Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2019 г. N 05АП-5679/19

г. Владивосток

09 сентября 2019 г.

Дело N А51-1970/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации города Владивостока, апелляционное производство N 05АП-5679/2019

на решение от 27.06.2019 судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-1970/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "М.И.К."

(ИНН 2537076865, ОГРН 1062537004705)

к Управлению муниципальной собственности Администрации г.Владивостока (ИНН 2536097608; ОГРН 1032501280602)

третьи лица: МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", ООО "Аналитик-центр",

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии:

от истца: М.В. Дуденкова, по доверенности от 29.06.2016, сроком действия на 5 лет, паспорт;

от ответчика: О.В. Хомова, по доверенности от 10.01.2019 N 28/1-61, сроком действия до 31.12.2019, служебное удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "М.И.К." (далее - ООО "М.И.К.", истец) обратилось с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивостока, Управление, ответчик); Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Агентство) об урегулировании разногласий между ООО "М.И.К." и УМС г.Владивостока, возникших при заключении договора N 319-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) нежилого помещения общей площадью 315,2 кв.м., этаж цокольный, кадастровый номер 25:28:030017:5099, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Борисенко, д.70, и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:030017:6264, площадью 5 013 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир многоквартирный дом. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул.Борисенко, д.70., вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома. Общая долевая собственность пропорционально размеру общей площади (25:28:030017:6264), изложив пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, общая стоимость объекта составляет 9 619 455 рублей (без учета НДС)" (в редакции принятых судом уточнений на основании статьи 49 АПК РФ).

Определением от 18.03.2019 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принят отказ истца от исковых требований в части требований к МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", ООО "Аналитик-центр".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2019 исковые требования ООО "М.И.К." удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г.Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что в материалы дела был представлен отчет ООО "Аналитик Центр" от 20.08.2018 N 4169/18 об оценке рыночной стоимости спорного помещения, имеется положительное экспертное заключение от 30.08.2018 N 31/220818/01-3, которое указывает о достоверности выводов, указанных в отчете от 20.08.2018. Опровержение выводов подготовленного органом местного самоуправления отчета подкрепляется заявителем предоставлением иного отчета, который был подготовлен по обращению общества и является лишь мнением иного эксперта-оценщика. Однако, доказательств, указывающих на нарушения при составлении отчета от 20.08.2018 N 4169/18, истцом не представлено. По мнению апеллянта, представление истцом иного отчета не свидетельствует о недостоверности выводов, содержащихся в отчете УМС г.Владивостока.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2019 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 04.09.2019.

Через канцелярию суда от ООО "М.И.К." поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал, решение Арбитражного суда Приморского края просил оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ.

Из материалов дела судебной коллегией установлено следующее.

25.01.2017 ООО "М.И.К." обратилось в УМС г.Владивостока с заявлением исх.N 2 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого обществом имущества - нежилых помещений с кадастровым номером 25:28:030017:5099, площадью 315,2 кв.м., расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Борисенко, д.70.

Данные помещения принадлежат муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности (право зарегистрировано 04.10.2002) и используются ООО "М.И.К." на основании договора аренды N 2 недвижимого имущества от 17.12.2012 (N 03-05650-001-Н-АР-7020-00) под магазин. Договор аренды заключен на срок с 18.12.2012 г. по 18.12.2017.

22.11.2018 Думой города Владивостока принято решение N 168 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".

Указанным Решением цена выкупаемого имущества по договору купли - продажи N 319-ППВ муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлена в размере 16 300 898 рублей 31 копейка.

Уведомлением от 29.11.2018 N 1-18/2426 МКУ "АПМЗН" предложило ООО "М.И.К." заключить договор купли-продажи вышеуказанного муниципального имущества, приложив к уведомлению проект договора N 319-ППВ купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектом малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 3.1. проекта договора N 319-ППВ муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) установлено, что согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, распоряжению УМС г.Владивостока от 28.11.2018 N 757/28 "О приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества", общая стоимость объекта составляет 16 300 898 рублей 31 копейка (без учета НДС).

