|
09 сентября 2019 г.
|
Дело N А40-107810/18
|
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2019 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 сентября 2019 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи О.Г. Головкиной,
судей Т.В. Захаровой, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 июня 2019 г. по делу N А40-107810/18, принятое судьей Федоровой Д.Н., по иску Общества с ограниченной ответственностью "Диамант" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора
при участии в судебном заседании: от истца - не явился, извещен; от ответчика Артамонова Ю.С. (по доверенности от 29.11.2018 г.)
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Диамант" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новозаводская, д. 2, площадью 12,3 кв.м. (этаж 1, пом. 1, комн. 8), площадью 14,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 9-12), площадью 102,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 4, 5).
В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 27.09.2006 г. N 08-00536/06 арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договор установлена в размере 22 888 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 23.03.2018 г. N ДЭПР/22-3-18-09, выполненного ООО "ОЗФ Групп" и положительного экспертного заключения от 02.04.2018 г. N 374/18, подготовленного МСНО-НП "ОПЭО". Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО "Аванта" для проведения оценки выкупной стоимости объекта. В соответствии с отчетом об оценке объекта оценки нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Новозаводская, д. 2, площадью 12,3 кв.м. (этаж 1, пом. 1, комн. 8), площадью 14,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 9-12), площадью 102,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 4, 5), выполненным Обществом с ограниченной ответственностью "Аванта" цена объекта составляет 8 401 500 руб. Как указывает истец, подписал предложенный истцом проект договора купли-продажи недвижимости, но с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 3.1, 3.4 договора, в части указания цены выкупаемых помещений и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его в Департамент, однако ответчик письмом от 27.04.2018 г. года исх. N 33-5-2444/18-(0)-7 отказал в предоставлении государственной услуги и заключении договора купли-продажи на предложенных истцом условиях.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.06.2019 г. разногласия между сторонами, возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения урегулированы в следующей редакции:
Пункт 3.1:
"Цена объектов составляет 12 705 000 (двенадцать миллионов семьсот пять тысяч) руб. в соответствии с результатом судебной экспертизы, проведённой ООО "Городская коллегия оценщиков". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".
Пункт 3.4:
"Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 211 750 (двести одиннадцать тысяч семьсот пятьдесят) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции, предложенной им истцу.
Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
При этом апелляционный суд исходит из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 192,7 кв.м., кадастровый номер 77:03:0004002:4780 и нежилых помещений общей площадью 12,3 кв.м. (этаж 1, пом. 1, комн. 8), площадью 14,6 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 9-12), площадью 102,2 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 4, 5), расположенных по адресу: г. Москваул. Новозаводская, д. 2 на основании договора аренды от 27.09.2006 г. N 08-00536/06, заключенного с ответчиком.
Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.
Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.
По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного ФЗ N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.
Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании положений ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость нежилых помещений площадью 12,3 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Новозаводская, д. 2 (этаж 1, пом. I, комн.8) по состоянию на 15.01.2018 года составляет 5 745 678,00 руб., нежилых помещений площадью 14.6 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Новозаводская, д. 2 (этаж 1, пом. I, комн.9-12) по состоянию на 15.01.2018 года составляет 885 085 руб., нежилых помещений площадью 102,2 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Новозаводская, д. 2 (этаж 1, пом. I, комн.4,5) на дату 15.01.2018 г. составляет 11 074 237 руб.
Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, правомерно установил, что оценка, проведенная Обществом с ограниченной ответственностью "Городская коллегия оценщиков", экспертом Горислову И.А., соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных с
