Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2019 г. N 15АП-14271/19

город Ростов-на-Дону

05 сентября 2019 г.

дело N А32-23506/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Барановой Ю.И., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от ответчика - представитель Самоткан Ю.В., доверенность от 10.10.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2019 по делу N А32-23506/2018

по иску администрации города Сочи

к ответчику - ООО "Городской Инновационный Центр"

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора

принятое в составе судьи Боровика А.М.

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Городской Инновационный Центр" о взыскании задолженности в размере 1452996 руб. 96 коп., пени в размере 68108 руб. 53 коп., расторжении договора от 26.03.2009 N 4900771210.

Решением от 06.06.2019 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу N А32-7635/2018 признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина годовой арендной платы за земельный участок. Признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина рыночной стоимости земельного участка. В рамках дела N А32-22923/2013 на основании заключения эксперта ООО "Юг-Маркет" от 23.10.2014 N 092314.01, с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 на 01.01.2013, определен размер годовой арендной платы в сумме 892850 рубля. По делу N А32-18848/2017 установлено наличие переплаты по договору аренды от 26.03.2009 N 7700001210 (4900771210) в размере 447589 руб. 09 коп. Арендатором допущена просрочка оплаты арендных платежей за 1 квартал 2018 года, просрочка составила 1 день (11.01.2018). Переплата по договору аренды от 26.03.2009 N 4900771210 в размере 447589 руб. 09 коп. покрывает сумму неоплаченной пени за 11.01.2018. Основания для расторжения договора отсутствуют.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем, требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ООО "Юг-Риэлт" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 7700001210 от 26.03.2009, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, площадью 9267 кв. м, под объектами недвижимости (гидротехническими сооружениями).

В пункте 2.1 установлен срок аренды земельного участка: с 26.03.2009 до 28.08.2033.

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер годовой арендной платы составляет 3736589 рублей.

Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и определении годовой величины арендной платы за его использование N О-09-98 от 10.03.2009 (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.6 договора арендная плата вносится с момента государственной регистрации договора ежеквартально, не позднее 10-го числа начала каждого квартала. Первый платеж вносится не позднее 30 календарных дней с момента государственной регистрации договора.

В пункте 4.1.5 договора определено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 договора срока платежа.

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Факт передачи земельного участка не оспаривается.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО "Юг-Риэлт" 17.06.2010 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому рыночная стоимость земельного участка за 2009 год составляет 21168259 руб. Размер годовой арендной платы за участок с 01.01.2010 составляет 1852222 руб. 66 коп.

Согласно пункту 3.2 дополнительного соглашения расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 22.12.2009 N 046.

В соответствии с пунктом 3.3 дополнительного соглашения размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменения среднемесячной арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Юг-Риэлт" (арендатор) 29.08.2014 подписано дополнительное соглашение к договору, которым изменен номер договора на 4900771210.

На основании договора от 27.06.2016 все права и обязанности по договору от 26.03.2009 N 7700001210 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67, площадью 9267 кв. м перешли от ООО "Юг-Риэлт" (арендатор) к ООО "Городской Инновационный Центр" (новый арендатор).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись государственной регистрации от 02.05.2017 N 23:49:0204029:67-23/050/2017-3.

В связи с нарушением арендатором обязательств по внесению арендной платы, администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 4.1.5 договора определено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 договора срока платежа.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то, что ответчиком не произведена оплата за использование земельного участка за периоды с 01.10.2017 по 31.03.2018.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 3 статьи 619 Кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В материалах дела имеется претензия арендодателя, адресованная ООО "Городской Инновационный Центр" о необходимости оплатить задолженность по арендной плате и пене и предоставить в недельный срок со дня получения претензии платежные документы, подтверждающие оплату задолженности (т. 1 л.д. 25). Претензия направлена обществу 16.12.2017 и получена последним 22.12.2017 (т. 1 л.д. 26-28).

