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца Андрюшенко В.И. на основании выписки из протокола от 08.06.2017,

Белин С.Ю. по доверенности от 11.04.2018

от ответчиков:

ДГИМ Ермолаев Н.Н. по доверенности от 29.11.2018

"Мосремонт" Анцупова К.С. по доверенности от 12.11.2018

ООО "Сухаревка" Балбекова Н.М. по доверенности от 24.11.2017,

Балашов С.Г. по доверенности от 24.11.2017

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное обществе "МТЕ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска) о:

- признании права на преимущественное приобретение в собственность нежилого помещения по адресу: М. Сухаревская пл., д. 6, стр. 1 (4-й этаж, пом. 1, комн. 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14), площадью 331,1 кв. м;

- обязании ГУП "Мосремонт" заключить договор купли-продажи нежилого помещения пл., по адресу: М. Сухаревская д. 6, стр. 1 (4-й этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14), площадью 331,1 кв. м на условиях, предложенных Истцом;

- обязании Департамент городского имущества города Москвы дать согласие ГУП "Мосремонт" в порядке, предусмотренном законом, на заключение с Истцом договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: М. Сухаревская пл., д. 6, стр. 1 (4-й этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14), площадью 331,1 кв. м.

Решением суда от 11.02.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2015 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного апелляционного суда от 01.10.2015 вышеуказанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При этом Арбитражный суд Московского округа указал следующее:

"Судами установлено, что ЗАО "МТЕ" является субъектом малого предпринимательства, на основании ряда последовательно заключенных договоров аренды (последний - от 20.07.2006 N 01-00838/06) является арендатором нежилых помещений общей площадью 331,1 кв. м по адресу: г. Москва, М. Сухаревская пл., д. 6, стр. 1 (4-й этаж, пом. 1, комн. 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14).

Истец в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратился 20.05.2009 в Департамент городского имущества города Москвы с письменным заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Ответ на заявление истца о выкупе Департамент не представил, проект договора не направил. Письмом от 05.06.2009 N 11-11367у/ЦТА уведомил истца об отказе от договора аренды на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовал возвратить объект аренды по передаточному акту, спорное помещение передал на праве хозяйственного ведения ГУП "Мосремонт".

Суды установили, что первоначально истец неоднократно обращался с заявлением о приватизации арендуемого помещения, при этом право выкупа помещения арендатором предполагалось изначально (при заключении первого долгосрочного договора аренды с условием оплаты опциона).

ЗАО "МТЕ" уплатило Департаменту городского имущества города Москвы опцион за право аренды - 79 800 долларов США. Как сказано выше, изначально предполагалась возможность выкупа истцом помещений, а пролонгируемый период аренды определен в 5-летний срок.

Согласно выписке из протокола N 152 от 16.08.2001 заседания Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы принято решено продать ЗАО "МТЕ" нежилое помещение по адресу: г. Москва, М. Сухаревская пл. д. 6 стр. 1 площадью 331,1 кв. м по цене 115 885 долл. США.

Названное решение Комиссии о продаже нежилого помещения не отменено.

Суды установили, что ЗАО "МТЕ" соответствует требованиям, установленным статьей 3 указанного Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и, соответственно, имеет право на выкуп арендуемого им имущества.

Удовлетворяя исковые требования, суды определили при этом условие договора купли-продажи в части цены недвижимого имущества исходя из стоимости спорного нежилого помещения - 115 885 долларов США, указанной в выписке из протокола N 152 от 16.08.2001 заседания Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом судов первой и апелляционной инстанций в части стоимости недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости нежилого помещения на вышеуказанную дату сторонами не заявлялось.

Доказательства, подтверждающие рыночную стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на дату получения Департаментом от ЗАО "МТЕ" надлежащего заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в деле отсутствуют.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает вывод судов об удовлетворении исковых требований об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, указанной в прилагаемом проекте договора, сделанным при неполно исследованных и установленных обстоятельствах, _".

Таким образом, суд кассационной инстанции не согласился только с выводом о цене выкупа в размере 115 885 долл. США - сделанным при неполно исследованных и установленных обстоятельствах - в части определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на дату получения заявления о выкупе.

Т.е. судебные акты были отменены с прямо указанной целью - установления судом первой инстанции рыночной цены на основании судебной экспертизы - вместо цены, указанной в выписке из протокола N 152 от 16.08.2001 заседания Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы.

Никакие другие выводы и обстоятельства, установленные судами нижестоящих инстанций, судом кассационной инстанции не опровергались и указаний на устранение нарушений в их отношении судом кассационной инстанции не давалось.

