Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2019 г. N 07АП-5185/19

город Томск

6 сентября 2019 г.

Дело N А45-5057/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Павловой Ю.И.,
		Стасюк Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачёвой О.С., без использования средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формула" (N 07АП-5185/2019) на решение от 18 апреля 2019 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-5057/2019 (судья Айдарова А.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Формула" (ОГРН 1095406017464, г. Новосибирск) к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, ОГРН 1025402451470, г. Новосибирск), мэрии города Новосибирска, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Сибирский Центр Оценки", г. Новосибирск, о признании не соответствующей рыночным условиям стоимость ежемесячной арендной платы в размере 407 586 руб., определенной на основании отчета оценщика,

без участия представителей лиц, участвующих в деле (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Формула" (далее - ООО "Формула", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент) и мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) о признании не соответствующей рыночным условиям стоимость ежемесячной арендной платы в размере 407 586 руб., определенной на основании отчета оценщика.

К участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сибирский Центр Оценки".

Решением от 18.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт, об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы, ее податель указывает на то, что просил установить юридический факт, а именно, несоответствие рыночным условиям отчета об оценки N 418 от 20.04.2016, вместе с тем, из текста решения следует, что суд рассматривал условия заключения договора аренды муниципальной собственности в г. Новосибирске, а так же отсутствие оснований для уменьшения размера арендной платы при заключении указанного договора; считает, что предоставленные отчеты о хозяйственной деятельности объекта за период с 2015 года по 2018 год и рецензии оценочных организаций, подтверждают неверные расчеты и нарушения в методиках расчета стоимости оценщика в оспариваемом отчете N 418.

Мэрия в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, лица, участвующие в деле своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.07.2016 истцом (арендатором) и мэрией города Новосибирска (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны N 008539-НП, предметом которого являются нежилые помещения, общей площадью 2 049, 20 кв.м., расположенные в отдельно стоящем здании по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, пр. Карла Маркса, 49.

Помещения представляет собой здание кинотеатра "Аврора" и предоставлены арендатору с целью осуществления кинопоказа и сопутствующих услуг.

Пункт 3.2. договора предусматривает, что арендная плата, сложившаяся по итогам аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения (Протокол N 1103 от 21.06.2016), с учетом инфляции, составляет за арендуемую площадь 2 049,20 кв.м. сумму 407 586,00 руб. в месяц, арендная плата с НДС составляет 480 951,48 руб..

Согласно отчету N 5878 от 16.03.2016, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский Центр Оценки" с целью определения рыночной стоимости арендной платы за пользование нежилыми помещениями, общей площадью 1 521 кв.м., расположенными в здании кинотеатра (центр молодежного досуга) по адресу: г. Новосибирск, проспект Карла Маркса, 49, согласно которому размер арендной ставки не превышает 254 172 руб. в месяц, на то, что при выплате прокатной платы в размере 50 % от суммы кассового сбора, с учетом оставшейся суммы кассового сбора кинотеатра "Аврора" доход истца с 2015 по 2018 гг. не превышает размера арендной платы, а составляет обобщенно в среднем 419 423 руб. в год, тогда как собственные расходы арендатора составляют 817 387 руб., полагает, исходя из перечисленных в обстоятельств, что стоимость ежемесячной арендной платы за кинотеатр "Аврора" в размере 407 586,00 руб. в месяц, с учетом НДС в размере 480 951,48 руб., не является достоверной и не соответствует условиям рынка. На основании положений статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" истец просит признать недействительной оценку имущества, использованную ответчиком для проведения аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения (протокол N 1103 от 21.06.2016) в отношении кинотеатра "Аврора".

На основании положений статьи 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд и просил признать недействительной оценку имущества, использованную ответчиком для проведения аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения (протокол N 1103 от 21.06.2016) в отношении кинотеатра "Аврора".

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, и при этом исходит из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

По общему правилу, закрепленному в частях 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

При заключении и (или) исполнении указанных в частях 1, 3, 3.1 и 3.2 настоящей статьи договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Согласно п. 40 Приказа ФАС России от 10.02.2010 N 67 (ред. От 11.07.2018) "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" конкурсная документация, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении конкурса, должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности, Закона N 135-ФЗ) об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статья 8 Закона об оценочной деятельности требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу ст. 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Из материалов дела следует, что Рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за здание, в отношении которого по результатам аукциона был заключен договор, определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и согласно отчету об оценке от 20.04.2016 N 418, составила 407 585 рублей 88 копеек (без НДС).

