Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2019 г. N 18АП-11672/19

г. Челябинск

06 сентября 2019 г.

Дело N А07-14178/2019

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Богдановской Г.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2019 по делу N А07-14178/2019 (судья Напольская Н.Е.), рассмотренному в порядке упрощенного производства.

Администрация городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Ишимбайскому району и городу Ишимбаю (далее - истец, администрация, КУС Минземимущества РБ по Ишимбайскому району и г. Ишимбаю) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Роса" (далее - ответчик, общество, ООО "Роса") о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 624 от 26.09.2016 за период март-апрель 2019 года в размере 31 833,34 руб., пени в размере 741,92 руб. за период с 10.03.2019 по 23.04.2019, о расторжении договора аренды земельного участка N 624 от 26.09.2016, об обязании общества "Роса" осуществить возврат арендованного имущества предоставленного ему по договору аренды в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, (с учетом уточнения требований, л.д. 43).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.06.2019 (мотивированное решение от 15.08.2019) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 624 от 26.09.2016 за период март-апрель 2019 года в размере 31 833, 34 руб., а также пени в размере 741, 92 руб. за период с 10.03.2019 по 23.04.2019. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, в апелляционной жалобе просит решение суда изменить в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Полагает, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка N 624 от 26.09.2016 и возврата земельного участка арендодателю, поскольку по состоянию на 23.04.2019 общая задолженность ответчика по арендной плате составляла 76 494 руб. 14 коп., что из расчета арендной платы 15 916, 67 руб. в месяц свидетельствует о том, что обязательство по оплате арендной платы нарушено ответчиком в течение пяти сроков платежа подряд, а вывод суда первой инстанции о том, что истцом не доказан факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы более двух сроков подряд, не соответствует обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец ссылается на дополнительное доказательство - расчет задолженности по арендной плате за период с 20.09.2016 по 10.06.2019, в приобщении которого к материалам дела апелляционным судом отказано на основании части 2 статьи 2721 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

К дате, указанной в определении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019, отзыв на апелляционную жалобу истца от ответчика не поступил.

В соответствии с частью 1 статьи 2721 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам. Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о принятии апелляционной жалобы к производству суда апелляционной инстанции.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 26.09.2016 между Администрацией городского поселения г. Ишимбай муниципаль Ишимбайский район РБ (арендодатель) и ООО "Роса" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, предоставляемого по результатам торгов по продаже права аренды земельного участка N 624, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:58:020245:321, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 300 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: район Ишимбайский, г. Ишимбай, ул. Блохина, д.50 площадью 78068 кв. м., отдых (рекреация).

Согласно п. 2.1 договора его действие устанавливается с 15.09.2016 по 15.09.2019.

Размер арендной платы на земельный участок устанавливается по результатам торгов согласно протокола N 36- ГП от 15.09.2016 и составляет 191 000 руб. в год.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями в срок до 10 числа первого месяца путем перечисления на счет УФК по РБ (п. 3.1 договора).

Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем 2 срока подряд, а также в случае нарушения других условий договора (п. 4.1.1 договора).

Арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п.4.4.4 договора).

В соответствии с п.5.2 договора в случае неуплаты платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании основного долга и пени, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных отношений, обусловленных договором аренды, наличия задолженности ответчика перед истцом по внесению арендных платежей и требований по взысканию пени подтверждается в отсутствие доказательств оплаты.

В указанной части решение суда сторонами не обжалуется, в силу чего апелляционным судом не пересматривается (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В удовлетворении требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка судом отказано в силу недоказанности истцом факта просрочки оплаты арендной платы более двух сроков подряд. Как это предусмотрено нормой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 4.1.1. договора аренды.

Выводы суда первой инстанции в указанной части основаны на правильной оценке представленных в дело доказательств и надлежащем применении норм материального и процессуального права, и апеллянтом в апелляционной жалобе не опровергнуты.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды 26.09.2016 N 624 земельного участка с кадастровым номером 02:58:020245:321, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. Участок находится примерно в 300 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: район Ишимбайский, г. Ишимбай, ул. Блохина, д. 50, площадью 78068 кв. м., действительность и заключенность которого сторонами не оспаривается (часть 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Той же статьей Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Аналогичные разъяснения изложены в пунктах 25-26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 46 и пункту 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 4.1.1. договора стороны установили, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к их порче, при невнесении арендной платы более чем за 2 срок подряд, в случае нарушения других условий договора.

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем доказательств нарушения ответчиком условий договора, которые в силу изложенных норм и условий пункта 4.1.1. договора являются основанием для расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя, истцом не представлено.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, истцом доказан факт неисполнения обязательств ответчиком за два месяца - май-апрель 2019 года, что по смыслу изложенных норм и условий договора не может являться достаточным основанием для прекращения договора.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Между тем в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Однако право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Таким образом, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом изложенных фактических обстоятельств, установленных судом первой инстанции с учетом представленных истцом доказательств, следует констатировать только двукратное неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы, что не может влечь безусловное прекращение договора в судебном порядке.

Ссылки апеллянта в апелляционной жалобе на то, что у ответчика по состоянию на 29.04.2019 имелась задолженность за пять месяцев, отклоняются, поскольку соответствующих доказательств в суд первой инстанции представлено не было, в силу чего выводы суда первой инстанции сделаны на основании представленных в дело доказательств и не могут быть признаны неправильными. Оценка представленных истцом в апелляционный суд доказательств исключается на основании 2 статьи 2721 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылки истца в направленной ответчику претензии (л.д. 27, 35) на наличие задолженности в сумме, большей, чем заявлено по настоящему иску за период март-апрель 2019 года, не могут являться основанием для вывода суда о наличии у ответчика просрочки исполнения обязательства более двух сроков подряд, поскольку расчет задолженности за предыдущий период истцом представлен не был, что не позволяет суду достоверно установить ни сам факт наличия такой задолженности, ни её содержание, тогда как выводы суда не могут быть основаны на предположениях (статьи 10, часть 4 статьи 15, часть 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принятый судом первой инстанции судебный акт соответствует требованиям процессуального законодательства и нормам материального права, в силу чего оснований для его отмены в апелляционном порядке не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2019 по делу N А07-14178/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

Г.Н. Богдановская