Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2019 г. N 21АП-2858/19

05 сентября 2019 г.

Дело N А83-11893/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 05.09.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Букшановой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ФУРШЕТ" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.06.2019 по делу N А83-11893/2018 (судья Лагутина Н.М.)

по иску индивидуального предпринимателя Нименко Николая Николаевича

к обществу с ограниченной ответственностью "ФУРШЕТ"

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика: общества с ограниченной ответственностью "РИТЕЙЛ-СИМ", общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС-ЮГ", индивидуального предпринимателя Протасова С.А., индивидуального предпринимателя Короткий М.В., индивидуального предпринимателя Казарина Е.В., индивидуального предпринимателя Видченко Е.М., индивидуального предпринимателя Шабатина М.Н., общества с ограниченной ответственностью "Евпаторийская швейная фабрика" и индивидуального предпринимателя Алиева Р.Х.

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Нименко Николая Николаевича - Полетаева А.И., по доверенности от 03.09.2018,

установил:

индивидуальный предприниматель Нименко Николай Николаевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФУРШЕТ" (далее - ответчик, общество "ФУРШЕТ") о расторжении договора аренды N 1 от 01.01.2016, заключенного между предпринимателем и обществом "ФУРШЕТ", а также о взыскании судебных расходов в размере 6 000 руб. Исковые требования мотивированы тем, что общество "ФУРШЕТ" проигнорировал письменные требования о необходимости освободить арендуемое помещение для осуществления капитального ремонта и замены пожарной сигнализации.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 25.06.2019 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции расторгнул договора аренды N 1 от 01.01.2016 заключенный между предпринимателем и обществом "ФУРШЕТ", а также взыскал судебные расходы в размере 6 000 руб. Суд первой инстанции руководствовался тем, что арендатор обязан освободить помещение в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента получения такого требования. В данном случае, это право и обязанность собственника помещений проводить капитальный ремонт помещений, при этом данные пункты договора не обязывает собственника доказывать арендатору необходимость проведения такого капитального ремонта в помещении. Однако, по мнению суда первой инстанции, ответчиком данное требование не исполнено.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апеллянт полагает, что необходимость в проведении капитального ремонта ничем не обусловлена. Действия общества "ФУРШЕТ" выраженные в несвоевременном освобождении арендованного имущества, по мнению апеллянта, не повлекли для истца наступления каких-либо негативных последствий, убытков или причинения ущерба, которыми истец в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Апеллянт указывает, что истец не возражал против внесения арендных платежей, в связи с чем правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется. Кроме того апеллянт указывает, что претензии, содержащей требование о расторжении договора по причинам необходимости осуществления монтажа пожарной сигнализации, в адрес общества "ФУРШЕТ" никогда не поступало.

Представитель предпринимателя в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.01.2016 между предпринимателем (далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ФУРШЕТ" (далее - арендатор) был заключен договор аренды N 1 нежилого помещения, по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, г. Евпатория, ул. 9-го Мая, д.49 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное платное пользование на срок определенный в настоящем договоре, на условиях аренды, без права выкупа, части нежилого здания обшей площадью 2 209,6 кв.м, (объект аренды), которое расположено на первом, втором этажах и в подвале здания по адресу: Российская Федерация, Республика Крым, г.Евпатория, ул. 9-го Мая, д.49.

В соответствии с пунктом 5.5 договора, арендодатель может ограничить право арендатора пользоваться объектом аренды, в случае необходимости осуществления капитального ремонта структурных компонентов и инженерных систем здания.

Согласно пункту 5.6 договора аренды арендодатель может направить арендатору требование об освобождении помещения от товаров и имущества арендатора на время проведения капитального ремонта. При этом арендатор обязан освободить помещение в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента получения такого требования.

Так, арендодателем 20.12.2017 в адрес общества "ФУРШЕТ" было направлено письменное требование об освобождении объекта аренды для проведения капитального ремонта с 01.04.2018.

15.05.2018 в адрес общества "ФУРШЕТ" было направлено повторное письменное требование об освобождении объекта аренды для проведения капитального ремонта, с просьбой освободить арендуемые помещения с 01.06.2018.

08.06.2018 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора, полученная ответчиком 22.06.2018.

Однако данная претензия осталась без ответа, в связи с чем истец вынужден обратиться с настоящим иском в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как верно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и, составив надлежащий документ, возвратить объект найма при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 того же Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии с пунктом 5.5 договора, арендодатель может ограничить право арендатора пользоваться объектом аренды, в случае необходимости осуществления капитального ремонта структурных компонентов и инженерных систем здания.

