Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 сентября 2019 г. N 09АП-38798/19

г. Москва

02 сентября 2019 г.

Дело N А40-291878/18

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Бондарева А.В., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 мая 2019 года по делу N А40-291878/18 принятое судьёй Рыбиным Д.С., по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "Прима" (ОГРН 1157746187224) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Авакова Н.В. по доверенности от 30.11.2018;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Прима" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 123 739 руб. 87 коп., пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору в сумме 82 710 руб. 45 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2019 года исковые требования в части взыскания задолженности и пени удовлетворены частично, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку договор купли-продажи считается заключенным в момент достижения в письменной форме соглашения по всем существенным условиям договора.

Ответчик, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании требования жалобы поддержала, просила удовлетворить по изложенным в ней доводам.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2019 года, на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Прима" заключен договор аренды нежилого помещения от 14.02.2007 N 07-00072/07 общей площадью 292,70 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, пр-кт Севастопольский, д. 37.

Договор заключен на срок до 30.06.2015.

В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.4. Договор аренды от 06.03.2008 N 04-00147/08, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

Согласно расчету истца, в нарушение указанных требований, ответчик не перечислил арендную плату за период с 01.12.2015 по 25.05.2017, в результате чего, за ним образовалась задолженность в сумме 1 123 739 руб. 87 коп.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Также, пунктом 7.1 Договора предусмотрены пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы, истец начислил ответчику пени за период с 06.01.2016 по 25.05.2017 в сумме 82 710, 45 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

ООО "Прима" 25.03.2016 обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, ООО "Прима" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением от 09.11.2016 по делу N А40-41059/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 25 января 2017 года.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.26.05.2017 г. между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Прима" заключен договор купли-продажи N 59-4583.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что задолженность по арендным платежам и неустойке за период с декабря 2015 года по 31.12.2016 ответчиком погашена на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 09.02.2018 по делу N А40- 196307/17-142-1629.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы за период до 01.01.2017 г. и после 25.01.2017, в связи с чем, признал заявленные требования Департамента городского имущества г. Москвы подлежащим удовлетворению частично, а сумму задолженности подлежащую взысканию определил в размере 88 518 руб., пени 1 007 руб.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод апелляционной жалобы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением от 09.11.2016 по делу N А40-41059/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 25 января 2017 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 25 января 2017 года, и договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с даты вступления в законную силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, не может быть принят во внимание апелляционным судом, как несостоятельный.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2019 года по делу N А40-291878/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев В.В. Валюшкина