Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 г. N 10АП-14896/19

г. Москва

12 сентября 2019 г.

Дело N А41-66403/18

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Администрации Щелковского муниципального района Московской области: Маханек И.П., по доверенности от 28.03.2019;

от ООО "Свена": не явились, извещены;

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Свена" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 июня 2019 года по делу N А41-66403/18, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по исковому заявлению Администрации городского округа Щелково Московской области к ООО "Свена", третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Щелково Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Свена" с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 03.10.2016 N 16-1557/16 в размере 904 936 руб. 64 коп. за 2 квартал 2018 года, пеней в размере 192 635 руб. 49 коп. за период с 20.03.2018 по 18.06.2018, а всего в общей сумме 1 097 572 руб. 13 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Свена" обратилось в Арбитражный суд Московской области с встречным исковым заявлением к Администрации городского округа Щелково Московской области о расторжении договора аренды от 03.10.2016 N 16-1557/16 с 30.06.2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 июня 2019 года по делу N А41-66403/18 первоначальный иск удовлетворен, во встречном иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Свена" обжаловало его в апелляционном порядке.

Истец направил в судебное заседание своего представителя, который возражал на доводы апелляционной жалобы.

Ответчик и третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 03.10.2016 между Администрацией Щелковского муниципального района (арендодатель) и ООО "Свена" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 16-1557/16-А, по условиям которого в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:14:0051002:22, площадью 7000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково (Щелково-3), Радиоцентр N 5, возле дома N 7 (2 очередь), владение 12, вид разрешенного использования - для строительства многофункционального торгового комплекса (далее - договор).

Срок договора установлен с 03.10.2016 по 03.10.2019 (п. 2.1 договора).

В силу пункта 3.1. договора аренды размер арендной платы определен сторонами в приложении к договору аренды, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно пункту 4.4.6 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Пунктом 5.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, в том числе в связи с неправильным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 01.11.2016 номер записи 50-50/014-50/014/009/2016-3925/2.

Согласно расчету задолженности, по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за 2 квартал 2018 года в размере 904 936 руб. 64 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени в размере 192 635 руб. 49 коп. за период с 20.03.2018 по 18.06.2018.

Истцом 22.06.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 18.06.2018 N 14.2/1317, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням в течении пяти рабочих дней. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за взыскиваемый период.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил указанное требование.

Также истцом было заявлено требование о взыскании пеней в соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Поскольку в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил указанное требование.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Довод апелляционной жалобы о введении 23.05.2017 в эксплуатацию объекта недвижимости, возведенного на земельном участке, и регистрации права собственности на нежилые помещения не состоятелен.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

Общество не представило в материалы дела доказательств того, что в указанный в иске период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в названном здании были переданы им в собственность другим лицам.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Данная правовая позиция также подтверждена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014, включенного в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)".

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 13 июня 2019 года по делу N А41-66403/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Свена" (ИНН 7702500166) в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова