Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2019 г. N 17АП-12248/19

г. Пермь

06 сентября 2019 г.

Дело N А50-7902/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Можеговой Е.Х.,

при участии:

от ответчика: Евдокимова Ю.Р. (паспорт, доверенность от 26.12.2018);

от заявителя, третьего лица: не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, акционерного общества "Первая Ипотечная компания-Регион",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 15 июля 2019 года,

принятое судьей Р.В. Трубиным

по делу N А50-7902/2019

по заявлению акционерного общества "Первая Ипотечная компания-Регион" (ОГРН 1027700214189, ИНН 7729118074)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

третье лицо: Департамент земельных отношений администрации города Перми

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка,

установил:

Акционерное общество "Первая Ипотечная компания-Регион" (далее - АО "ПИК-Регион", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее - ответчик, Управление Росреестра по Пермскому краю) о признании незаконным и отмене решения ответчика, выраженного в уведомлении N КУВД-001/2019-1712738/1 от 21.02.2019, о приостановлении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, являющегося предметом договора аренды земельного участка для строительства N 248-12-М от 29.12.2012. В порядке устранения допущенных нарушений заявитель просил возложить на ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды земельного участка для строительства N 248-12-М от 29.12.2012 путем внесения в государственный реестр записи о прекращении этого договора.

В порядке статьи 51, 200 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент).

Решением арбитражного суда от 15.07.2019 (резолютивная часть от 08.07.2019) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение суда от 15.07.2019 обжаловано АО "ПИК-Регион" в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе заявитель ссылается на наличие у него права на расторжение договора аренды в одностороннем порядке, на направление уведомления арендодателю о расторжении договора. Указывает, что приостановление государственной регистрации прекращения права аренды является необоснованным. Заявитель ссылается на положения пункта 6 Постановления Пленума N 73 от 17.11.2011, пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", считает ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости рассмотрения спора о признании договора аренды прекращенным, просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Ответчик против доводов апелляционной жалобы возражает, в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на условия пункта 3.1.3 договора аренды и отсутствие акта приема-передачи земельного участка. Также ссылается на положения пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и отсутствие судебного акта о признании договора аренды прекращенным. Ответчик считает, что государственная регистрация прав была приостановлена правомерно, просит оставить решение суда без изменения.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.12.2012 между заявителем (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка для строительства N 248-12-М, согласно которому арендатор принял от арендодателя земельный участок площадью 38 623 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, в жилом районе "Ива" для строительства объектов бытового обслуживания населения. Кадастровый номер участка - 59:01:4219198:1390, срок аренды с 10.11.2012 по 19.06.2022.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2012.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.2013 (регистрационный N 59-5922/043/2013-093).

Согласно пункту 3.1.3 договора аренды арендатор имеет право досрочно при отсутствии необходимости использования земельного участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 календарных дней уведомление об этом арендодателю и возвратив земельный участок по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального и пригодном для дальнейшего использования.

В соответствии с пунктом 3.2.11 договора аренды арендатор письменно, сообщает арендодателю не позднее, чем за один месяц о предстоящем освобождении участка в связи с окончанием срока договора и не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней при его досрочном освобождении.

Заявитель направил Департаменту уведомление N 1005/1-918-и от 27.11.2018 о досрочном расторжении (отказе от исполнения) договора аренды с 30.01.2019, которое было получено Департаментом 29.11.2018.

На указанное уведомление Департамент отреагировал несогласием с отказом арендатора от исполнения договора аренды (письмо Департамента N 21-01-06-И-10574 от 24.12.2018).

Заявитель направил Департаменту уведомление N 1005/1-11-к от 14.01.2019 о явке на приемку земельного участка с приложением подписанного акта приема-передачи земельного участка.

14.02.2019 заявитель обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды в связи с односторонним отказом от договора аренды N 248-12-М.

