Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 г. N 18АП-12182/19

г. Челябинск

12 сентября 2019 г.

Дело N А76-39673/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Дельта" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2019 по делу N А76-39673/2017 (судья Бесихина Т.Н.)

В судебном заседании принял участие представитель истца: общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Дельта" - Костюк Татьяна Геннадьевна (доверенность от 15.01.2019 N 2).

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Дельта" (далее - ООО Специализированный застройщик "Дельта" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Статус-Урал" (далее - ответчик, ООО ПКФ "Статус-Урал") о признании недействительной сделки ООО ПКФ "Статус-Урал" по прекращению права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351, площадью 22940 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, д. 1, и применении последствий недествительности сделки в виде погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующих записей:

-о прекращении права собственности ООО ПКФ "Статус-Урал" на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351, площадью 22940 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, д. 1;

-о возникновении права собственности ООО ПКФ "Статус-Урал" на спорные земельные участки;

-о восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности ООО ПКФ "Статус-Урал" на земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351 площадью 22940 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, д. 1 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Лазурненского сельского поселения, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Гаитова Анна Александровна, Гаитова Алиса Игоревна в лице ее законного представителя Гаитовой Анны Александровны, Гаитов Виталий Игоревич, Гаитова Дарья Игоревна в лице ее законного представителя Гаитовой Ульяны Александровны (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2019 (резолютивная часть от 25.06.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец (далее также - податель жалобы, апеллянт) и обжаловал его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе ее податель просил решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на нарушение норм материального и процессуального права; неполное исследование всех обстоятельств дела; несоответствие выводов суда, фактическим обстоятельствам дела.

Апеллянт полагает, что изменение границ и площадей земельного участка затрагивает права и законные интересы лиц, участвующих в долевом строительстве и претендующих в последующем (после завершения строительства) на получение в собственность помещений в многоквартирных домах и в общую долевую собственность земельного участка под многоквартирным домом и необходимом для обслуживания этого дома.

По мнению подателя жалобы, действия ответчика по разделению земельного участка, предназначенного для строительства жилых домов и находящегося в залоге в силу закона на момент принятия решения о разделении этого участка, прямо нарушают права и законные интересы истца по распоряжению данным участком, например, для установки детских площадок, зоны отдыха, парковочной зоны и т.п., необходимых для благоустройства придомовой территории.

Вывод суда о том, что ответчиком межевые работы производились с целью разделения участка на части, необходимые для строительства и эксплуатации домов N 1 и N 2 не учитывает тот факт, что помимо двух земельных участков под домами ответчиком незаконно было выделено еще шесть земельных участков, которые впоследствии были проданы одному физическому лицу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО Специализированный застройщик "Дельта" является собственником квартиры, расположенной по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Добрая, д. 2 кв. 40, что подтверждается свидетельством о праве, выданным 18.12.2014 (т. 1 л.д. 20).

Согласно договору N 2/40 от 27.03.2013 участия в долевом строительстве жилья, договору уступки права требования от 24.05.2013 по договору участия в долевом строительстве жилья, ООО Специализированный застройщик "Дельта" приобрело право требования на получение в собственность с ООО ПКФ "Статус-Урал" вышеуказанной квартиры (т. 1 л.д. 14-16,17-18).

Строительство осуществлялось на основании разрешения на строительство N 41, выданного взамен N 28 от 18.05.2012 (т. 1 л.д. 13) на земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:0351.

Разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома N 2 выдано администрацией Красноармейского муниципального района Челябинской области 28.01.2014, дома N 1-29.12.2014 (т. 3 л.д. 79-80,81-82).

Земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351 принадлежал ООО ПКФ "Статус-Урал" (т. 2 л.д. 6) на основании договора купли-продажи от 15.04.2010 (т. 2 л.д. 7-8).

По вышеуказанному договору купли-продажи ООО "Статус-Строй" проданы ООО ПКФ "Статус-Урал" нежилое здание бывшей средней школы и земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:0351, находящиеся по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Героев, 1.

Согласно кадастровой выписке от 28.07.2012 земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:351 поставлен на кадастровый учет 09.03.2006, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для строительства многоквартирных жилых домов (т. 2 л.д. 11).

Обществом ПКФ "Статус-Урал" принято решение о разделе земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351 общей площадью 22940 кв. м на восемь земельных участков площадью 2343 кв. м, 1601 кв. м, 5153 кв. м, 3395 кв. м, 1628 кв. м, 1244 кв. м 4013 кв. м (т. 2 л.д. 33-оборот - 34).

Постановлением N 5 от 13.01.2014 Администрация Лазурненского сельского поселения постановила на основании обращения собственника - ООО ПКФ "Статус-Урал" от 09.01.2014 разделить земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:351 общей площадью 22940 кв. м на восемь земельных участков предложенной заявителем площадью, с присвоением адресов каждому из участков.