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда города Москвы от 17.04.2018 для совместного рассмотрения в одно производство объединены дела N А40-8924/14 и А40-240848/17 по иску ЗАО "МТЕ" к Департаменту городского имущества города Москвы, ГУП "Мосремонт" и ООО "Сухаревка" о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества обшей площадью - 331,1 кв.м, расположенного по адресу: г Москва, пл. Малая Сухаревская, д. 6, стр. 1 (4 этаж, помещение 1 - комнаты 1,1а, 2,2а, 3, 3а, 3б,4, 4а. 46, 4в, 5, 13, 14).

Решением суда от 25.02.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

На указанное решение Истцом подана апелляционная жалоба, в которой заявитель просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца поддержал требования и доводы жалобы; представители Ответчиков заявили о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене в части, исходя из следующего.

Установлено, что судебным актом по делу N А40-34031/13, вступившим в законную силу 06.08.201, которым отказано городу Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы в удовлетворении иска о выселении ЗАО "МТЕ" из занимаемых спорных помещений, установлено, что реализация арендодателем права истребовать объект аренды из владения арендатора спустя 3,5 года после направления уведомления представляет собой злоупотребление правом; Департаментом в установленном порядке не принято решение по заявлению арендатора о преимущественном праве на приобретение занимаемого им помещения, в связи с чем, в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ соответствующему праву не может быть предоставлена судебная защита.

Также отказано ГУП "Мосремонт" в удовлетворении аналогичного иска о выселении ЗАО "МТЕ" из занимаемых спорных помещений (дело N А40-115394/14).

В связи с уклонением Департамента городского имущества города Москвы от совершения действий, направленных на реализацию преимущественного права ЗАО "МТЕ" на приобретение нежилых помещений в собственность и возвратом встречного иска о понуждении заключить договор купли-продажи спорных помещений по делу N A40-3403I1/13, ЗАО "МТЕ" 27.01.2014 обратилось в суд с самостоятельным иском, рассматриваемом в настоящем деле N А40-8924/14.

Впоследствии, в связи с принятием распоряжения Департаментом городского имущества города Москвы от 09.08.2013 N 6923 о закреплении за ГУП г. Москвы "Мосремонт" на праве хозяйственного ведения объекта недвижимости по адресу: г. Москва, пл. Малая Сухаревская, д. 6, стр. 1, включающего нежилые помещения площадью 331,1 кв. м (4 этаж, пом. 1, комн. 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14), ЗАО "МТЕ" оспорило соответствующее распоряжение в судебном порядке (дело N А40-15239/14), поскольку передача помещения ГУП "Мосремонт" нарушило преимущественное право ЗАО "МТЕ" на выкуп помещения.

Судебным актом по делу N А40-15239/14, вступившим в законную силу 08.08.2014, которым отказано в удовлетворении требования о признании указанного распоряжения Департамента городского имущества города Москвы незаконным, установлено, что указанное закрепление помещений за ГУП г. Москвы "Мосремонт" само по себе не нарушает прав и законных интересов заявителя (ЗАО "МТЕ") и не создает иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ЗАО "МТЕ" не лишено права на выкуп помещения и материалами дела подтверждается, что ЗАО "МТЕ" соответствует требованиям ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и имеет преимущественное права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке, предусмотренном названным Законом.

Доказательств иного Ответчиками суду не представлено.

Довод ГУП "Моремонт" о наличии задолженности по арендной плате, является несостоятельным.

В материалах дела имеется представленный Департаментом расчет задолженности по арендной плате, из которого следует, что в момент подачи заявления в мае 2009 г. за ЗАО "МТБ" числилась переплата в сумме 16 077,21 руб. (л.д. 23 том 10).

Установлено, что Департаментом городского имущества города Москвы и ГУП "Мосремонт" проведен аукцион по продаже спорных помещений в электронном виде (на электронных торгах) - извещение N 261216/0336103/15, который признан несостоявшимся и помещения проданы в собственность единственному участнику - ООО "Сухаревка".

Таким образом, указанное недвижимое имущество реализовано третьему лицу.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.09.2017, запись о регистрации права собственности ООО "Сухаревка" на спорное помещение внесена в реестр 17.03.2017.

Письмами от 24.03.2017 N 1/3 и от 12 04 2017, полученными Истцом в мае 2017 года, ООО "Сухаревка" сообщило о продаже спорных объектов.

В рассматриваемом случае продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

При этом, защита нарушенного права возможна путем осуществления перевода на субъект прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Т.о. требование о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: М. Сухаревская д. 6, стр. 1 (4-й этаж, пом. I, комн. 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14), площадью 331,1 кв. м на условиях, предложенных Истцом удовлетворению не подлежит, т.к. в силу ст. 10 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ является ненадлежащим способом защиты, т.к. само по себе такое требование не способно защитить или восстановить оспариваемое или нарушенное право.

