Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2019 г. N 15АП-14991/19

город Ростов-на-Дону

09 сентября 2019 г.

дело N А32-18848/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шапкина П.В.,

судей Ю.И. Барановой, О.А. Ереминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Варавиной Е.Н.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчиков - представитель по доверенностям от 14.05.2019 и от 10.10.2017 Самоткан Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019 по делу N А32-18848/2017

по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к обществу с ограниченной ответственностью "Юг-Риэлт" (ИНН 2320165904, ОГРН 1082366000970), обществу с ограниченной ответственностью "Городской Инновационный Центр" (ИНН 2310108079, ОГРН 1052305760605)

о взыскании задолженности, расторжении договора,

принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Юг-Риэлт", ООО Городской Инновационный Центр" (далее - ответчики) о взыскании с ООО "Юг-Риэлт" задолженности за пользование земельным участком площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1, за период с 01.01.2015 по 31.12.2016 в размере 5 849 719,69 руб., сумму пени в размере 2 048 320,54 руб., о взыскании с ООО "Городской Инновационный Центр" задолженности за пользование земельным участком площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1, за период с 02.05.2017 по 30.09.2017 в размере 1 198 584,47 руб., сумму пени в размере 143 677,04 руб., расторжении договора от 26.03.2009 N 4900771210 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного с кадастровым номером 23:49:0204029:67. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу N А32-7635/2018 признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина годовой арендной платы за земельный участок. Признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина рыночной стоимости земельного участка. В рамках дела N А32-22923/2013 на основании заключения эксперта ООО "Юг-Маркет" от 23.10.2014 N 092314.01, с учетом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 на 01.01.2013, определен размер годовой арендной платы в сумме 892 850 рубля. Судом установлена переплата арендных платежей со стороны ответчика (в полном объеме покрывающая сумму неоплаченной пени и арендной платы за апрель 2017 года), основания для удовлетворения иска отсутствовали.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой и просил решение суда отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указал, что ответчиком не исполнена обязанность по внесению арендной платы, в связи с чем, требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Посредством электронной подачи документов в арбитражный апелляционный суд через систему "Мой арбитр" от ответчиков поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых они возражали против доводов администрации и просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Поступившие документы приобщены судом к материалам настоящего дела.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО "Юг-Риэлт" заключен договор аренды земельного участка от 26.03.2009 N 7700001210.

В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи в 2013 году изменен номер договора на 4900771210.

В соответствии с п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, площадью 9 267 кв. м, вид разрешенного использования - под объектами недвижимости (гидротехническими сооружениями).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 26.03.2009 до 28.08.2033 (п. 2.1).

В соответствии с п. 3.1 размер годовой арендной платы составляет 3 736 589 руб.

Согласно п. 3.2. размер арендной платы произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка и определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 10.03.09 N О-09-98.

17.06.2010 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю и ООО "Юг-Риэлт" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 26.03.2009 N 7700001210.

Указанным дополнительным соглашением к договору аренды изменен п. 3.1. договора аренды, годовая арендная плата определена по формуле: арендная плата за земельный участок равна произведению рыночной стоимости земельного участка и значению ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на начало 2010 года. Годовая арендная плата составила 1 852 222,66 руб.

Согласно п. 3.2. дополнительного соглашения расчет произведен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 9 267 кв. м от 22.12.2009 N 046. Определенная за 2009 год рыночная стоимость земельного участка равна 21 168 259 руб.

В соответствии с п. 3.3. дополнительного соглашения от 17.06.2010 к договору аренды земельного участка от 26.03.2009 N N 7700001210 (4900771210) размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора и в дальнейшем изменяется ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора. Изменения среднемесячной арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

В рамках досудебного урегулирования спора истцом в адрес ООО "Юг - Риэлт" была направлена претензия от 04.06.2016 с требованием ликвидировать задолженность и от 04.07.2016 N 16459-02-05-16 с требованием обеспечить явку для подписания соглашения о расторжении договора аренды, однако указанные претензии оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с исковым заявлением.

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 4.1.5 договора определено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения в установленном порядке договора при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.6 договора срока платежа.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 3 статьи 619 Кодекса предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Судом установлено, в рамках дела N А32-22923/2013 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Юг-Риэлт" о взыскании задолженности по договору аренды от 26.03.2009 N 7700001210 в размере 7 028 669,87 руб., пени в размере 1 946 683,86 руб.

В материалы дела представлена судебная экспертиза, подготовленная ООО "Юг-Маркет" от 23.10.2014 N 092314.01, согласно которой рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 по состоянию на 01.01.2011 округленно составляет 9 901 000 руб., по состоянию на 01.01.2012 округленно составляет 10 130 000 руб., по состоянию на 01.01.2013 округленно составляет 10 204 000 руб. С учетом рыночной стоимости земельного участка на 01.01.2013, определенной судебным экспертом размер годовой арендной платы составляет 892 850 руб.