В противном случае арендодатель сообщил об обращении в суд с соответствующим иском, в том числе, о досрочном расторжении договора аренды.

Как следует из представленного в материалы дела расчета задолженности (т. 1 л.д. 9), размер платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 произведен администрацией г. Сочи в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы N 2-36/ОЗ-2014 от 09.12.2014 равной 3545558 рублей.

При этом, представленное в материалы дела дополнительное соглашение от 24.12.2014 к спорному договору, в соответствии с которым размер годовой арендной платы определяется в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы N 2-36/ОЗ-2014 от 09.12.2014 и составляет 3545558 рублей со стороны арендатора не подписан.

Кроме того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу N А32-7635/2018, признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67. Признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края в рамках дела N А32-22923/2013 с иском к ООО "ЮГ-РИЭЛТ" о взыскании задолженности по договору аренды N 7700001210 от 26.03.2009 в размере 7028669 руб. 87 коп., пени в размере 1946683 руб. 86 коп. (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В материалы дела N А32-22923/2013 представлена судебная экспертиза, подготовленная ООО "Юг-Маркет" от 23.10.2014 N 092314.01, согласно которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 по состоянию на 01.01.2011 округленно составляет 9901000 рублей, по состоянию на 01.01.2012 округленно составляет 10130000 рублей, по состоянию на 01.01.2013 округленно составляет 10204000 рублей.

С учетом рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2013, определенной судебным экспертом размер годовой арендной платы составляет 892850 рублей.

Администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Юг-Риэлт", ООО Городской Инновационный Центр" в рамках дела N А32-18848/2017 о взыскании с ООО "Юг-Риэлт" задолженности за пользование земельным участком площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1, за период с 01.01.2015 по 01.01.2015 в размере 5849719, руб. 69 коп., пени в размере 2048320 руб. 54 коп.; взыскании с ООО "Городской Инновационный Центр" задолженности за пользование земельным участком площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1, за период с 02.05.2017 по 30.09.2017 в размере 1198584 руб. 47 коп., пени в размере 143677 руб. 04 коп., расторжении договора от 26.03.2009 N 4900771210 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного с кадастровым номером 23:49:0204029:67.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019 по делу N А32-18848/2017 в иске отказано.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом субъектного состава лиц, участвующих в названном выше деле, указанный судебный акт имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

При рассмотрении дела N А32-18848/2017 установлено наличие переплаты по договору аренды от 26.03.2009 N 4900771210 в размере 447589 руб. 09 коп.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "Городской Инновационный Центр" платежным поручением N 14 от 02.10.2017 произведена оплата задолженности в размере 260582 руб. 29 коп. за 4 кв. 2017 года, платежным поручением N 5 от 12.01.2018 - 260582 руб. 29 коп. за 1 квартал 2018 года, платежным поручением N 10 от 02.03.2018 - 10423 руб. 29 коп. (доплата с учетом перерасчета на процент инфляции); платежным поручением N 12 от 02.04.2018 - 271005 руб. 58 коп. за 2 квартал 2018 года, платежным поручением N 16 от 09.07.2018 - 271005 руб. 58 коп. за 3 квартал 2018 года, платежным поручением N 21 от 10.10.2018 - 271005 руб. 58 коп. за 4 квартал 2018 года.

Арендатором допущена просрочка оплаты арендных платежей за 1 квартал 2018 года, просрочка составила 1 день (11.01.2018).

По расчету суда первой инстанции пеня за 11.01.2018 составляет 67 руб. 32 коп.: 260582 руб. 29 коп. х (7.75% /100/300) х 1 день.

Таким образом, переплата по договору аренды от 26.03.2009 N 4900771210 в размере 447589 руб. 09 коп. в полном объеме покрывает сумму неоплаченной пени за 11.01.2018.

В данном случае, допущенные обществом нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

При таких условиях, в удовлетворении иска отказано обоснованно, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2019 по делу N А32-23506/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Баранова Ю.И. Шапкин П.В.