Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 г. N 12АП-10057/19

г. Саратов

12 сентября 2019 г.

Дело N А12-9210/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т. В.,

судей Антоновой О.И., Жаткиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шавеевой З. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2019 года по делу N А12-9210/2019 (судья Троицкая Н.А.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аэробус" (ИНН 3444129499, ОГРН 1053444109762)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН 3444074200, ОГРН 1023403446362)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аэробус" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Аэробус" и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора купли-продажи от 08.02.2019 N 14к земельного участка с кадастровым номером N 34:34:020100:16 (учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 65а;

принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 08.02.2019 N 14к земельного участка с кадастровым номером N 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 65а в следующей редакции:

выкупная цена Участка установлена в соответствии со ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", постановлением правительства Волгоградской области от 14.12.2015 N 743-п "О внесении изменений в постановление правительства Волгоградской области от 26.06.2012 N 142-п "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов", решением Волгоградского областного суда от 30.06.2017 по делу N 3а-428/2017: ВС=КСхN, где ВС - выкупная стоимость Участка, КС - кадастровая стоимость участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - 40 853 675,8 рублей, N - коэффициент в процентном выражении в зависимости от права пользования и вида разрешенного использования в соответствии с постановлением Правительства Волгоградской от 26.06.2012 N 142-п "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" - 2,5%;

принять пункт 2.2 договора купли-продажи от 08.02.2019 N 14к земельного участка с кадастровым номером N 34:34:020100:16 ( учетный 2-117-17) площадью 10115 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 65а в следующей редакции:

цена Участка на день заключения договора составляет 1 021 341,90 рублей (один миллион двадцать одна тысяча триста сорок один рубль 90 копеек).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2019 года отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.

Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Аэробус" является собственником объекта недвижимости здание Дворца спорта, расположенного в границах земельного участка из земель населенных пунктов с учетным номером 2-117-17 площадью 10 115 кв.м. по адресу: г. Волгоград, пр. Ленина, 65 А.

Земельный участок под объектом недвижимости используется истцом на основании договора аренды от 22.01.2007 N 7237.

11 января 2019 года ООО "Аэробус" обратилось в Департамент муниципального имущества администрации Волгограда с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка за плату без проведения торгов.

В ответ на заявление ООО "Аэробус" о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером N 34:34:020100:16, учетный номер 2-117-17, площадью 10115 кв.м., ответчиком подготовлен проект договора купли - продажи N 14к от 08.02.2019.

Согласно п. 2.1. вышеуказанного договора, выкупная цена Участка установлена в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановлением Правительства Волгоградской области от 14 декабря 2015 г. N 743-п "О внесении изменений в постановление Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. N 142-п "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов", решением Волгоградского областного суда от 30 июня 2017 г. по делу N За-428/2017:

ВС= КС х N, где

ВС - выкупная стоимость Участка

КС - кадастровая стоимость Участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - 40 853 675,8 руб.

N - коэффициент в процентом выражении в зависимости от права пользования и вида разрешенного использования в соответствии с постановлением Правительства Волгоградской области от 26 июня 2012 г. N 142-п "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Волгоградской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" -15 %.

Согласно п. 2.2. вышеуказанного Договора, цена Участка на день заключения договора составляет 6 128 051,37 руб. (шесть миллионов сто двадцать восемь тысяч пятьдесят один рубль 37 коп.).

Не согласившись с определенной ответчиком выкупной ценой земельного участка, истец предоставил ДМИ администрации Волгограда протокол разногласий к договору от 08.02.2019 N 14к в части пункта 2.1 и пункта 2.2.

Полагая, что цена земельного участка должна быть определена в соответствии с положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Принимая законное и обоснованное решение, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Из материалов дела усматривается, что истец обратился в орган местного самоуправления с намерением реализовать предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, уполномоченным органом принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 34634:020100:16 по адресу: г. Волгоград, пр. Ленина, 65А, площадь. 10 115 кв.м. в собственность общества, однако в процессе заключения договора купли-продажи между сторонами возник спор относительно выкупной стоимости земельного участка.

На основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Согласно п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Как следует из представленных документов, право собственности на объект недвижимости здание Дворца Спорта, возникло у ООО "Аэробус" на основании Постановления Волгоградского областного Совета Профсоюзов от 24.11.2005 г. N 13-10, акта приема-передачи не денежного вклада в уставный капитал от 12.12.2005.

