Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2019 г. N 12АП-9744/19

г. Саратов

13 сентября 2019 г.

Дело N А06-558/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 сентября 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Селивановой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Главы Крестьянского (фермерского) хозяйства Касумова Абдулы Абдул-Азимовича

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 04 апреля 2019 года по делу N А06-558/2019 (судья Серикова Г.В.)

по исковому заявлению Управления земельных, имущественный отношений и строительства администрации Муниципального образования "Енотаевский район" (ИНН 3024000911, ОГРН 1113024000550)

к Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Касумову Абдул Абдул-Азимовичу (ИНН 300300046438, ОГРН 304302434500037)

о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 194 от 30.04.2009 г., а также об обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда передать администрации МО "Енотаевский район" в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи: земельный участок с кадастровым номером 30:03:120704:142, общей площадью 1872843 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения МО "Енотаевский район", расположенный относительно ориентира: Астраханская область, Енотаевский район, в 15,6 км северо-западнее пос.Волжский на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет"

при участии в судебном заседании: представителя Главы К(Ф)Х Касумова Абдулы Абдул-Азимовича - Гаркавенко В.В., действующего на основании доверенности от 29.07.2019

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных, имущественных отношений и строительства администрации муниципального образования "Енотаевский район" (далее - Управление, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству - Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Касумову Абдул Абдул-Азимовичу (далее - Глава К(Ф)Х) Касумов А.А.-А., ответчик) о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 194 от 30.04.2009, а также об обязании в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда передать администрации МО "Енотаевский район" в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи: земельный участок с кадастровым номером 30:03:120704:142, общей площадью 1872843 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения МО "Енотаевский район", расположенный относительно ориентира: Астраханская область, Енотаевский район, в 15,6 км северо-западнее пос.Волжский на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет".

Решением арбитражного суда Астраханской области от 04.04.2019 в заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 194 от 30.04.2009 расторгнут, Главу К(Ф)Х) Касумова А.А.-А. обязали в недельный срок с момента вступления в законную силу решения суда передать Администрации Муниципального образования "Енотаевский район" в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи: земельный участок с кадастровым номером 30:03:120704:142, общей площадью 1872843 кв.м., из категории земель сельскохозяйственного назначения Муниципального образования "Енотаевский район", расположенный относительно ориентира: Астраханская область, Енотаевский район, в 15,6 км северо-западнее пос.Волжский на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет".

С Главы К(Ф)Х Касумова А.А.-А. в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 6 000 руб.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы её податель указывает на внесение 27.03.2018 в бюджет муниципального образования денежных средств в размере 56 000 руб. от имени Мажитовой М.М. (за Касумова А.А.-А.) по нескольким договора аренды, в последствии после получения претензии, Мажитова М.М. обратилась в администрацию МО с заявлением о зачете уплаченных ею ранее денежных средств в счет оплаты арендных платежей по рассматриваемому делу. В связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для расторжения имеющихся арендных отношений между истцом и ответчиком.

Истцом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу, с просьбой решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою правовую позицию по рассматриваемому делу, настаивал на отмене принятого судебного акта.

Представители иных лиц в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.08.2019.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, между Администрацией МО "Енотаевский район" (арендодатель) и Крестьянским (фермерским) хозяйством Касумовым Абдул Абдул-Азимовичем (арендатор) 30.04.2009 заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 194, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 30:03:1210704:142, общей площадью 1872843 кв. м., сельскохозяйственных земель из категории земель сельскохозяйственного назначения МО "Енотаевский район", расположенный относительно ориентира: Астраханская область, Енотаевский район, в 15,6 км. северо-западнее пос. Волжский на территории муниципального образования "Средневолжский сельсовет", в границах участка для выращивания сельскохозяйственной продукции.

Договор заключен сроком на 5 лет с 30.04.2009 по 29.04.2014 (п. 1.3).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право использования участка в размере равном размеру арендной платы за земли

сельскохозяйственного назначения соответствующего вида угодий, согласно Решению Совета МО "Енотаевский район" N 76 от 25.12.2008. За весь участок в месяц в сумме 624,29 руб. Годовая арендная плата составляет 7491,4 руб.

Пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 25-го числа последнего месяца каждого квартала, путем перечисления на расчетный счет, указанный в банковских реквизитах арендодателя в договоре.

В соответствии с пунктом 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, равном одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи от 30.04.2009.

В приложении N 3 стороны согласовали расчет арендной платы.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 12.08.2009.

