Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 г. N 18АП-12629/19

г. Челябинск

12 сентября 2019 г.

Дело N А76-29946/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Тимохина О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2019 по делу N А76-29946/2018 (судья Бесихина Т.Н.).

Администрация Верхнеуральского городского поселения (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Оганесяну Усику Шураи (далее - ИП Оганесян У.Ш., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 1 от 28.07.2016 за период с 28.07.20016 по 31.03.2019 в размере 462 735 руб. 47 коп., пени за период с 27.12.2016 по 25.04.2019 в размере 42 740 руб. 63 коп. (с учетом уточнения требований, л.д.116-118).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2019 (резолютивная часть от 05.07.2019) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 446 110 руб. 28 коп. за период с 28.07.2016 по 31.03.2019.

С указанным решением суда не согласился предприниматель Оганесян У.Ш. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Ссылаясь на разъяснения, изложенные в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", считает необоснованным взыскание арендной платы, определённой исходя из нормативно установленных ставок арендной платы, без учета порядка изменения арендной платы, установленного пунктом 3.5.3. договора аренды, изменение нормативного размера арендной платы не может являться основанием для перерасчета арендной платы на последующие периоды. С учетом изложенного порядка расчета арендной платы и внесенных ответчиком платежей, задолженности ответчика по арендной плате составляет 44 022 руб. 08 коп.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ИП Оганесяном У.Ш. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1 от 28.07.2016, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 74:06:1002039:108 общей площадью 797 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, для размещения торгово-развлекательного центра, в границах указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору (л.д.11-13).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 28.07.2016 по 28.07.2036.

Размер арендной платы на 2016 год составляет 13 624,46 руб.(п.3.1 договора).

В силу п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально (11.04, 11.07, 11.10, 26.12).

Размер арендной платы может меняться в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка; изменения кадастровой стоимости на индекс инфляции на соответствующий год в соответствии с Федеральным законом о федеральном бюджете; размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, представительных органов местного самоуправления Челябинской области, регулирующих порядок определения размера и (или) размер арендной платы, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор аренды.

Перерасчет производится самостоятельно с момента вступления соответствующего нормативного правового акта или с момента, указанного в нормативном акте (п. 3.5 договора).

Размер арендной платы пересчитывается в случае перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ (п.3.6 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 74:06:1002039:108 общей площадью 797 кв.м., передан в пользование арендатора по акту приема-передачи от 28.08.2016 (л.д.15).

Договор аренды зарегистрирован 30.08.2016, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации (л.д. 17).

Постановлением Администрации N 187 от 09.06.2016 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:06:1002039:108 с вида разрешенного использования "кинотеатр "Юность"" изменен на вид разрешенного использования - "для размещения торгово-развлекательного центра" (л.д.71).

В связи с указанным, Администрацией в адрес предпринимателя направлено уведомление N 955 от 26.06.2018 с требованием об уплате суммы недоначисленной в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка арендной платы (л.д.9-10).

Оставленное без удовлетворения требование от 26.06.2018, послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Признавая обоснованными требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность ответчика по арендной плате материалами дела подтверждена.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что между сторонами подписан договор аренды земельного участка N 1 от 28.07.2016, по условиям которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 74:06:1002039:108 общей площадью 797 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Верхнеуральск, ул. Советская, 20, для размещения торгово-развлекательного центра (л.д.11-13).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законодательством порядке, что подтверждается Уведомлением о проведении государственной регистрации (л.д. 17).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования приведенных правовых норм, среди прочего, следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Соответственно, самовольное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка без внесения изменений в договор в установленном порядке не освобождает его от обязанности оплаты пользования земельным участком в размере, который определяется в установленном порядке, то есть в размере, соответствующем доходности этого земельного участка исходя из фактического вида использования.

Использование арендатором земельного участка в соответствии с иным видом разрешенного использования, то есть для иных целей, чем предусмотрено договором, является нарушением договорного обязательства и требований закона.

Таким образом, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка, в том числе отраженный в договоре аренды, не соответствует фактическому виду разрешенного использования земельного участка, плата за который превышает стоимость пользования участком по предусмотренному договором назначению, арендная плата подлежит определению исходя из фактического вида использования.

Руководствуясь названными положениями, а также принимая во внимание факт изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:06:1002039:108 на "для размещения торгово-развлекательного центра" (л.д.71), суд первой инстанции обоснованно признал, что плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства, исходя из разрешенного использования земельного участка, независимо от того, что стороны предусмотрели в договоре.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о необходимости применения пункта 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, подлежат отклонению апелляционным судом, ввиду их неприменения к спорным правоотношениям, поскольку изложенные разъяснения регулируют правоотношения арендодателя и арендатора в случае, когда размер арендной платы не является регулируемой ценой.

По аналогичным основаниям подлежат отклонению доводы о необходимости применения п. 3.5.3. договора, поскольку независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что предпринимателем суду не представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате, требования Администрация удовлетворены правомерно.

С учетом изложенных мотивов, решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.07.2019 по делу N А76-29946/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Оганесяна Усика Шураи - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева О.Б. Тимохин