Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 сентября 2019 г. N 09АП-42711/19

город Москва

9 сентября 2019 г.

Дело N А40-229763/18

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В., рассмотрев апелляционную жалобу ООО "Полибур"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2018 года

по делу N А40-229763/18, принятое судьей Кантор К.А.

в порядке упрощенного производства

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО "Полибур" (ИНН 7710055896, ОГРН 1037739227052)

о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 20.12.2005 N 01-01198/05

без вызова сторон,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Полибур" (далее - ответчик) о взыскании 266 141 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате с 01.01.2015 г. по 30.09.2015 г., 9 923 руб. 66 коп. пени за период с 06.03.2015 г. по 30.09.2015 г. по договору аренды от 20.12.2005 г. N 01-01198/05, ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 300, 614 ГК РФ.

Решением суда от 04.12.2018 г., принятым в порядке упрощенного производства, иск полностью удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ст. 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично без вызова сторон по имеющимся в деле доказательствам.

Стороны извещены о судебном разбирательстве в суде апелляционной инстанции.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена на информационном портале Картотека арбитражных дел http://kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, письменного пояснения, находит оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.12.2005 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 01-01198/05, объектом аренды является нежилое помещение площадью 101,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, пр-кт Комсомольский, д.3.

Как указал истец, договор прекращен заключением договора купли-продажи арендованного помещения от 01.10.2015 N 59-2694.

В нарушение п. 6.5 договора ответчик обязанность по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом. Согласно расчету истца за период с 01.01.2015 г. по 30.06.2015 г. задолженность ответчика составила 266 141 руб. 07 коп.

На основании п. 7.1. договора истец начислил пени в размере 9 923 руб. 66 коп. за период с 06.03.2015 г. по 30.09.2015 г.

Истец направлял в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При исследовании материалов дела было установлено, что вступившим в законную силу судебным актом по делу N А40-13329/2014 суд апелляционной инстанции в Постановлении от 12.03.2015 г. изменил решение суда от 16.12.2014 г. в части установления покупной цены в размере 11 130 000 руб. и ежемесячных платежей в размере 309 166,67 руб.; установил покупную цену в размере 14 391 390,10 руб. и ежемесячные платежи в размере 399 760,84 руб.4 в остальной части решение суда об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи оставлено без изменения.

В рамках указанного дела было установлено, что 03.02.2014 г. арендатор обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу требований ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 г. по 30.09.2019 г.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 425, пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 6 Постановления от 17.11.2011 N 73, в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.

Таким образом, договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 12.03.2015 г., с указанной даты обязанности по внесению арендных платежей прекращены, в силу чего основания для начисления арендной платы с указанной даты у Департамента отсутствовали.

С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Между тем, с учетом п. 4 ст. 445 ГК РФ договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 16.12.2014 г. по делу N А40-13329/14, то есть с 12.03.2015 г.

Таким образом, в рамках рассматриваемого спора суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у ответчика с 12.03.2015 г. отсутствует обязанность по уплате арендных платежей по договору.

Вместе с тем, обязанность по уплате арендных платежей за период с 01.01.2015 г. по 11.03.2015 г. у ответчика сохраняется.

Судебной коллегией установлено, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2015 по 11.03.2015 составляет 69 994 руб. 16 коп., по пени - 1 091 руб. 13 коп.

Доказательств оплаты задолженности ответчик не представил.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежит отклонению, поскольку соответствующего заявления не было сделано при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Суд первой инстанции надлежащим образом известил ответчика о принятии искового заявления к производству и возможности рассмотрения дела в порядке упрощенного производства (л.д.52, 53).

Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы ответчика признаются обоснованными.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из изложенного, из совокупности представленных по делу доказательств решение суда первой инстанции не соответствует обстоятельствам дела и закону и подлежит изменению.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271, 272 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 декабря 2018 года по делу N А40-229763/18 изменить.

Взыскать с ООО "Полибур" (ИНН 7710055896, ОГРН 1037739227052) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) задолженность по арендной плате в размере 69 994 (шестьдесят девять тысяч девятьсот девяносто четыре) руб.16 коп. и 1 091 (одну тысячу девяносто один) руб. 13 коп. пени.

Взыскать с ООО "Полибур" (ИНН 7710055896, ОГРН 1037739227052) в доход федерального бюджета 2 841 (Две тысячи восемьсот сорок один) рубль государственную пошлину по исковому заявлению.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа и только по основаниям предусмотренным ч. 4 ст. 288 АПК РФ.

Председательствующий судья

А.В.Бондарев