Дополнительным соглашением от 24.09.2014 внесены изменения в договор, в соответствии с которым арендодателем является Управление земельных, имущественных отношений и архитектуры Администрации МО "Енотаевский район". Срок договора установлен на 15 лет с 30.04.2009 по 29.04.2024.

Дополнительным соглашением от 15.03.2017 внесены изменения в договор, п.2.1 изложен в следующей редакции: согласно Решению Совета МО "Енотаевский район" N 6 от 20.02.2017 размер арендной платы за участок определен в соответствии с прилагаемым к договору расчетом (приложение N 3) за весь участок составляет и составляет 17 313 руб. 45 коп. в год.

Также согласно дополнительным соглашением установлено, что арендодателем по договору является Управление земельных, имущественных отношений и строительства администрации муниципального образования "Енотаевский район".

Пункт 3.1 договора закрепляет право Арендодателя досрочно по согласованию сторон или решению суда расторгнуть настоящий Договор при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при систематической неуплате арендной платы и в случае нарушения Арендатором других условий Договора, направив не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней уведомление Арендатору о намерении расторгнуть Договор с указанием причин расторжения.

Истец 28.09.2018 направил в адрес ответчика уведомление N 2374 и претензию N2773 от 26.11.2018 о необходимости уплаты задолженности по арендной плате и пени, предложением расторгнуть договор и передать земельный участок по акту приема-передачи.

Уплата задолженности по арендной плате и пени произведена ответчиком в полном объеме 06.12.2018, однако, в нарушение условий договора ответчик систематически, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, установив, что ответчиком нарушены условия договора аренды земельного участка в части своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Судебная коллегия признает ошибочным вывод суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ, одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. В силу пункта 3 статьи 3 того же Кодекса имущественные отношения по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством.

Согласно пункту 1, подпункту 3 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.2 договора Арендатор обязан своевременно в соответствии с Договором вносить арендную плату.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Истец указывает, что в нарушение вышеназванных пунктов договора, ответчик неоднократно нарушал обязанность по своевременной уплате арендной платы.

За период с 3-4 квартал 2016 года, 1-4 квартал 2017 года, 1-3 квартал 2018 года арендная плата была оплачена ответчиком лишь 06.12.2018.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" говорит о том, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть, договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указывалось выше, арендодатель, реализуя свое право, 26.11.2018 направил ответчику претензию по адресу, указанному в договоре, Астраханская область, Енотаевский район, с. поселок Волжский, ул. 1 Мая, дом 36, которую ответчик получил лично, о чем на претензии имеется отметка в получении 05.12.2018.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, ответчиком, до обращения истца с настоящими требованиями, полностью погашена задолженность по арендным платежам, таким образом, им устранены допущенные нарушения условий договора.

Исходя из материалов дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что ответчик устранил в разумный срок нарушения условий договора аренды по внесению арендных платежей.

05.12.2018 Касумов А.А. фактически получил претензию об уплате задолженности, 06.12.2018 Касумов А.А. задолженность погасил.

Истец, указывая на то, что задолженность за 3 - 4 кварталы 2016 года, 1 -4 квартал 2017 года, 1-3 квартал 2018 года оплачена лишь 06.12.2018, не учитывает, что фактически, денежные средства в размере 56 000 руб. были внесены ответчиком в бюджет муниципального образования 27.03.2018 от имени Мажидовой М.М.

Впоследствии, 06.12.2018, после получения ответчиком претензии, Мажидова М.М. обратилась в администрацию района с заявлением о зачете уплаченных ею ранее денежных средств в счет оплаты арендных платежей по рассматриваемому договору.

Судом апелляционной инстанции отмечается, что само по себе прекращение арендных правоотношений является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений является нецелесообразным.

Таким образом, на основании вышеизложенного, апелляционной коллегией судей не установлено оснований, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора одной из сторон и невозможности сохранения арендных отношений.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным нарушением в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, требуя досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на длительный срок, не представил доказательств, подтверждающих наличие ущерба, причиненного арендодателю допущенным арендатором нарушением.

В рассматриваемом случае расторжение договора в связи с нарушением срока внесения арендной платы является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Выводы суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца основаны на неполном выяснении фактических обстоятельств дела, что в силу положений статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 АПК РФ, согласно которым судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Астраханской области от 04 апреля 2019 года по делу N А06-558/2019 отменить, в иске отказать.

Взыскать с Управления земельных, имущественных отношений и строительства администрации муниципального образования "Енотаевский район" в пользу Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Касумова Абдулы Абдул-Азимовича судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрением апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Ф. Котлярова

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин