Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 г. N 02АП-6922/19

г. Киров

12 сентября 2019 г.

Дело N А28-2984/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щелокаевой Т.А.,

судей Кононова П.И., Минаевой Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Свиридовой А.А,

при участии в судебном заседании представителей истца Новикова А.Н., действующего на основании доверенности от 06.02.2019, Ахмедова Ф.А.о., действующего на основании доверенности от 06.02.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПродТорг"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2019 по делу N А28-2984/2019, принятое судом в составе судьи Хлюпиной Н.П.

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПродТорг" (ИНН: 4345472756, ОГРН: 1174350016059)

к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: 4348010693, ОГРН: 1034316546978)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ПродТорг" (далее - Общество, истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с иском (с учётом уточнений) к департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа ответчика от договора аренды от 27.03.2018 N 7598 и применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды от 27.03.2018 N 7598 действующим.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о приобщении к материалам дела экспертного заключения от 18.06.2019 N 02/06/2019, по результатам которого эксперт пришел к выводам о том, что спорное помещение находится в хорошем состоянии и не требует капитального и косметического ремонта. Заявитель жалобы считает, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Департамент не доказал факт нарушения Обществом условий договора аренды, в связи с чем у ответчика отсутствовали правовые основания для одностороннего отказа от исполнения спорного договора аренды.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу Общества не представил.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 01.08.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 02.08.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной статьи стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

В связи с этим в соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика.

Представители истца апелляционную жалобу поддержали. Скорректировали позицию по жалобе по экспертному заключению от 18.06.2019 N 02/06/2019, полагают, что суд необоснованно не дал оценку указанному документу.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 27.03.2018 N 7598 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (помещения NN 28, 28а, 30, 33, 34, 35) с кадастровым номером 43:40:000421:404, площадью 76,9 кв.м по адресу: г. Киров, ул. Щорса, д. 42 (далее - нежилое помещение). Осуществлена государственная регистрация договора аренды.

Согласно пункту 2.2.3, 2.2.6 договора аренды арендатор обязан заключить договоры в 20-дневный срок с момента подписания настоящего договора: с предприятиями коммунального обслуживания на услуги, связанные с текущей эксплуатацией, включая техническое обслуживание, тепло, электроэнергию, газ, воду, канализацию, вывоз ТБО; с управляющей организацией договор управления общим имуществом многоквартирного дома, в том числе формирование фонда текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома в части используемого помещения; со страховой компанией на страхование арендуемого помещения по полному пакету рисков и представить страховой полис арендодателю и предоставить информацию (копии договоров) арендодателю в течение 10 дней с момента заключения договоров.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды арендатор обязан обеспечивать сохранность и содержать арендуемое помещение, инженерные коммуникации и прилегающую территорию в надлежащем техническом, санитарном, противопожарном состоянии.

В силу пункта 2.2.10 договора аренды арендатор обязан производить за свой счёт капитальный и текущий ремонт помещения и инженерных коммуникаций, находящихся в помещении.

Арендатор обязан обеспечивать представителям арендодателя беспрепятственный доступ в помещения для проверки соблюдения условий договора и состояния арендуемого помещения в любое время в течение установленного рабочего дня арендатора (пункт 2.2.22 договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.1.1 договора аренды за нарушение обязанностей предусмотренных, пунктами 2.2.3, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.22, виновная сторона обязана выплатить неустойку в виде штрафа в размере годовой арендной платы без НДС.

В силу пункта 6.2 арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, уведомив арендатора за один месяц, когда арендатор: существенно ухудшает состояние помещения и находящегося в нем имущества; не производит ремонт, предусмотренный настоящим договором (соглашением); не выполнил в установленный срок условия, предусмотренный пунктом 2.2.3; не обеспечивает беспрепятственный доступ в помещение представителям арендодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2.2.22.

Срок действия договора с 27.03.2018 по 21.03.2021 (пункт 8 договора аренды).

Нежилое помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 27.03.2018.

При проведении проверки контрольным управлением администрации города Кирова было установлено, что в нежилом помещении работает круглосуточный магазин по продаже бакалейной продукции, деятельность на момент проведения проверки осуществляет Общество. В помещении N 33 зафиксированы 3 игровых автомата; помещение N 28 закрыто, в доступе отказано; в помещении N 35 зафиксировано 3 коробки со спиртосодержащей жидкостью; кассовый аппарат в магазине отсутствует, товарный чек не выдается; помещения NN 30 и 33 находятся в неудовлетворительном состоянии, на потолке и стеновых панелях следы протечек, плесень; на момент проведения проверки не представлены договоры на вывоз ТБО, энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения. Указанные недостатки зафиксированы в акте проверки от 09.06.2018 N 60.

Общество направило в адрес Департамента письмо от 28.06.2018, в котором обязалось в срок до 1 августа 2018 года закончить благоустройство нежилого помещения и представить отчет о проделанной работе, а также представить копии договоров с обслуживающими организациями.

В адрес Общества было направлено предупреждение от 04.07.2018 N 3976-01-05ДМС с требованием устранить выявленные нарушения в течение 20 дней с момента получения настоящего предупреждения.

В связи с отсутствием информации об устранении нарушений управлением административно-технического и муниципального контроля проведена повторная проверка на предмет соблюдения условий договора. По результатам проверки составлен акт от 18.10.2018 N 104, в котором зафиксированы следующие недостатки: помещение N 28 закрыто, в доступе отказано; в помещении N 35 зафиксировано 3 коробки со спиртосодержащей жидкостью; кассовый аппарат в магазине отсутствует, товарный чек при покупке не выдается; помещение N 30 находится в неудовлетворительном состоянии, на потолке и стеновых панелях следы протечек, плесень, ремонт арендатором не проведен.