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ООО "М.И.К." 10.12.2018 обратилось в ООО "Индустрия-Сервис", которым по заказу общества составлен отчет от 14.12.2018 N 3527 "Об оценке рыночной стоимости объекта оценки в составе: нежилых помещений площадью 315,2 кв.м. и общей долевой собственности на земельный участок площадью 5013 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Борисенко, д.70", которым рыночная стоимость по состоянию на 25.01.2017 составляет 11 626 713 рублей без учета НДС.

25.12.2018 ООО "М.И.К." представило в МКУ "АПМЗН" протокол разногласий к проекту договора N 319-ППВ, в котором предложило изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: "Согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, общая стоимость объекта составляет 11 626 713 рублей (без учета НДС)".

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно выкупной цены спорного имущества, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора в части его положений, касающихся выкупной цены спорное недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательства действительной выкупной стоимости спорного недвижимого имущества, сторонами были представлены следующие документы:

- истцом: отчет от 14.12.2018 N 3527, согласно выводам которого рыночная стоимость спорного недвижимого имущества на 25.01.2017 определена в размере 11 626 713 рублей (без учета НДС).

- ответчиком: отчет N 4169/18 ООО "Аналитик-Центр" от 20.08.2018 и экспертное заключение N 31/220818/01-3 СРО "Региональная ассоциация оценщиков", согласно выводам которого рыночная стоимость объекта оценки на 25.01.2017 составляет 16 300 898 рублей 31 копейка (без учета НДС).

Согласно пункту 2 информационного письма ВАС РФ N 92 от 30.05.2005, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного определением Арбитражного суда Приморского края от 10.04.2019 по ходатайству истца была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (25.01.2017). Проведение экспертизы поручено ООО "Независимая экспертиза и оценка собственности "Гарант-Эксперт", эксперту Сорокожердевой Елене Викторовне.

По результатам судебной экспертизы, экспертом ООО "Независимая экспертиза и оценка собственности "Гарант-Эксперт", подготовлено заключение эксперта, которым рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 8 975 186 руб. и общая долевая собственность на земельный участок с кадастровым номером 25:28:030017:6264, площадью 5013 кв.м., доля в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади определена в размере 644 269 руб.

Изучив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ, коллегия установила, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на все поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Апеллянт, ссылаясь по тексту жалобы на достоверность представленного им отчета, в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил ни суд первой инстанции, ни в апелляционный суд доказательств недостоверности выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Судебная коллегия, установив, что при изготовлении экспертного заключения ООО "Независимая экспертиза и оценка собственности "Гарант-Эксперт" оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования, который подразумевает все возможные варианты использования объекта оценки и его позиционирования на рынке с целью выявления максимальной стоимости, расчет стоимости объекта оценки произведен сравнительным подходом, который подлежит применению при наличии достоверной и доступной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, приходит к выводу о том, что указанное заключение соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки. При этом доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено. Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной оценщиком, в установленном законом порядке не оспорена.

Относимых и допустимых доказательств недостоверности или недостаточности информации в порядке статьи 65 АПК РФ, использованной экспертом, равно как и доказательств недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта, указанной в экспертном заключении, изготовленном экспертом ООО "Независимая экспертиза и оценка собственности "Гарант-Эксперт", сторонами в материалы дела не представлено.

В связи с вышеизложенным размер выкупной цены в соответствии с заключением эксперта ООО "Независимая экспертиза и оценка собственности "Гарант-Эксперт" Сорокожердевой Е.В. составляющий 9 619 455 рублей, подлежит включению в договор купли-продажи в качестве цены продажи арендуемого имущества.

Оснований не доверять выводам эксперта, обладающего специальными познаниями и давшего подписку об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявленное истцом требование удовлетворено, суд первой инстанции с учетом части 1 статьи 110 АПК РФ правомерно возложил на Управление обязанность по возмещению ООО "М.И.К." затрат на проведение судебной экспертизы в размере 20 000 рублей, относящихся к судебным издержкам.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 27.06.2019 по делу N А51-1970/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Е.Н. Шалаганова