Подготовлен межевой план по образованию земельных участков из участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351 (т. 2 л.д. 24-32).

Согласно межевому плану, подготовленному кадастровым инженером ООО "Бюро технической и правовой экспертизы" Корякиной И.В., два земельных участка из восьми, на которых расположены многоквартирные дома, и иные объекты, входящие в состав такого дома, площадью 2343 кв. м и 5153 кв. м переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С учетом произведенного межевания и постановки на кадастровый учет образованных земельных участков обществом ПКФ "Статус-Урал" привело сведения о порядке раздела участков с указанием их кадастровых номеров и площадей - о разделе земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351 общей площадью 22940 кв. м на восемь земельных участков с кадастровыми номерами: 74:12:0910007:862 (площадь 1601 кв. м), 74:12:0910007:863 (площадь 5153 кв. м), 74:12:0910007:864 (площадь 3395 кв. м), 74:12:0910007:865 (площадь 3563 кв. м), 74:12:0910007:866 (площадь 1628 кв. м), 74:12:0910007:867 (площадь 2343 кв. м), 74:12:0910007:868 (площадь 1244 кв. м), 74:12:0910007:869 (площадь 4013 кв. м) (т. 2 л.д. 22-23).

Согласно сведениям об основных характеристиках объектов недвижимости, спорные земельные участки с кадастровыми номерами 74:12:0910007:868, 74:12:0910007:866, 74:12:0910007:865, 74:12:0910007:869, 74:12:0910007:862, 74:12:0910007:864 образованы из земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351, с разрешенным использованием -для строительства многоквартирных домов (т. 1, 2,4).

По договорам купли-продажи от 20.11.2015 общество ПКФ "Статус-Урал" передало в собственность Гаитову И.К. земельные участки с кадастровыми номерами 74:12:0910007:868, 74:12:0910007:866, 74:12:0910007:865, 74:12:0910007:869, 74:12:0910007:862, 74:12:0910007:864 (т. 2 л.д. 37-57).

Оспаривая сделку по разделу земельного участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351, истец в качестве последствий недействительности сделки заявляет требование о погашении записи о шести из восьми образованных участков и восстановлении записи о праве собственности участка с кадастровым номером 74:12:0910007:351 площадью 22940 кв. м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил достаточные и допустимые доказательства, подтверждающие нарушение оспариваемой сделкой его прав и законных интересов.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В качестве правового основания истец сослался на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункт 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (части 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу части 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. В пунктах 67, 68 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

Право собственности в отношении первой из квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Красноармейский район, п. Лазурный, ул. Добрая, д. 2, зарегистрировано 12.03.2014.

В проекте планировки реконструируемого здания бывшей школы под жилой квартал по ул. Героев, 1, запланировано строительство шести многоквартирных домов (т. 2 л.д. 85-130).

Согласно градостроительному плану земельного участка, генеральному плану строительства 1-ой очереди строительства, кроме домов N 1 и N 2 на земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:351 запланировано строительство еще четырех многоквартирных домов (т. 3-4).

20 июня 2017 года администрацией Красноармейского муниципального района выдано разрешение на строительство пятиэтажного двухсекционного жилого дома N 4 по ул. Добрая в п. Лазурный (третья очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:864 (т. 2 л.д. 67).

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 74:12:0910007:351 на начало строительства находился в частной собственности и изначально предназначался для строительства на нем нескольких многоквартирных жилых домов, а не только дома, в котором у истца расположена квартира. Поскольку в момент строительства и передачи первой квартиры в доме земельный участок для эксплуатации многоквартирного дома N 2 не был сформирован, соответственно право собственности дольщика, а впоследствии собственника квартиры, возникло на земельный участок, предназначенный для размещения и эксплуатации многоквартирного дома при формировании данного земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом не представлено достаточных доказательств нарушения его прав ответчиком при формировании участков.

Кроме того, судом обоснованно отмечено, что требование истца о применении последствий недействительности сделки путем восстановления в ЕГРН записи о земельном участке с кадастровым номером 74:12:0910007:351 площадью 22940 кв. м невозможно, поскольку сформированные из него участки под эксплуатацию домов N 1 и 2 перешли в общедолевую собственность собственников этих домов. Поскольку истец не владеет спорными земельными участками, признание недействительным оспариваемой сделки не приведет к восстановлению тех прав, которые истец считает нарушенными; надлежащим способом защиты нарушенного права является предъявление иска об истребовании участков из незаконного владения их фактических владельцев при наличии оснований, предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах исключается возможность удовлетворения требований истца.

Судом первой инстанции с истца в пользу третьего лица - Гаитова Виталия Игоревича взыскано 3000 руб. в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя.

Распределение арбитражным судом судебных расходов по делу апелляционным судом проверено, признано верным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, не влияют на законность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду вышеуказанных обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.07.2019 по делу N А76-39673/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Дельта" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова