Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2019 г. N 01АП-6473/19

г. Владимир

28 августа 2019 г.

Дело N А43-7536/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2019 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Устиновой Н.В., Александровой О.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гусейновой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой-НН" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.06.2019 по делу N А43-7536/2019, принятое судьей Бодровой Н.В. по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980, ОГРНИП 1155260014623) к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой-НН" (ИНН 5256034054, ОГРН 1025202264890) и индивидуальному предпринимателю Березину Евгению Викторовичу (ОГРН 309526030300024) о признании соглашения недействительным,

при участии в судебном заседании представителя ООО "Жилстрой-НН" - Тепляковой И.А. по доверенности от 09.07.2019 сроком до 31.12.2019,

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстрой-НН" (далее - Общество) и индивидуальному предпринимателю Березину Евгению Викторовичу (далее - Предприниматель) о признании соглашения от 31.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 18-5093к от 19.09.2016 недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде возврата Предпринимателем Обществу земельного участка по акту приема-передачи и погашения в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права в отношении спорного земельного участка.

Исковые требования основаны на статьях 168 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 9.2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, и заключенного по результатам аукциона, является незаконной.

Решением от 03.06.2019 Арбитражный суд Нижегородской области признал недействительным соглашение от 31.10.2018, обязал Предпринимателя возвратить Обществу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером: 52:18:0010435:21, в удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым решением, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заявитель в апелляционной жалобе приводит следующие доводы: вывод суда о том, что земельный участок предоставлен в аренду с аукциона не соответствует обстоятельствам дела; освоение спорного земельного участка завершено, в связи с чем было снято ограничение на возможность уступки права его аренды; судом не учтен принцип единства судьбы земли и размещенного на нем объекта недвижимости: не применены положения статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 1, 35, 65, подпункт 13.1 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; у Министерства отсутствует право на обращение в суд с иском о признании недействительной сделки, стороной которой оно не является.

В судебном заседании представитель Общества поддержал вышеизложенную позицию, настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения аукциона Министерство и Общество заключили договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 24.06.2015 N 18-4742к, по условиям которого Министерство обязуется предоставить Обществу земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010435:18, площадью 163 894+/-142 кв.м, по адресу: город Нижний Новгород, Сормовский район, проспект Кораблестроителей, в районе домов N 42, 44, 45/1, для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (пункт 1.1 договора).

Комплексным освоением участка является: подготовка Обществом документации по планировке территории, благоустройство территории в границах участка, осуществление строительства на земельном участке жилья экономического класса в соответствии с параметрами разрешенного строительства (пункт 1.2 договора).

Срок договора - пять лет с даты подписания договора сторонами (пункт 2.1 договора).

Взимание платы по настоящему договору сторонами не предусмотрено (пункт 4.1 договора).

Вопрос аренды земельного участка урегулирован в разделе 5 договора, согласно которому Министерство обязано предоставить в соответствии с земельным законодательством Обществу земельный участок без проведения торгов.

В силу пункта 7.2.6 договора Общество обязано обеспечить строительство на участке, или на земельных участках, образованных из участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, объект транспортной и коммунальной инфраструктуры в соответствии с проектом планировки территории и договором, и ввод указанных объектов в эксплуатацию.

Во исполнение договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 24.06.2015 N 18-4742к, стороны заключили договор аренды от 24.06.2015 N 18-4742к, по условиям которого в аренду Обществу передан земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010435:18, площадью 163 894+/-142 кв.м, по адресу: город Нижний Новгород, Сормовский район, проспект Кораблестроителей, в районе домов N 42, 44, 45/1, для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса (пункт 1.1 договора).

Срок аренды - пять лет, до 23.06.2020 (пункт 2.1 договора).

Договор прошел государственную регистрацию, земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 24.06.2015.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010435:18 был преобразован путем раздела в соответствии с утвержденным проектом планирования и межевания территории.

Соглашением от 19.09.2016 стороны расторгли договор аренды земельного участка от 24.06.2015 N 18-4742к.

Соглашением от 09.09.2016 к договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 24.06.2015 N 18-4742к, стороны утвердили график осуществления мероприятий по освоению территории.

В отношении вновь образованных земельных участков Министерство и Общество заключили новые договоры аренды, в том числе договор аренды от 19.09.2016 N 18-5093к, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 52:18:0010435:21, площадью 321+/-6 кв.м, расположенный по адресу: город Нижний Новгород, Сормовский район, проспект Кораблестроителей, под строительство распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией. Участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Общество построило на данном земельном участке объект недвижимости - распределительный пункт 10кВ с трансформаторной подстанцией 10/0,4 кВ N 17 и ввело данный объект в эксплуатацию, на основании разрешения от 26.06.2017. Объекту присвоен кадастровый номер 52:18:0010435:42.

На основании договора купли-продажи от 21.02.2018 N 1-КП/18 Общество реализовало объект - распределительный пункт 10кВ с трансформаторной подстанцией 10/0,4 кВ N 17 Предпринимателю, за которым на данный объект зарегистрировано право собственности.

Наряду с этим Общество (арендатор) и Предприниматель (новый арендатор) заключили соглашение от 31.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2016 N 18-5093.

Уведомлением от 19.11.2018 Общество сообщило Министерству о передаче прав и обязанностей по договору аренды Предпринимателю.

Полагая, что заключенное Обществом и Предпринимателем соглашение от 31.10.2018 является недействительным, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта, при этом исходил из следующего.

Поскольку спорный договор перенайма (соглашение от 31.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2016 N 18-5093) заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25).

Названной редакцией статей 166, 168 ГК РФ установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов.

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

В соответствии с пунктом 9.2 статьи 22 ЗК РФ передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Таким образом, переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, в силу пункта 9.2 статьи 22 ЗК РФ невозможна без одновременной передачи прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Из материалов дела и пояснений представителя Общества следует, что права и обязанности по договору о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса от 24.06.2015 N 18-4742к Предпринимателю не передавались.

Изложенное свидетельствует о том, что соглашение от 31.10.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.09.2016 N 18-5093 заключено Обществом и Предпринимателем в обход законодательно закрепленного запрета на совершение подобного рода сделок (пункт 9.2 статьи 22 ЗК РФ).

Следовательно, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование о признании недействительным соглашения от 31.10.2018, правомерно предъявленное в суд Министерством как органом уполномоченным на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 52:18:0010435:21.

Соответственно, судом правомерно применена реституция в виде возврата спорного земельного участка Предпринимателем Обществу по акту приема-передачи.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для отмены принятого по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 03.06.2019 по делу N А43-7536/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилстрой-НН" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Д.Г. Малькова

Судьи

О.Ю. Александрова Н.В. Устинова