Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 г. N 13АП-20653/19

г. Санкт-Петербург

11 сентября 2019 г.

Дело N А56-167097/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, Е.И. Трощенко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.И. Логиновым,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Учреждения представителя Барбашина А.В. (доверенность от 01.11.2018),

от Общества представитель не явился,

апелляционную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2019 по делу N А56-167097/2018 (судья Д.С. Геворкян), по иску:

Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803)

к обществу с ограниченной ответственностью "Старт" (193167, Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 175, лит. А, пом. 5-Н; ОГРН 1147847433777, ИНН 7842533010)

о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и выселении,

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Старт" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 1 273 254 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 31.07.2018, 142 861 руб. 75 коп. неустойки за период с 13.03.2018 по 07.08.2018, расторжении договора аренды от 25.07.2014 N 03-А021285 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 02.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Учреждение обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора, выселении ответчика из занимаемого помещения и принять новый судебный акт об удовлетворении указанных требований.

Податель апелляционной жалобы указывает, что допущенные ответчиком нарушения условий договора являются существенными, носят длительный характер и являются достаточным основанием для расторжения договора.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Комитета, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник истца) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Митра" (правопредшественник ответчика) (арендатор) 25.07.2014 заключен договор N 03-А021285 (далее - Договор) нежилого помещения площадью 154,9 кв. м с кадастровым номером 78:31:1512:2002:10:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 175, лит. А, пом. 5-Н (цокольный этаж, подвал) (далее - Объект).

Передача Объекта арендатору оформлена актом приема-передачи от 25.07.2014.

В связи с реорганизацией общества с ограниченной ответственностью "Митра" в форме выделения Общества сторонами подписано дополнительное соглашение от 28.01.2015 N 01 к Договору, которым установлено, что Общество приобретает все права и обязанности арендатора по Договору.

Согласно пункту 1.3 Договора он действует до 24.06.2019.

В соответствии с пунктом 2.2.2 Договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную Договором и следующими дополнениями и изменениями к нему арендную плату за пользование Объектом в порядке, предусмотренном Договором.

В силу пункта 4.9 Договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 Договора начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.3.2 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиям Договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за Объект в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Учреждение, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий Договора и наличие задолженности по арендной плате в размере 1 273 254 руб. 43 коп. за период с 01.03.2018 по 31.07.2018 и пеням в размере 142 861 руб. 75 коп., 28.08.2018 направило Обществу претензию от 07.08.2018 N 3745-пр./18 с требованием об оплате указанной задолженности в течение 15 календарных дней с даты отправки претензии; Обществу предложено в течение 30 календарных дней с даты отправки претензии подписать соглашение о расторжении Договора и обеспечить освобождение Объекта, передав его по акту приема-передачи.

Требование Учреждения об оплате задолженности по арендной плате исполнено Обществом платежными поручениями от 17.09.2018 N 115, от 17.09.2018 N 116, от 17.09.2018 N 117, от 19.09.2018 N 118, от 19.09.2018 N 119, от 29.09.2018 N 120, от 29.09.2018 N 121, от 05.10.2018 N 122. Требование об оплате пеней исполнено Обществом платежным поручением от 11.10.2018 N 124.

Несмотря на это, 28.12.2018 Учреждение обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании этой же задолженности по арендной плате, пеней, расторжении Договора и выселении.

Учитывая, что требование Учреждения об оплате задолженности и пеней Обществом исполнено в добровольном порядке до момента обращения истца с настоящим иском, суд первой инстанции посчитал расторжение договора несоразмерной нарушению обязательства мерой ответственности и отказал в удовлетворении заявленных исковых требований.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендная плата за пользование Объектом устанавливается в рублях и ее размер за 1 кв. м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 28 154 руб. 27 коп.

В силу пункта 3.2 Договора с 01.01.2016 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле:

Атек = Апред * I, где

Атек - плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в текущем году;

Апред - плата за аренду Объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году;

I - индекс ежегодного изменения размера арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 07.10.2014 N 946 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Постановление N 946) индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I), применяемый при определении арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, составляет:

в 2016 году - 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2015 году;

в 2016 году - 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2015 году;

в 2017 году - 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2016 году;

в 2018 году - 1,00 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2017 году (с 01.01.2018 по 30.06.2018); 1,04 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2017 году (с 01.07.2018 по 31.12.2018).

Согласно пункту 3.4 Договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.2 Договора. Арендная плата за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении арендной платы), за январь (при помесячном перечислении арендной платы) вносится до 31 января.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора размер арендной платы в 2015 году без учета НДС составляет 923 960 руб. 97 коп. в квартал, 307 986 руб. 99 коп. в месяц. С учетом применения установленного Постановлением N 946 индекса ежегодного изменения размера арендной платы по отношению к предыдущему году, равного 1,00, размер арендной платы в 2016, 2017 и 2018 году (за период с 01.01.2018 по 30.06.2018) составляет 307 986 руб. 99 коп. в месяц. С 01.07.2018 по 31.12.2018 размер ежемесячной арендной платы с учетом ежегодного изменения размера арендной платы по отношению к предыдущему году, равного 1,04, составляет 320 306 руб. 47 коп.

Представленным в материалы дела актом сверки от 22.05.2019 подтверждается и сторонами не оспаривается, что обязательство по внесению арендной платы за спорный период исполнено Обществом платежными поручениями от 17.09.2018 N 115, от 17.09.2018 N 116, от 17.09.2018 N 117, от 19.09.2018 N 118, от 19.09.2018 N 119, от 29.09.2018 N 120, от 29.09.2018 N 121, от 05.10.2018 N 122.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы истец в соответствии с пунктом 4.9 Договора начислил ответчику неустойку в размере 142 861 руб. 75 коп.

Указанная неустойка уплачена Обществом платежным поручением от 11.10.2018 N 124.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении имущественных требований Учреждения.

В указанной части решение не обжалуется.

Помимо имущественных требований Учреждением также заявлено требование о расторжении Договора и выселении.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление требования о расторжении договора в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Учреждение обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении Договора по истечении двух месяцев после устранения Обществом допущенных нарушений денежного обязательства, что в данном случае не может рассматриваться в качестве разумного срока.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая, что нарушения обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы были устранены Обществом в добровольном порядке до момента обращения Учреждения с настоящим иском, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В данном случае расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. Имущественные интересы арендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением арендатором денежного обязательства, компенсированы применением к ответчику предусмотренных пунктом 4.9 Договора санкций; сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450, 619 ГК РФ.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного акта. Учитывая изложенное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2019 по делу N А56-167097/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева Е.И. Трощенко