Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2019 г. N 12АП-8738/19

г. Саратов

06 сентября 2019 г.

Дело N А57-3603/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Комнатной Ю.А.,

судей Кузьмичева С.А., Смирникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поливановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 июня 2019 года по делу N А57-3603/2019 (судья Викленко Т.И.)

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" (ИНН 6453101576, ОГРН 1086453004770, 410086, г. Саратов, ул. Буровая, 12А)

о признании незаконным отказа,

заинтересованные лица:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (410600, г. Саратов, Театральная пл., д. 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),

Администрация муниципального образования "Город Саратов" (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003),

Управление Росреестра по Саратовской области (ОГРН: 1056405504671, ИНН: 6455039436, 410012, г. Саратов, пл. Театральная, л.11),

при участии в судебном заседании:

представителя Общества с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" - Шилина Д.В., действующего на основании доверенности от 08.02.2019,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" (далее - заявитель, ООО "ССПП") с заявлением о признании незаконным отказа, изложенного в письмах от 25.01.2019 г. N 05-09/1676 и от 25.01.2019 г. N 05-09/1677 в реализации ООО "Специализированное похоронное предприятие" преимущественного права на приобретение нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д.12А, литер ВВ1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д.12А, литер ВВ1, обязать Комитет по управлению имуществом города Саратова совершить действия, направленные на обеспечение выкупа ООО "Специализированное похоронное предприятие" нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д.12А, литер АА1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д. N 12А, литер ВВ1, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "ОБ особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - Управление Росреестра по Саратовской области), Администрация муниципального образования "Город Саратов".

Решением от 14 июня 2019 года Арбитражный суд Саратовской области признал незаконным отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова, изложенный в письмах от 25.01.2019 N 05-09/1676 и от 25.01.2019 N 05-09/1677 в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" преимущественного права на приобретение нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д. N 12А, литер АА1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137.1 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д. 12А, литep ВВ1.

Кроме того, суд обязал Комитет по управлению имуществом города Саратова совершить действия, направленные на обеспечение выкупа обществом с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" нежилого одноэтажного здания, общая площадь 112,3 кв.м., расположенного по адресу: г, Саратов, ул. Буровая, д. N 12А. литер АА1А2 и нежилого одноэтажного здания, общая площадь 137,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д. N 12А, литер ВВ1 в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 150-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд также взыскал с Комитета по управлению имуществом города Саратова в пользу общества с ограниченной ответственностью "Саратовское специализированное похоронное предприятие" расходы по государственной пошлине в размере 3 000 руб.

Комитет по управлению имуществом города Саратова не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

ООО "ССПП" считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kad.arbitr.ru) 03.08.2019, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Специализированное похоронное предприятие" длительное время арендовало объекты недвижимого имущества по договорам аренды объектов муниципального нежилого фонда N 1106/4, N 1107/4 от 21.09.2011, N 1104/4, N 1105/3 от 11.12.2013, N 1171/4 и N 1172/4 от 27.12.2016 (последние сроком действия 3 года):

- нежилое одноэтажное здание, общей площадью 112,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Бурова, д.12А, литер АА1А2 (реестровый номер 41232),

- нежилое одноэтажное здание, общая площадь 137,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Буровая, д. N 12А, литер ВВ1 (реестровый номер 41235).

28 декабря 2018 года (в период действия договоров аренды N 1171/4 и N1172/4 от 27.12.2016) ООО "Специализированное похоронное предприятие" обратилось в Комитет по управлению имуществом города Саратова с заявлением о выкупе названных зданий, ссылаясь на преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмами от 25.01.2019 N 05-09/1676 и от 25.01.2019 N 05-09/1677 Комитет по управлению имуществом города Саратова отказал в выкупе указанных зданий, ссылаясь на отсутствие сформированного под зданиями земельного участка, который в силу положений статьи 35 ЗК РФ должен отчуждаться вместе со зданием. В названных письмах Комитет указал, что кадастровые номера земельных участков под объектами недвижимости отсутствуют, земельные участки под зданиями не сформированы, а, следовательно, в аренде не находились.

Полагая отказ Комитета по управлению имуществом города Саратова, выраженный в письмах от 25.01.2019 N 05-09/1676 и от 25.01.2019 N 05-09/1677 незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу, что ООО "Саратовское специализированное похоронное предприятие" обладало преимущественным правом на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, условия приобретения им были соблюдены.

Кроме того, суд указал, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке и отсутствие в отношении него регистрации права аренды у заявителя в данном случае не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и, следовательно, не может быть основанием для отказа в реализации права на приобретение арендуемых зданий.

Суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок и условия реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В статье 3 Закона N 159-ФЗ определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 данного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Судебными инстанциями установлено, что заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства и на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых зданий задолженности по арендной плате не имеет.

Доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 данного Федерального закона и со статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на день обращения заявителя с соответствующим заявлением, материалы дела не содержат.

Арендуемое заявителем недвижимое имущество на момент подачи заявления находилось в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет, факт нахождения в аренде спорных помещений ответчиком не оспаривается.

Таким образом, как верно указал суд, ООО "Саратовское специализированное похоронное предприятие" критерии, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, заявителем соблюдены

В обоснование отказа в выкупе указанных зданий Комитет по управлению имуществом города Саратова указал на отсутствие сформированного под зданиями земельного участка, который в силу положений статьи 35 ЗК РФ должен отчуждаться вместе со зданием. В названных письмах Комитет указал, что кадастровые номера земельных участков под объектами недвижимости отсутствуют, земельные участки под зданиями не сформированы, а, следовательно, в аренде не находились.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке и отсутствие в отношении него регистрации права аренды у заявителя в данном случае не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и, следовательно, не может быть основанием для отказа в реализации права на приобретение арендуемых зданий.

При этом суд обоснованно исходил из следующего.

В пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее информационное письмо от 05.11.2009 N 134) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 5 Информационного письма Президиума от 05.11.2009 N 134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости. Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендуемого имущества и в том случае, если после опубликования данного Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.

Как верно указал суд, то обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации здания не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения не предусмотрено Законом N 159-ФЗ.

Ссылка Комитета на статью 35 ЗК РФ как основание для отказа в преимущественном праве выкупа не принимается судом.

Названная норма, напротив, является гарантией приобретения права на земельный участок, занятый объектом недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

На основании пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

В абзаце 9 пункта 1 названного информационного письма от 05.11.2009 N 134 указано, что действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

Так пункте 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке и отсутствие в отношении него регистрации права аренды у заявителя в данном случае не является препятствием для его отчуждения одновременно со зданием, и, следовательно, не может быть основанием для отказа в реализации права на приобретение арендуемых зданий.

Судебная коллегия отклоняет доводы подателя жалобы со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 301-КГ18-753 о необходимости применения к рассматриваемым отношениям пунктов 1, 2 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Как указано выше, в пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 12.09.2018 N 301-КГ18-753, в настоящем деле не применима, так как указанное определение принято по делу с иными фактическими обстоятельствами.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции, а по существу сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных обстоятельств по делу.

На основании изложенного, судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 14 июня 2019 года по делу N А57-3603/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Ю.А. Комнатная

Судьи

С.А. Кузьмичев А.В. Смирников