Согласно пункту 5.6 договора арендодатель может направить арендатору требование об освобождении помещения от товаров и имущества арендатора на время проведения капитального ремонта. При этом арендатор обязан освободить помещение в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента получения такого требования.

Так, арендодателем 20.12.2017 в адрес общества "ФУРШЕТ" было направлено письменное требование об освобождении объекта аренды для проведения капитального ремонта с 01.04.2018.

15.05.2018 в адрес общества "ФУРШЕТ" было направлено повторное письменное требование об освобождении объекта аренды для проведения капитального ремонта, с просьбой освободить арендуемые помещения с 01.06.2018.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 19.02.2019, собственником (правообладатель/ общая долевая собственность в размере 51/100), в том числе, арендуемых ответчиком помещений, расположенных по адресу Российская Федерация, Республика Крым, г. Евпатория, ул. 9-го Мая, 49, так же является общество с ограниченной ответственностью "Евпаторийская швейная фабрика".

Соответствующим соглашением "1 от 01.11.2016 общество с ограниченной ответственностью "Евпаторийская швейная фабрика" (далее - фабрика) и Нименко Николай Николаевич определили порядок пользования зданием, расположенным по адресу: Россия Республика Крым. г.Евпатория, ул. 9 Мая, д.49, принадлежащим собственникам в следующих долях:

- собственнику 1 в размере 51/100 на основании Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав от 25.10.2016, общая долевая собственность: 51/100, 90-90/01 6-90/016/987/2016-3595/3, 25.10.2016 г.;

- собственнику 2 в размере 49/100 на основании Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав от 25.10.2016, общая долевая собственность: 49/100, 90-90/016-90/016/987/2016-3595/1, 25.10.2016.

Собственник 2 на причитающуюся ему долю в размере 49/100 пользуется следующими частями здания и помещениями:

-часть здания 1 занимает помещения N N 1, 1, 6, 7, 11-17 расположенные в подвале помещения NN 5, 6, часть помещения 9, 10,11, 13-22, 24, 25, часть помещения 26, 27, 29 расположенные на 1-м этаже; помещения N30а, 31 -58, 58а, 59 на 2-м этаже литера "Л", площадью 2 084,2 кв.м., кадастровый номер 90:18:010146:295/3;

-часть здания 2 занимает помещения N 9 расположенного на 1-м этаже литера "АТ" площадью 120.5 кв.м., кадастровый помер 90:18:010146:295/1;

-часть здания 3 занимает помещение N 23 расположенного на 1-м этаже литера "АТ" площадью 4,9 кв.м., кадастровый номер 90:18:010146:295/2;

-подвал N 1, помещение N 1, площадью 158.5 кв.м., кадастровый номер 90:18:010146:503;

- этаж N 1, помещение N 2, площадью 1 926 кв.м., кадастровый номер 90:18:010146:517:

-этаж N 1, помещение N 3, площадью 414.5 кв.м., кадастровый номер 90:18:010146:988;

-этаж N 2 помещение N 4, площадью 296 кв.м., кадастровый номер 90:18:010146:514;

-этаж N 2, помещение N 5, площадью 51 8,6 кв.м., кадастровый номер 790:18:010146:983.

Собственник 1 на причитающуюся ему долю в размере 51/100 пользуется всеми остальными нежилыми помещениями, не указанными в пункте 2 настоящего соглашения.

Как указано в заявлении, фабрика обязана устранить нарушение требований пожарной безопасности, согласно предписанию N 52/1/1 от 22.06.2018, в котором среди прочего необходимо оборудовать здание (в том числе помещение, в котором расположен супермаркет "ФУРШЕТ") автоматической пожарной сигнализацией и системой оповещения людей о пожаре и управления эвакуации людей, произвести замену внутреннего противопожарного водопровода. Данные виды работ в помещениях занимаемых обществом "ФУРШЕТ" могут быть произведены только после освобождения их от оборудования и имущества арендатора. Кроме того собственник обязан полностью заменить систему пожарной сигнализации, системы оповещения людей о пожаре и управления эвакуации людей в соответствии с законодательством РФ необходимо до 01.09. 2018, о чем указано в законе РФ N 301-ФЗ от 03.07.2016.

В рассматриваемом случае, судом первой инстанции установлено, что проведение истцом капитального ремонта на арендованном ответчиком объекте было необходимо в связи с установкой автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения людей о пожаре и управление эвакуацией. Данное требование изложено в предписании N 52/1/1 от 22.06.2018 (л.д. 56 том 1). А также требование исходит из Федерального закона от 03.06.2016 N 301-ФЗ " О внесении изменения в статью 4 Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения спора выполнено оборудование автоматической пожарной сигнализацией и системой оповещения о пожаре и управление эвакуацией людей во всем здании, кроме помещений, арендуемых ответчиком. При этом сделать автоматическую пожарную сигнализацию в помещениях общества "ФУРШЕТ" отдельно от всего здания, не предоставляется возможным в виду нарушения действующего законодательства РФ.

Для выполнения вышеперечисленных требований необходимо освободить помещения, арендуемые общества "ФУРШЕТ" от оборудования и имущества. Невыполнение, данного требования по предписанию МЧС России неизбежно приведет к ограничению работы всех коммерческих организаций, расположенных в здании.

Судом первой инстанции установлено, что помещения, в которых расположен супермаркет "ФУРШЕТ", не ремонтировались с 2002 года, в то время, как во всем остальном здании ремонт был произведен. Системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и теплоснабжения требуют капитального ремонта. А также капитального ремонта требуют некоторые конструктивные элементы.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что истцом на законных основаниях было принято соответствующее решение о необходимости срочного проведения капитального ремонта в помещениях, арендуемых обществом "ФУРШЕТ".

Однако письменные требования истца о необходимости освобождения помещений для осуществления капитального ремонта и замены пожарной сигнализации общество "ФУРШЕТ" проигнорировал, что явилось основанием для расторжения договора аренды.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатору.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как уже ранее указывалось, ответчик проигнорировал требования истца о необходимости освобождения арендуемых помещений, нарушил названные положения пункта 5.5 и пункта 5.6 договора, чем были нарушены права и законные интересы истца.

В рассматриваемом случае, судом первой инстанции было установлено, что в случае не освобождения ответчиком арендуемого помещения и не проведения им соответствующего ремонта по установке структурных компонентов и инженерных систем здания, МЧС России ограничит доступ к зданию в целом ввиду не исполнения соответствующего предписания, что в свою очередь приведет к убыткам истца и иных всех коммерческих организаций, расположенных в здании фабрики.

Более того, в связи с неисполнением пункта 10 Предписания N 52/1/1 была проведена проверка Отделом надзорной деятельности по г. Евпатории УНД и ПР МЧС России по Республике Крым, по результатам которой составлен акт проверки N 12 от 15.03.2019.

Вынесено новое предписание N 12/1/1 от 15.03.2019, в котором предписывается здание и помещения 1-го этажа оборудовать автоматической пожарной сигнализацией, и системой оповещения людей о пожаре и управления эвакуации людей.

Составлен протокол об административном правонарушении N 5/2019/11 от 15.03.2019 и вынесено определение о передаче дела по подведомственности в суд.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, действия ответчика не только нарушают права собственников помещений, но и нарушают действующее законодательство по пожарной безопасности, ставят под угрозу жизнь и здоровье людей, препятствуя собственнику здания в установке пожарной сигнализации.

Арбитражный суд оценивает доказательства, представленные в каждом конкретном деле, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Учитывая изложенное в совокупности, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что договор аренды от 01.01.2016 подлежит расторжению, в связи с существенным нарушений условий договора ответчиком.

Довод апеллянта-ответчика, что производство необоснованного капитального ремонта, необходимость в проведении которого ничем не обусловлена, не повлекло для истца наступления каких-либо негативных последствий, убытков или причинения ущерба, которыми истец в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не принимается апелляционным судом.

Согласно пункту 5.5, 5.6 договора арендодатель может направить арендатору требование об освобождении помещения от товаров и имущества арендатора на время проведения капитального ремонта, а арендатор обязан освободить помещение в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента получения такого требования. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Таким образом, из прямого толкования изложенных условий договора, арендатор обязан освободить помещение в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с момента получения такого требования.

В данном случае, это право и обязанность собственника помещений проводить капитальный ремонт помещений, при этом данные пункты договора не обязывает собственника доказывать арендатору необходимость проведения такого капитального ремонта в помещении. На арендаторе же лежит обязанность по освобождению арендуемого помещения в установленный срок, вне зависимости от причин и решения собственника провести такой, что им не было сделано своевременно, несмотря на неоднократные просьбы арендодателя, и необходимостью капитального ремонта для выполнения требований законодательства по пожарной безопасности.

Ссылка апеллянта на то, что в претензии о расторжении договора отсутствует указание на необходимость установления пожарной сигнализации, не принимается апелляционным судом.

В соответствующей претензии (л.д. 59-69 том 1) имеются указания на то, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 ГК РФ).

На основании изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 25.06.2019 по делу N А83-11893/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФУРШЕТ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Е.А. Остапова