Согласно действующему законодательству, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки рыночной стоимости участка не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, что не требует заключения дополнительного соглашения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2016 по делу N А32-1194/2015 утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого: "стороны в рамках договора аренды земельного участка от 26.03.2009 N 4900771210 (7700001210) при определении размера годовой арендной платы за период с 04.09.2013 по 31.12.2014 руководствуются отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.12.2009 N 046 в размере 1 852 222,66 руб. (п. 3 мирового соглашения), на основании данного соглашения администрация города Сочи отказывается от заявленных в рамках дела N А32-1194/2015 исковых требований в полном объеме на следующих условиях (п. 4 мирового соглашения): ответчик обязуется погасить оставшуюся задолженность по арендной плате за период 23.10.2013 по 31.12.2014 по договору аренды земельного участка от 26.03.2009 в размере 1 989 472,86 руб. в срок до 01.06.2016. Далее платежи осуществляются согласно условиям договора аренды от 23.03.2009 N 7700001210.

Таким образом, стороны признали действие прежнего (до принятия решения по делу А32-22923/2013) размера рыночной стоимости земельного участка исключительно на ограниченный период времени, а в дальнейшем обязались руководствоваться условиями договора.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом субъектного состава лиц, участвующих в названном выше деле, указанный судебный акт имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Из материалов дела следует, ООО "Юг-Риэлт" представило контррасчет, произведенный исходя из размера годовой арендной платы 892 850 руб.

В подтверждении оплаты арендных платежей ООО "Юг-Риэлт" представило в материалы дела платежные поручения об оплате аренды по условиям мирового соглашения и за спорный период времени: платежное поручение от 30.05.16 N 7 на сумму 1 989 472, 86р. по мировому соглашению; платежное поручение от 01.07.16 N 115 на сумму 1 339 275р. за период с 01.01.15 г. по 14.06.16, в том числе за 2 квартал 216 года; платежное поручение от 30.08.16 N 251 на сумму 223 212,50 руб. за 3 квартал 2016 года; платежное поручение от 09.11.16 N 357 на сумму 223 212, 50 руб. за 4 квартал 2016 года; платежное поручение от 18.01.17 N 6 на сумму 223 212,50 руб. за 1 квартал 2017 года; платежное поручение от 18.05.17 N 140 на сумму 85 906, 20 руб. за апрель 2017 года; платежное поручение от 01.07.16 N 116 оплачена пеня в размере 256 603 руб. за период с 11.01.15 по 14.06.16, включая 2 квартал 2016 года.

В соответствии с п. 3.3. дополнительного соглашения от 17.06.2010 к договору аренды земельного участка от 26.03.2009 N N 7700001210 (4900771210) изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

В материалы дела представлено письмо от 21.03.2017 N 6217 с указанием коэффициентов уровня инфляции за 2015 год- 1,055; за 2016 год-1,064; за 2017 год- 1,04. Иных документов, подтверждающих направление уведомлений в адрес арендатора об изменении размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор, стороны в материалы дела не представили.

Также судом обоснованно установлено, платежным поручением от 18.05.2017 N 141 арендатор произвел доплату арендной платы с учетом проиндексированного ее размера за 2015 год, 2016 год, и 1 квартал 2017 года в размере 195 869, 15 руб.: за 2015 год (892 850 руб. х 1,055 = 941 956, 75 руб. (неоплаченная разница - 49 106, 75 руб., исходя из расчета 941 956,75 руб. - 892 850 руб.); за 2016 год (941 956, 75 руб. х 1,064 = 1 002 241,98 руб. (неоплаченная разница - 109 391, 98 руб., исходя из расчета 1 002 241, 98 руб. - 892 850 руб.); за 2017 год (1 002 241, 98 руб. х 1,04 = 1 042 331,66 руб. (неоплаченная разница за 1 кв. 2017 года -37 370, 41 руб., исходя из расчета 1 042 331,66 руб. /4)- (892 850р./4).

В свою очередь, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что арендатором допущена просрочка во внесении арендных платежей за период 1-4 кварталы 2015 года, 1 и 2 кварталы 2016 года, оплата произведена 01.07.2016, что подтверждается платежным поручением N 115.

