|
09 сентября 2019 г.
|
Дело N А81-10877/2018
|
Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2019 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лотова А.Н.,
судей Рыжикова О.Ю., Шиндлер Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бралиной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10277/2019) общества с ограниченной ответственностью "Якиманка" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.03.2019 по делу N А81-10877/2018 (судья Кустов А.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Якиманка" (ИНН 7721287120, ОГРН 1157746199291) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу об оспаривании решения от 30.11.2018 N MFC-0112/2018-56334-1 о приостановлении государственной регистрации прав,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент", общества с ограниченной ответственностью "Нефтесервис", общества с ограниченной ответственностью "Анкор", общества с ограниченной ответственностью "Просперо Инвест",
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью "Якиманка" - Савицкий Евгений Александрович (по доверенности от 22.10.2018 сроком действия 1 год);
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Якиманка" (далее - Общество, ООО "Якиманка", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения (уведомления) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Управление, административный орган, Росреестр, регистрирующий орган) об оспаривании решения от 30.11.2018 N MFC-0112/2018-56334-1 о приостановлении государственной регистрации прав.
Определениями от 27.12.2018 и от 04.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Нефтесервис" (далее - ООО "Нефтесервис"); общество с ограниченной ответственностью "Анкор Девелопмент" (далее - ООО "Анкор Девелопмент"); общество с ограниченной ответственностью "Анкор" (далее - ООО "Анкор"); общество с ограниченной ответственностью "Просперо Инвест" (далее - ООО "Просперо Инвест").
Решением от 20.03.2019 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении заявленного Обществом требования отказано.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Якиманка" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.
В обоснование жалобы заявитель указал, что согласно пункту 5 дополнительного соглашения от 01.10.2017 к договору аренды нежилых помещений от 30.12.2015 N 01-АВ/Я-2016 арендатор имеет право не уведомлять арендодателя о передаче нежилого помещения, как в целом, так и частично в субаренду или пользование третьим лицам. По мнению подателя жалобы, наличие согласия арендодателя ООО "Анкор" на заключение договора субаренды не требуется, поскольку арендатор ООО "Якиманка" в соответствии с условиями договора аренды по своему усмотрению вправе заключать договоры субаренды, оставаясь при этом ответственным перед арендатором.
Заявитель настаивает на том, что у ООО "Якиманка" не возникло обязанности получать соответствующее согласие у ООО "Нефтесервис", так как данное разрешение было получено залогодателем. Правопредшественником ООО "Нефтесервис", а именно ПАО "Сбербанк" в лице Новоуренгойского отделения N 8369 на основании письма от 11.03.2016 N 012/23-68 письменно дано согласие должнику - ООО "Анкор", на заключение договора аренды нежилых помещений от 30.12.2015 N 01-АВ\Я-2016, расположенного в ТЦ "Вертолёт" с ООО "Якиманка", что освобождает ООО "Якиманка" от получения согласия от ООО "Нефтесервис" на заключение договора субаренды нежилого помещения от 01.11.2018 N АГ-ЯКИ-ПИ/18.
Определением от 16.05.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба возвращена заявителю на основании абзаца 2 пункта 5 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа определение суда апелляционной инстанции от 16.05.2019 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 апелляционная жалоба ООО "Якиманка" принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 05.09.2019.
От Росреестра поступил отзыв на апелляционную жалобу.
До начала судебного заседания от конкурсного управляющего ООО "Анкор" Вышегородцева И.А. поступили письменные пояснения.
До начала судебного заседания от ООО "Анкор" поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "Якиманка" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей Управления, ООО "Анкор", ООО "Анкор Девелопмент", ООО "Нефтесервис", ООО "Просперо Инвест" надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания по делу.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, заслушав представителя ООО "Якиманка", суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, ООО "Анкор" является правообладателем (собственником) объекта недвижимости с кадастровым номером 89:11:020101:312, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий АО, г. Новый Уренгой, пр-т Губкина, д. 5, в котором расположен торговый центр "Вертолет" (далее - ТЦ "Вертолет").
В соответствии с договором ипотеки от 27.08.2013 N 13018/38 помещения ТЦ "Вертолет" были переданы ООО "Анкор" (залогодатель) открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (залогодержатель) в обеспечение исполнение заемщиком - ООО "Анкор Девелопмент" своих обязательств по кредитному договору перед залогодержателем.
В соответствии с договором ипотеки от 21.03.2014 N 12001/9 помещения ТЦ "Вертолет" были переданы ООО "Анкор" (залогодатель) открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (залогодержатель) в обеспечение исполнение заемщиками - ООО "Бризант", ООО "Эдельвейс трейд", ООО "ЭкоПрод" своих обязательств по кредитным договорам перед залогодержателем.