ЗАО "МТЕ", реализуя свое право, предусмотренное статьей 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в рамках объединенного дела 14.12.2017 предъявило в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества обшей площадью - 331,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, пл. Малая Сухаревская, д. 6, стр. 1 (4 этаж, помещение 1 - комнаты 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленного иска со ссылкой на ст. 199 ГК РФ, придя к выводу об истечении установленного нормой ч.2 ст.6 Закона N 159-ФЗ специального двухмесячного срока исковой давности, согласно которой течение двухмесячного срока исковой давности по требованию о переводе прав и обязанностей начинается с момента, когда субъект малого или среднего предпринимательства узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества.

Апелляционный суд с указанным выводом суда первой инстанции не соглашается.

В силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ и разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита (пункт 1 статьи 204 ГК РФ), в том числе в случаях, когда суд счел подлежащими применению при разрешении спора иные нормы права, чем те, на которые ссылался истец в исковом заявлении, а также при изменении истцом избранного им способа защиты права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования (часть 1 статьи 39 ГПК РФ и часть 1 статьи 49 АПК РФ).

Установлено, что при обращении в суд за судебной защитой нарушенного права в деле (N А40-8924/14) срок исковой давности по заявленным требованиям перестал течь с момента обращения с иском по делу N А40-8924/14 и не тек весь период времени, пока осуществлялась судебная защита, в т.ч. также при изменении Истцом избранного способа защиты нарушенного права или обстоятельств, на которых он основывает свои требования.

Установлено, что продажа помещения третьему лицу с нарушением преимущественного права ЗАО "МТЕ" произошла в период судебного спора о цене выкупа помещений малым предприятием (при наличии признанного судом преимущественного права).

Таким образом, специальный срок исковой давности по требованию о переводе прав и обязанностей покупателя не может считаться истекшим, поскольку срок исковой давности не течет на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита права.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с возражениями Ответчиков о том, что общий срок исковой давности по настоящему делу начал исчисляться с 14.08.2009 и истёк 14.08.2012.

Апелляционный суд отмечает, что именно действия Департамента городского имущества города Москвы по уклонению от выполнения установленных законом процедур, направленных на обеспечение приватизации занимаемого малым предприятием помещения, были расценены судами (N А40-34031/13), как злоупотребление правом со стороны Департамента городского имущества города Москвы.

Департамент городского имущества города Москвы, злоупотребляя правом, длительное время уклонялся от исполнения обязанностей, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159 ФЗ после подачи заявления в 2009 г., однако, официального отказа в предоставлении права на приватизацию (отказа в продаже помещения ЗАО "МТЕ") заявителю направлено не было. О том, что Департамент предпринимает действия, направленные на лишение ЗАО "МТЕ" (малого предприятия) принадлежащего ему права, стало известно только в 2013 г., когда Департамент обратился в суд с требованием о выселении ЗАО "МТЕ" из арендуемых помещений (дело N А40-34031/13).

Установлено, что исковое заявление по делу N А40-34031/13 было подано Департаментом 21.03.2013.

В ходе рассмотрения дела ЗАО "МТЕ" обратилось со встречным исковым заявлением к Департаменту о признании права на преимущественное приобретение нежилого помещения и об обязании совершить определенные действия, которое возвращено заявителю с указанием на то, что ЗАО "МТЕ" не лишено права обратиться в суд посредством предъявления самостоятельного иска. Исковое заявление по настоящему делу подано 27.01.2014.

Т.о. образом общий срок исковой давности по настоящему делу (А40-8924/14) начал исчисляться не ранее 21.03.2013 (после предварительного судебного заседания по делу N А40-34031/13), когда ЗАО "МТЕ" узнало о нарушении права на выкуп помещения.

Таким образом, трехгодичный срок исковой давности для защиты права (для предъявления требований к Департаменту о заключении договора купли-продажи помещения) Истцом не пропущен.

Данное обстоятельство было учтено судами при первом рассмотрении настоящего дела, в том числе - судом кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности заявленного иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи имущества обшей площадью - 331,1 кв.м, расположенного по адресу: г Москва, пл. Малая Сухаревская, д. 6, стр. 1 (4 этаж, помещение 1 - комнаты 1,1а, 2,2а, 3, 3а, 3б,4, 4а. 46, 4в, 5, 13, 14) и его удовлетворении.

Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене.

В соответствии со статьями 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 февраля 2019 года по делу N А40-8924/14 отменить в части отказа в удовлетворении требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и распределения судебных расходов.

Перевести на Закрытое акционерное общество "МТЕ" (ОГРН 1027700051785) права и обязанности покупателя по договору от 21.12.2017 N 08-06/SBR012-1612260003.2/2017 купли-продажи имущества (с последующим проведением ремонтных работ), а именно: нежилых помещений общей площадью 331,1кв.м, расположенных в здании по адресу: г.Москва, пл. Малая Сухаревская, д.6, стр. 1 (помещение I - комнаты 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 13, 14), кадастровый номер: 77:01:0001089:2469.

Решение суда в остальной части оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Т.Ю. Левина

Судьи

Б.С. Веклич Б.П. Гармаев