Уведомлением N КУВД- 001/2019-1712738/1 от 21.02.2019 ответчик приостановил государственную регистрацию прекращения права аренды, мотивируя тем, что в регистрирующий орган был представлен акт приема-передачи земельного участка от 30.01.2019, подписанный только одной стороной - арендатором (заявителем). При запросе у Департамента документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды, Департамент указал на свое несогласие с прекращением договора аренды в связи с неисполнением обязательства заявителя по строительству объекта: жилищно-эксплуатационные и аварийно-диспетчерские службы.

В качестве основания приостановления регистрации прекращения права аренды ответчик в уведомлении указал на необходимость представления акта приема-передачи, подписанного арендатором и арендодателем, либо соглашение о расторжении договора аренды, либо иные документы (решение суда), предусмотренные действующим законодательством.

Полагая, что уведомление N КУВД- 001/2019-1712738/1 от 21.02.2019 о приостановлении государственной регистрации является незаконным, нарушает права заявителя, АО "ПИК-Регион" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ) и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав одновременно являются основаниями для отказа в осуществлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. При этом сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

В статье 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, согласно пункту 2 которой договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ по общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 11 постановления от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при применении статьи 310 Кодекса следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (пункт 1 статьи 6, пункт 2 статьи 310, статья 426 ГК РФ).

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

В рассматриваемом случае из буквального написания условий договора аренды одностороннее расторжение договора возможно на определенных условиях. Как указывалось ранее, согласно пункту 3.1.3 спорного договора аренды, арендатор имеет право досрочно при отсутствии необходимости использования земельного участка расторгнуть договор, направив не менее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней уведомление об этом арендодателю и возвратив земельный участок по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального и пригодном для дальнейшего использования.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что акт приема-передачи (акт возврата) земельного участка не был подписан арендодателем, более того арендодателем Управлению Росреестра по Пермскому краю была представлена информация об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, для прекращения аренды.

С учетом приведенных норм права и разъяснений суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности принятого Управлением Росреестра по Пермскому краю решения о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 данного Кодекса способами, причем названная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

По смыслу названных норм закона, предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, при этом, выбор способа защиты зависит от характера спорного правоотношения и регулирующих его норм права. Вместе с тем, если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обратившееся в суд за защитой своего нарушенного права, вправе применять лишь этот способ.

Надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

Согласно пункту 56 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

С учетом изложенного, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, исходя из того, что между арендодателем и арендатором фактически имеется спор о наличии (отсутствии) права аренды на земельный участок, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии спора о праве, который должен быть разрешен в порядке искового производства с использованием установленных законодателем способов защиты, в связи с чем верно указал на избрание заявителем ненадлежащего способа защиты права.

Избрание заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенных прав является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.

Само по себе исключение записи об аренде не влечет разрешение спора о продолжении или прекращении действия договора аренды, запись в ЕГРН об аренде земельного участка влечет последствия только для третьих лиц, не исключает возможности предъявления Департаментом иска к обществу о взыскании арендной платы (вне зависимости от обоснованности или необоснованности такого требования).

Учитывая формулировку договора аренды о порядке одностороннего отказа от договора, включающую в себя, в частности, указание на возврат земельного участка; отсутствие полномочий оценивать обоснованность отказа (уклонения) Департамента от подписания акта приема-передачи, возражения арендодателя против прекращения договора аренды, регистрационный орган, правомерно приостановил государственную регистрацию прекращение договора аренды.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Выводы суда сделаны на основе верной оценки имеющихся в материалах дела доказательств, оснований для их иной оценки апелляционным судом, в зависимости от доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда от 15/07/2019 является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя согласно статье 110 АПК РФ.

При подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей. Вместе с тем согласно подпункту 12 пункту 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при обращении с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных актов государственная пошлина составляет 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче заявления неимущественного характера, то есть 1 500 рублей. В связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 500 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 104, 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 июля 2019 года по делу N А50-7902/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу "Первая Ипотечная компания-Регион" (ОГРН 1027700214189, ИНН 7729118074) из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной по платежному поручению N 5350 от 18.07.2019.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

М.А. Полякова В.В. Семенов