13 февраля 2006 года на основании вышеуказанных документов ООО "Аэробус" зарегистрировало право собственности в установленном законом порядке на здание Дворца Спорта.

Пунктом 3 постановления администрации Волгограда от 03.05.2000 N 552 земельный участок с кадастровым номером 34:34:2-117-1 площадью 59030,0 кв.м. по адресу г. Волгоград, пр. Ленина, 65, предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование учреждению "Универсальный спортивно-зрелищный комплекс Волгоградских профсоюзов" для эксплуатации универсального спортивно-зрелищного комплекса.

Постановлением администрации Волгограда от 29.01.2007 N 190 утвержден проект границ земельного участка с учетным N 2-117-17 (кадастровый номер 34:34:020100:16), выделенного из земельного участка с учетным номером N 2-117-1 (кадастровый номер 34634:020100:8), площадью 17 585 кв.м., занимаемого зданием Дворца спорта, и предоставлен в аренду ООО "Аэробус" по договору N 7237 от 22.02.2007.

В 2018 году в государственный кадастр недвижимости были внесены изменения в части границ и площади земельного участка с кадастровым номером 34:34: 020100:16, учетным N 2-117-17, в связи с чем, площадь земельного участка составила 10 115 кв.м.

Согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Это право защищается законом в равной степени (ст. 305 ГК РФ) и может быть ограничено только на основании федерального закона (ст. 1 ГК РФ).

При переходе прав на строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (ст. 552 ГК РФ). При этом, сформирована позиция высших судов РФ, согласно которой данная норма применяется в иных случаях, таких как реорганизация, дарение, внесение в уставный капитал, впоследствии, со вступлением в силу Земельного кодекса РФ, такая норма была закреплена в ст. 35 ЗК РФ,

Как установлено судом первой инстанции, истец приобрел объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве постоянного бессрочного пользования.

Таким образом, с момента приобретения права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, истец в силу закона приобрел и право постоянного бессрочного пользования указанным земельным участком, а договор аренды земельного участка заключен с истцом в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды.

Учитывая, что на момент переоформления права постоянного бессрочного пользования земельным участком общество с ограниченной ответственностью "Аэробус" являлось собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, при определении размера выкупной цены земельного участка подлежали применению положения п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

22 июля 2011 года, со дня официального опубликования в "Российской газете" введен в действие Федеральный закон от 18.07.2011 N 214-ФЗ (далее - Федеральный закон от 18.07.2011 N 214-ФЗ), статьей 4 которого внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Следовательно, до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Из совокупности перечисленных доказательств следует, что право постоянного бессрочного пользования земельным участком с учетным N 2-117-1 площадью 59 030,0 кв.м. в части выделенного из него земельного участка площадью 17 585 кв.м. (учетный номер N 2-117-17) было прекращено Постановлением администрации Волгограда от 29.01.2007 N 190, когда был изъят земельный участок с учетными N 2-117-17, согласованы материалы межевания земельного участка с учетным N 2-117-17 площадью 17 585 кв.м., который был предоставлен в аренду ООО "Аэробус".

При таких обстоятельствах, поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена выкупаемого земельного участка подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что суд необоснованно пришел к выводу о применении положений п.1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ при определении размера выкупной стоимости спорного земельного участка, и не применил закон подлежащий применению.

Судебная коллегия признает данный довод апелляционной жалобы не состоятельным, в связи с неверным толкованием норм действующего права в силу следующего.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ) предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если: - в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; - такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Судом первой инстанции установлено, что право постоянного бессрочного пользования земельным участком с учетным N 2-117-1 площадью 59 030,0 кв.м. в части выделенного из него земельного участка площадью 17 585 кв.м. (учетный номер N 2-117-17) было прекращено Постановлением администрации Волгограда от 29.01.2007 N 190, когда был изъят земельный участок с учетными N 2-117-17, согласованы материалы межевания земельного участка с учетным N 2-117-17 площадью 17 585 кв.м., который был предоставлен в аренду ООО "Аэробус".

Принимая во внимание то, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды было осуществлено до 01.07.2012, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена земельного участка подлежит определению исходя из двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, правомерно руководствуясь статьями 432, 445, 446, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, урегулировал разногласия сторон в части определения выкупной цены земельного участка.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 июля 2019 года по делу N А12-9210/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т. В. Волкова

Судьи

О. И. Антонова
С. А. Жаткина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.