Письмом от 29.10.2018 Общество сообщило о том, что в связи с финансовыми трудностями проведение ремонтных работ пришлось отложить. В связи с чем Общество просило Департамент продлить срок исполнения обязательств по договору аренды до 31.03.2019.

Обществу было направлено письмо от 14.11.2018 N 7026-01-05ДМС, содержащее сведения о том, что 31.10.2018 комиссией по использованию муниципальной собственности принято решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по пункту 6.2 договора аренды по истечении одного месяца с момента получения данного письма. Также Обществу было предложено освободить нежилое помещение на следующий день после окончания срока действия настоящего уведомления и сдать его свободным от прав третьих лиц по акту приема-передачи представителю Департамента.

Письмом от 31.01.2019 Общество сообщило о том, что часть недостатков была устранена (установлен кассовый аппарат, коробки со спиртосодержащей жидкостью вывезены из нежилого помещения, все помещения находятся в свободном доступе). Кроме того Общество обязалось в срок до 31.03.2019 осуществить косметический ремонт в арендуемом помещении.

В ответ на указанное выше обращение письмом от 06.02.2019 Департамент сообщил о том, что договор аренды расторгнут с 20.01.2019 (на основании отметок ФГУП "Почта России" на почтовом конверте письмо возвращено отправителю 20.12.2018). До момента передачи нежилого помещения представителю Департамента Общество обязано вносить плату за фактическое пользование помещением в размере арендной платы по договору аренды.

Посчитав, что у Департамента отсутствовали правовые основания по одностороннему расторжению договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, Арбитражный суд Кировской области руководствовался статьями 1, 10, 151, 165.1, 450.1, Гражданского кодекса (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 50, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", и исходил из наличия у Департамента права на одностороннее расторжение договора аренды, а также из добросовестного поведения ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учётом дополнения к апелляционной жалобе), суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи имущества по договору аренды подтверждается актом приема-передачи.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Договором аренды (пункт 6.2) стороны предусмотрели возможность одностороннего внесудебного расторжения договора.

В пункте 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Ответчик, полагая, что нарушаются его права и, ссылаясь на пункты 2.2.3, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.10, 2.2.22, 6.2 договора аренды, письмом от 14.11.2018 N 7026-01-05ДМС направил в адрес истца уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54) в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В пункте 14 Постановления N 54 судам разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что свои обязательства по договору аренды истец выполнял ненадлежащим образом.

Согласно акту проверки от 09.06.2018 N 60 было установлено, что помещения NN 30 и 33 (часть нежилого помещения) находились в неудовлетворительном состоянии; в нежилом помещении не установлен кассовый аппарат, в помещении N 35 (часть нежилого помещения) находились коробки со спиртосодержащей жидкостью, а в помещении N 33 (часть нежилого помещения) - игровые автоматы. Тем самым Общество нарушило условия пунктов 2.2.8, 2.2.10 договора аренды. Более того, в нарушение пункта 2.2.22 договора аренды не был предоставлен доступ представителям арендодателя в помещение N 28 (часть нежилого помещения).

Материалами дела также подтверждается, что в нарушение пункта 2.2.3 договора аренды в срок не позднее 16.04.2018 не были заключены договоры с обслуживающими организациями. Так договор управления нежилым помещением заключён 20.06.2018, договор страхования - 20.06.2018, договор холодного водоснабжения и водоотведения - 22.08.2018, договор на вывоз ТБО - 30.10.2018. При этом истец не сослался на обстоятельства, препятствующие заключению указанных выше договоров в срок установленный пунктом 2.2.6 договора аренды.

В адрес Общества было направлено предупреждение от 04.07.2018 N 3976-01-05ДМС с требованием устранить указанные выше нарушения. Однако в ходе повторной проверки (акт проверки от 18.10.2018 N 104) выявленные нарушения устранены не полностью. При этом Общество, вопреки требованиям части 1 статьи 65 АПК РФ, не представило доказательств, свидетельствующих о невозможности предоставления доступа в помещение N 28, проведения текущего ремонта в помещении N 30, установки кассового аппарата и вывоза коробок со спиртосодержащей жидкостью до проведения повторной проверки.

Следовательно, односторонний отказ ответчика от исполнения договора аренды, выраженный в письмах от 14.11.2018 N 7026-01-05ДМС, 06.02.2019, является правомерным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела. В рассматриваемом случае действия ответчика являются разумными и добросовестными.

Довод заявителя жалобы о том, что ответчик устранил все имеющиеся недостатки, что подтверждается заключением эксперта от 18.06.2019 N 02/06/2019, подлежат отклонению, поскольку заключение эксперта составлено по состоянию на 10.06.2019, то есть после 20.01.2019 (дата расторжения договора аренды в одностороннем порядке). Следовательно, данное заключение эксперта не является относимым доказательством.

Несогласие заявителя с выводами суда первой инстанции, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений им норм права, в связи с чем отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, судебный акт принят Арбитражным судом Кировской области при правильном применении норм материального права, с учетом конкретных обстоятельств дела, правовых оснований для его отмены не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 АПК РФ, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2019 по делу N А28-2984/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПродТорг" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Т.А. Щелокаева

Судьи

П.И. Кононов Е.В. Минаева