В силу положений ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При расчете арендной платы ответчик использовал отчет ООО "Независимая оценочная компания" N 418 о рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 20.04.2016, согласно которому размер ежемесячной арендной платы составил 407 585 руб.88 коп. (без НДС).

Доказательств недостоверности либо недействительности данного отчета истцом, в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, в материалы дела истцом представлен отчет об оценке подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "Сибирский Центр Оценки" от 16.03.2016 N 5878 согласно которому размер арендной ставки не превышает 254 172 руб. в месяц.

Суд первой инстанции, проанализировав указанный отчет, пришел к правомерному выводу, что данный отчет не может быть признан судом допустимым доказательством.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, размер арендной платы по вышеуказанному отчету определен на иную дату, по состоянию на 16.03.2016, размер арендной платы указанный в отчете, составлен в отношении помещений площадью 1 521 кв.м, вместе с тем предметом договора аренды и отчета об оценке ответчиков является здание общей площадью 2 049,20 кв.м.

Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

В подтверждение не соответствия отчета N 418 о рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 20.04.2016, требованиям законодательства и необоснованности изложенных в нем выводов, истцом также в материалы дела предоставлена рецензия ООО "Сибирское объединение оценщиков", заключение специалиста по результатам рецензирования, выполненного оценщиком Бойко А.В.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что указанное заключение специалиста, подготовленное по результатам рецензирования отчета об оценке N 418, является субъективным мнением частного лица, которое не может явиться основанием для сомнения в обоснованности отчет ООО "Независимая оценочная компания" N 418 о рыночной стоимости ежемесячной арендной платы по состоянию на 20.04.2016

Довод о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, во внимание не принимается, поскольку назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью. Кроме того, исходя из конкретных обстоятельствах данного спора, оснований для назначения судебной экспертизы не имелось.

Поскольку договор заключен по результатам аукциона, то изменение определенной по результатам аукциона арендной платы не допускается ни гражданским законодательством, ни в судебном порядке, ни по соглашению сторон.

Как верно указал арбитражный суд первой инстанции, из системного толкования приведенных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе, права аренды муниципального имущества заключаются на условиях, изложенных в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается, за исключением условия о цене договора, которая может быть увеличена по соглашению сторон.

Кроме того, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.10.2018 года по делу N А45- 30185/2018, рассмотренного с участием тех же сторон, вступившего в законную силу, договор аренды прошел установленную законом процедуру государственной регистрации. По акту приема-передачи от 07.07.2016 года ответчик во исполнение условий договора передал спорное помещение истцу во владение и пользование.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы за несколько месяцев, арендодатель обратился с иском к арендатору в арбитражный суд за взысканием образовавшейся задолженности, расторжением договора аренды и обязании возвратить нежилые помещения по акту приема-передачи.

Решением суда договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 07.07.2016 N 008539-НП расторгнут, общество с ограниченной ответственностью "Формула" (ОГРН 1095406017464) обязано освободить нежилые помещения, общей площадью 2049, 20 кв.м., расположенные в отдельно стоящем здании по адресу: г. Новосибирск, пр. Карла Маркса, 49.

Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь положениями ч.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерно выводу о том, что на момент обращения истца с иском отношения по аренде спорных помещений прекращены.

Проанализировав материалы дела в совокупности, по правилам, установленным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец не представил каких-либо доказательств и не привел обоснованных доводов, указывающих на нарушение его законных прав и интересов стороны как мэрии города Новосибирска, так и департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит, так же, как и суд первой инстанции, приходит к выводу о том, что истец не обосновал, каким образом удовлетворение требования о признании не соответствующей рыночным условиям стоимость ежемесячной арендной платы в размере 407 586 руб., определенной на основании отчета оценщика, может восстановить его нарушенные права и законные интересы.

Поскольку истец не доказал нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных требований.

Несогласие с судебной оценкой доказательств и выводами суда первой инстанции, не является основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Доводы подателя жалобы о том, что судом первой инстанции не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 18.04.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-5057/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Формула" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Ю.И. Павлова Т.Е. Стасюк