В соответствии с договором ипотеки от 29.08.2014 N 14014/20 помещения ТЦ "Вертолет" были переданы ООО "Анкор" (залогодатель) открытому акционерному обществу "Сбербанк России" (залогодержатель) в обеспечение исполнение заемщиками - ООО "Продоптторг", ООО "Мейнстрим Приус" своих обязательств по кредитным договорам перед залогодержателем.
В соответствии с договорами уступки прав (требований) от 28.12.2016 N 13018/Ц и N11036/Ц ПАО "Сбербанк России" (цедент) уступило ООО "Нефтесервис" (цессионарий) права (требования) по кредитным договорам с ООО "Анкор Девелопмент", а также по всем договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств, включая указанные выше договоры ипотеки, заключенные с ООО "Анкор".
30.12.2015 между ООО "Анкор" (арендодатель) и ООО "Якиманка" (арендатор) заключен договор аренды N 01-АВ/Я-2016, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду торговые и складские помещения, расположенные на первом этаже ТЦ "Вертолет".
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.11.2017 по делу N А81-16/2017 ООО "Анкор" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство сроком на шесть месяцев, то есть до 27.05.2018. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего ООО "Анкор" возложено с 27.11.2017 на Вышегороцева И.А. Определением от 28.05.2018 срок конкурсного производства продлен до 27.11.2018. Определением от 26.11.2018 срок конкурсного производства продлен до 27.05.2019.
01.11.2018 между ООО "Якиманка" (арендатор) и ООО "Просперо Инвест" (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения N АВ-ЯКИ-ПИ/18, согласно которому арендатор должен был передать субарендатору во временное возмездное пользование торговые, офисные и складские помещения на первом, третьем и цокольном этажах в ТЦ "Вертолет", принадлежащие арендатору на основании договора аренды нежилого помещения N 01-АВ/Я-2016 от 30.12.2015, сроком до 01.01.2023, но не позднее срока действия договора аренды
После этого представителем ООО "Якиманка" было подано в регистрирующий орган заявление от 19.11.2018 о государственной регистрации прав по означенному договору субаренды нежилого помещения от 01.11.2018 N АВ-ЯКИ-ПИ/18.
Уведомлением от 30.11.2018 N КУВД-001/2018-6644547/1 управление сообщило заявителю о приостановлении регистрации сделки в связи с наличием в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации ограничения (обременения) - ипотеки на объект ТЦ "Вертолет".
Также регистрационный орган указал, что для проведения государственной регистрации не представлено письменное уведомление арендодателя от арендатора о переходе в субаренду нежилого помещения.
Не согласившись с означенным уведомлением о приостановлении государственной регистрации, ООО "Якиманка" обратилось с заявлением в арбитражный суд.
20.03.2019 Арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа принято обжалуемое ООО "Якиманка" в апелляционном порядке решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, часть 2 статьи 201 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ определено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу пункта 1 статьи 51 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 части 3 статьи 15 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В соответствии со статьей 29 Федерального закона N 218-ФЗ проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Основания для приостановления государственной регистрации прав предусмотрены статьей 26 Федерального закона N 218-ФЗ.
Так, в уведомлении о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права от 30.11.2018 N КУВД-001/2018-6644547/1 (том 1, л. д. 17) регистрирующий орган сослался на положения пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ и пункт 4 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ, Закон о банкротстве).
Из материалов дела следует, что 19.11.2018 ООО "Якиманка" обратилось в регистрирующий орган с заявлением N КУВД-001/2018-6644547 о проведении государственной регистрации договора субаренды от 01.11.2018 NАВ-ЯКИ-ПИ/18.
В ходе проведения правовой экспертизы документов Росреестр установил наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о регистрации ограничения (обременения) ипотеки на объект недвижимости ТЦ "Вертолет", который является предметом договора субаренды от 01.11.2018 N АВ- ЯКИ-ПИ/18.
Согласно сведениям из ЕГРН и представленным в дело договорам уступки прав (требований), ПАО "Сбербанк России" уступило права (требования) по договорам ипотеки ООО "Нефтесервис". Залогодержателем объекта недвижимости является ООО "Нефтесервис" в силу договоров ипотеки от 27.08.2013 N 13018/38, от 21.03.2014 N 12001/9, от 29.08.2014 N 14014/20, а также договоров уступки прав (требований) от 28.12.2016 N 13018/Ц и N 11036/Ц.
Таким образом, залогодержателем объекта недвижимости ТЦ "Вертолет" по договорам ипотеки является ООО "Нефтесервис".
Суд апелляционной инстанции отмечает, что Управлением указано в уведомлении от 30.11.2018 N КУВД-001/2018-6644547/1 два основания для приостановления регистрации сделки, а именно отсутствие согласия залогодержателя объекта недвижимости (ООО "Нефтесервис") и не представление письменного уведомления арендодателя (ООО "Анкор").
