Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2019 г. N 18АП-11630/19

г. Челябинск

03 сентября 2019 г.

Дело N А07-1117/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.06.2019 по делу N А07-1117/2019 (судья Абдуллина Э.Р.).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Башхимрегион" (далее - ответчик, ООО "Башхимрегион") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 889 627 руб. 18 коп., пени в размере 2 910 703 руб. 43 коп. (т.1, л.д. 6-8).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.06.2019 в удовлетворении исковых требований Управления отказано (т. 1, л.д. 177-186).

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление (далее также податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на невозможность безвозмездного использования земельного участка собственниками помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме. В случае, если участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, то собственники помещений многоквартирного жилого дома являются плательщиками земельного налога, а в случае если земельный участок под таким домом не сформирован, то обязаны уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком. Применительно к рассматриваемым обстоятельствам, общество "Башхимрегион" при государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения расположенные на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050110:389 обязано было обратиться в Управление для уточнения площади участка, необходимого для обслуживания помещений, находящихся в собственности и последующего заключения договора аренды.

ООО "Башхимрегион" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с доводами жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.09.2011 между Управлением (арендодатель) и ООО "Башхимрегион" (арендатор) заключен договор N 1193-11 аренды земельного участка (т. 1, л.д. 14-17), согласно которому на основании постановлении главы Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 4444 от 29.07.2011 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050110:389, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, ул. Ахметова, для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными помещениями, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой часть, общей площадью 13188 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора, срок аренды устанавливается с 29.07.2011 до 14.07.2014. В соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны установили, что условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.07.2011.

Пунктом 4.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок на момент заключения договора составляет 427 911 руб. 56 коп.

В соответствии с п. 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной соответствующим решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом (объектом недвижимого или временным объектом), принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект (объектом недвижимого или временным объектом) или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля текущего года (п. 4.4 договора).

По условиям п. 4.6 договора арендная плата за первый подлежащий оплате период с 29.07.2011 по дату подписания договора, определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 29.07.2011 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 29.07.2011 указаны в приложениях N 2 к договору, которые являются его неотъемлемой частью.

Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (п.4.7 договора).

В силу п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Как указывает истец, за период действия договора аренды арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем имеет задолженность по арендной плате в размере 5 889 627 руб. 18 коп. за период с 01.11.2012 по 31.05.2018 и пени в размере 2 910 703 руб. 43 коп. за период с 11.01.2012 по 22.05.2018.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 22.05.2018 N УЗ 3963 с требованием в течение 30 дней с момента направления претензии погасить задолженность (т. 1, л.д. 11-13).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности и пени.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции по ходатайству ответчика применил срок исковой давности в части требований о взыскании задолженности и неустойки, начисленной на задолженность, возникшую до 21.12.2015. В остальной части требований суд исходил из того, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение, расположенное в возведенном ответчиком многоквартирном жилом доме, Управление утрачивает право распоряжения земельным участком.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору N 1193-11 от 09.09.2011, суд первой инстанции правильно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество "Башхимрегион" заявило о пропуске истцом срока исковой давности (т. 1 л.д. 129-130).

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

22.05.2018 Управлением была направлена в адрес ответчика претензия с требованием о погашении задолженности (т. 1 л.д. 11). Обращение в арбитражный суд имело место 21.01.2019 (т. 1, л.д. 6).

В силу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором (что имеет место в рассматриваемом случае), течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Иных оснований для приостановления или перерыва течения срока исковой давности судебной коллегией не установлено.

В силу положений статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Исходя из названного, суд первой инстанции обоснованно счел, что Управлением пропущен срок для обращения в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки, начисленной на задолженность, возникшую до 21.12.2015, с учетом сроков внесения арендной платы, установленной договором, что исключает удовлетворение соответствующих требований.

Оценивая исковые требования в остальной части, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Как следует из материалов дела, 23.07.2010 на спорном участке в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU03308000-26-ЖА были введены в эксплуатацию секции А, Б первой очереди строительства многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, 225 (т. 1, л.д. 118-120).

29.05.2012 на спорном участке в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU03308000-12-ЖА были введены в эксплуатацию секции В, Г жилой части без встроенно-пристроенных помещений многоэтажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, 225 (т. 1, л.д. 115-117).

29.06.2012 на спорном участке в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU03308000-24-ЖА были введены в эксплуатацию секции Д, Е жилой части многоэтажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, 225 (т. 1, л.д. 131-).

28.05.2012 на спорном участке в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU03308000-11-ЖА была введена в эксплуатацию секция Ж жилой части многоэтажного жилого дома по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ахметова, 225 (т. 1, л.д. 135-138).

Государственная регистрация права собственности на квартиры в многоквартирных домах, расположенных на спорном земельном участке подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2019 99/2019/246163692 (т. 1, л.д. 65-120).

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 02:55:050110:389, общей площадью 13188 кв.м. сформирован в целях строительства многоэтажного жилого дома со встроенными-пристроенными помещениями, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства.

С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности (13.01.2011) на помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме арендные отношения сторон по использованию земельного участка не могут быть признаны сохраненными в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения подателя апелляционной жалобы о необходимости формирования земельного участка для эксплуатации нежилых помещений не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Материалами дела не подтверждена принадлежности ответчику нежилых помещений в многоквартирном доме, для строительства которого был предоставлен земельный участок, а также возможность формирования земельного участка для эксплуатации таких объектов.

Кроме того, исходя из разъяснений Конституционного суда Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", части 1, 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на органы местного самоуправления возложено осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. При этом, отсутствие обращения любого собственника с заявлением о формировании и проведения государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом не отменяет необходимость такого формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Таким образом, публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (как по заявлению любого собственника помещения дома, так и по собственной инициативе) возложена на Управление, как орган осуществляющий соответствующие функции на территории муниципального образования.

При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований основан на правильном применении норм права и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.06.2019 по делу N А07-1117/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Б. Тимохин