Кроме того, судом верно установлено, платежным поручением от 01.07.2016 оплачена пеня в размере 256 603 руб. за период с 11.01.15 по 14.06.16, включая 2 квартал 2016 г.; оплата за 3 квартал 2016 года произведена платежным поручением от 30.08.16 N 251 в размере 223 212, 50 руб., просрочка составила 50 дней (с 11.07.16 по 29.08.16); оплата за 4 квартал 2016 года произведена платежным поручением от 09.11.16 N 357 в размере 223 212, 50 руб., просрочка составила 29 дней (с 11.10.2016 по 08.11.2016); оплата за 1 квартал 2017 года произведена платежным поручением от 18.01.2017 N 6 в размере 223 212,50 руб., просрочка составила 7 дней (с 11.01.2017 по 17.01.2017); оплата за апрель 2017 года произведена платежным поручением от 18.05.17 N 140 в размере 85 906,20 руб., просрочка составила 37 дней (с 10.04.17 по 17.05.2017).

Так, согласно расчету суда, пеня за период с 11.07.16 по 29.08.16 составила 3 348,19 руб.; за период с 11.10.2016 по 08.11.2016 - 2 157,72 руб.; за период с 11.01.2017 по 17.01.2017 - 520,82 руб.; за период с 10.04.2017 по 17.05.2017 - 1 044,50 руб. Общая сумма неоплаченной пени составила 7 071,23 руб.

За апрель 2017 года неоплаченная арендная плата составила 954,77 руб. (86 860,97 руб. - 85906,20 руб.).

При этом, арендатором дополнительно были внесены платежи по договору - платежный документ N 818 на сумму 182 413,97 руб. и платежный документ N 64452 на сумму 265 175, 12 руб. Факт поступления платежей арендодатель подтверждает в расчете пени за период с 01.01.2015 по 01.05.2017.

Учитывая переплату, в полном объеме покрывающую сумму неоплаченной пени и арендной платы за апрель 2017 года, а также произведенные платежи по договору, в удовлетворении требования о взыскании с ООО "Юг-Риэлт" задолженности и пени судом обоснованно отказано.

Судом установлено, что договором от 27.06.2016 все права и обязанности по договору от 26.03.2009 N 7700001210 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67, площадью 9267 кв. м перешли от ООО "Юг-Риэлт" к ООО "Городской Инновационный Центр", договору присвоен номер N 4900771210.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись государственной регистрации от 02.05.2017 N 23:49:0204029:67-23/050/2017-3.

ООО "Городской Инновационный Центр" производило оплату по договору аренды земельного участка от 26.03.2009 N 4900771210 (N 7700001210) с мая 2017 года, что подтверждается платежными поручениями от 18.05.2017 N 5 на сумму 174676,09 руб. (за май - июнь 2017 года), от 13.06.2017 N 7 на сумму 260 582,29 руб. (за 3 квартал 2017 года), от 02.10.2017 N 14 на сумму 260 582,29 руб. (за 4 квартал 2017 года), представленными в материалы дела.

В своем расчете истец признает действующим размер годовой арендной платы в размере 892 850 до 01.01.2015 со ссылками на утвержденное мировое соглашение и дело N А32-22923/2013.

С 01.01.2015 требования о взыскании задолженности, администрация г. Сочи, с учетом заявления об уточнении исковых требований, основаны на расчете размера арендной платы с использованием величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67, установленную отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы N 2-36/ОЗ-2014 от 09.12.2014 равной 3 545 558р.

Как установлено судом, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2019 по делу N А32-7635/2018 признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:67. Признана недостоверной определенная в отчете от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67.

Таким образом, правовая оценка отчета от 09.12.2014 N 2-36/ОЗ-2014 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, общей площадью 9 267 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:67, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Соколова, 1" дана в рамках рассмотрения дела N А32-7635/2018.

Суд обоснованно не принял во внимание дополнительные соглашения от 24.12.2014 и от 18.05.2016 к договору аренды в качестве доказательств по делу, поскольку последние не подписаны со стороны общества.

Кроме того, в дополнительном соглашении от 24.12.2014 к договору аренды земельного участка от 26.03.2009 законным представителем ООО "Юг-Риэлт" указан Кагосян А.С., в то время как на дату, указанную в дополнительном соглашении (24.12.2014), лицом, уполномоченным действовать без доверенности от имени ООО "Юг-Риэлт", являлся директор Иванов Максим Александрович, что подтверждается сведениями ЕГРЮЛ из общедоступной базы данных https://egrul.nalog.ru/index.html.

Ответчик отрицает подписание данного документа, истец не представил оригинал на обозрение суда.

Доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:67 по сравнению с установленной в рамках дела N А32-22923/2013 истец не представил.

При таких обстоятельствах, расчет стоимости арендной платы и размера задолженности, произведенный администраций города Сочи не может быть признан достоверным.

Кроме того, в данном случае, допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенными, администрация не доказала, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, основания для расторжения договора отсутствуют.

При таких условиях, в удовлетворении иска отказано обоснованно, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Поскольку заявитель апелляционной жалобы освобожден от оплаты государственной пошлины, судебные расходы распределению не подлежат в соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2019 по делу N А32-18848/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

П.В. Шапкин

Судьи

Ю.И. Баранова О.А. Еремина