Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 сентября 2019 г. N 13АП-18550/19

г. Санкт-Петербург

06 сентября 2019 г.

Дело N А56-163938/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва: Смирнова Н.В., после перерыва: Харина И.С.

при участии:

от истца: Жихарь Б.Т. (доверенность от 07.09.2018)

от ответчика: Залпикарова А.Д. (доверенность от 01.01.2019), Волницкий М.В. (доверенность от 10.07.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18550/2019) ООО "Сити 78 загородная недвижимость" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 по делу N А56-163938/2018(судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Потребительского кооператива "Кавголовское озеро"

к ООО "Сити 78 загородная недвижимость"

об обязании,

установил:

Потребительский кооператив "Кавголовское озеро" (далее - истец, Кооператив) обратился в Арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость" (далее по - ответчик, Общество) исполнить обязательства по договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 года N 01/03/2017, а именно: подписать акты об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок N2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659 и земельный участок N5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125, обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от Общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость" к Потребительскому кооперативу "Кавголовское озеро" в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива "Кавголовское озеро" в размере 1000 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения ответчиком решения суда по настоящему иску.

Решением от 23.04.2019 суд заявленные требования удовлетворил, присудив астрент в польку Кооператива в размере 100 рублей за один день просрочки исполнения решения суда со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения ответчиком решения по настоящему делу.

В апелляционной жалобе ответчик, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, указывая, что толкование условий договора судом первой инстанции произведено неверно, в выкупную стоимость не подлежат включению любые произведенные затраты, а лишь произведенные Кооперативом улучшения, согласованные Обществом, в данном случае произведенные истцом работы ответчиком не согласовывались, в связи с чем такие расходы не подлежат включению в выкупную стоимость. Кроме того, ответчик оспаривает факт несения всех предъявленных истцом затрат именно в связи с договором аренды. По мнению подателя жалобы, выкупная стоимость имущества в договоре сторонами надлежащим образом не согласована.

Кооператив возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и Кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 01.11.2017, по условиям которого во временное владение и пользование арендатору переданы следующие земельные участки:

N 1 с кадастровым номером 47:07:0154001:400, площадью 14 172 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

N 2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659, площадью 332 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

N 3 с кадастровым номером 47:07:0154001:402, площадью 289 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

N 4 с кадастровым номером 47:07:0154001:460, площадью 3995 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

N 5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125, площадью 289 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования (далее вместе - земельные участки).

Все земельные участки относятся к дорожной сети котеджного поселка "Кавголовское озеро".

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок аренды земельных участков составляет 60 месяцев с момента передачи земельных участков арендодателем в аренду арендатору.

Согласно пункту 3.3.2 договора арендатор вправе разработать проект благоустройства земельных участков в целях их улучшения. Проект благоустройства подлежит согласованию с арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора арендатор вправе самостоятельно осуществлять действия, направленные на реализацию проекта благоустройства земельных участков, в том числе осуществлять работы по созданию на земельных участках твердого покрытия, инженерных сетей, созданию ограждения земельных участков и иных подобных работ. Арендатор не вправе осуществлять на земельных участках какое-либо капитальное строительство, возведение зданий, сооружений и т.д., производство земляных, свайных и иных работ, за исключением работ, указанных в настоящем договоре. Арендатор не вправе без согласования с арендодателем высаживать на земельных участках какие-либо деревья, кустарники и прочую растительность, если это не утверждено проектом.

Согласно пункту 3.3.4 договора арендатор обязан произвести выкуп и оформлять переход права собственности на земельные участки за свой счет, на основании условий настоящего договора. Арендатор вправе учитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений, работ по благоустройству и иных понесенных затрат по настоящему договору в счет оплаты выкупной цены земельных участков (п.3.3.5).

В соответствии с пунктами 3.4.1, 3.4.2, 3.4.6 договора арендатор обязан выплачивать установленную договором арендную плату, содержать земельные участки в надлежащем санитарном состоянии, самостоятельно и своевременно осуществлять ремонт, очистку и уборку земельных участков.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата по договору составляет 25000 рублей, в том числе НДС, в год.

Согласно п. 4.7 договора выкупная цена земельных участков по договору определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков и составляет:

-за земельный участок с кад.N 47:07:0154001:400 - 14789 615 руб. 76 коп.;

-за земельный участок с кад.N 47:07:0154001:659 - 346 468 руб. 56 коп.;

-за земельный участок с кад.N 47:07:0154001:402 -301 594 руб. 62 коп.;

- за земельный участок с кад.N 47:07:0154001:460 -4 169 102 руб. 10 коп.;

-за земельный участок с кад.N 47:07:0154001:125 - 2 584 244 руб. 04 коп.

Общая сумма составляет 22 191 025 руб. 08 коп.(пункт 4.8 договора).

Выкупная цена вносится арендатором в срок до 01.11.2021 (пункт 4.9 договора).

Согласно пункту 4.10 договора арендатор вправе выплачивать выкупную цену земельных участков полностью или частями досрочно без согласования с арендодателем.

Согласно пункту 4.10.1 договора арендатор и арендодатель договорились, что все произведенные арендатором неотделимые улучшения, работы по благоустройству или иные понесенные затраты по настоящему договору учитываются в счет оплаты выкупной цены земельных участков на основании акта об уплате выкупной цены (приложение N 2 к договору).

В силу пункта 4.12 договора арендатор вправе производить выкуп и оформлять переход права собственности на каждый земельный участок в отдельности, после полной оплаты выкупной цены такого земельного участка. В этом случае арендатор с арендодателем подписывают в отношении земельных участков акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной сторонами в Приложении N 2 к договору.

В соответствии с пунктом 8.2. договора в течение 30 календарных дней после внесения арендатором всей выкупной цены стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от арендодателя к арендатору.

Ссылаясь на несение соответствующих затрат по договору, сумма которых составляет выкупную стоимость земельных участков N 2 и N 5, уклонение арендодателя от подписания акта об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.

Как установлено статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответвии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд первой инстанции, оценив условия договора, правоотношения сторон, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Кооператива.

Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

В соответствии со статьей 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев или существа обязательства.

Согласно пункту 4.11 договора земельные участки переходят в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей выкупной цены земельного участка до истечения срока аренды земельного участка по настоящему договору, но не ранее 01.01.2020.

Таким образом, на момент обращения Кооператива с настоящим иском и принятия обжалуемого решения право на приобретение спорного земельного участка у Кооператива не возникло, а следовательно, отсутствует нарушенное право, в защиту которого предъявлен иск.

При этом, апелляционный суд полагает, что включение в выкупную стоимость земельных участков установленной договором арендной платы не отвечает существу заключенного между сторонами договора аренды с правом выкупа, содержанию положений п. 3.4.1 договора, а обязанность по ремонту, очистке и уборке земельных участков п. 3.4.6 договора возложена на арендатора.

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.04.2019 по делу N А56-163938/2018 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Потребительского кооператива "Кавголовское озеро" (адрес: Санкт-Петербург, Вязовая 10 лит. А пом. 8H, ОГРН: ОГРН: 1129847020808) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость" (адрес: Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб. 6 лит. А оф. 16H, ОГРН: ОГРН: 1107847299702) 3000 рублей расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников Н.С. Полубехина