Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 г. N 12АП-9952/19

г. Саратов

12 сентября 2019 г.

Дело N А57-10319/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Волковой Т.В., Жаткиной С.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шебалковой К.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дронова Петра Прокофьевича

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 июля 2019 года по делу N А57-10319/2019

по заявлению индивидуального предпринимателя Дронова Петра Прокофьевича (ОГРНИП 304644007800027, ИНН: 644000283598)

к Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, (ОГРН 1026401589268, ИНН: 6440010762)

о признании права собственности на объект недвижимого имущества: двухэтажное нежилое здание "Магазин", расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д.127 "а", общей площадью 1 496,4 кв.м,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Индивидуальный предприниматель Дронов Петр Прокофьевич, ОГРНИП 304644007800027 с исковым заявлением к Администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ОГРН 1026401589268 о признании права собственности на объект недвижимого имущества: двухэтажное нежилое здание "Магазин", расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д.127 "а", общей площадью 1 496,4 кв.м.

Решением суда от 10.07.2019 в удовлетворении иска отказано, что послужило основанием для обращения в суд с апелляционной жалобой.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ИП Дронову П.П. на основании свидетельства о государственной регистрации права АА 079570 от 18.01.2016, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 6 699 кв.м с кадастровым номером 64:41:410354:125, расположенный по адресу: г. Балашов, ул. 30 лет Победы, N 127а (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по фактическому пользованию, под жилищное строительство, малоэтажная жилая застройка) о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10 декабря 2015 года сделана запись регистрации N 64-64/006 - 64/006/068/2015-222/1.

Указанный земельный участок общей площадью 6 699 кв.м с кадастровым номером 64:41:410354:125, расположенный по адресу: г. Балашов, ул. 30 лет Победы, N 127а, был сформирован путем объединения нескольких земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности, которому был присвоен кадастровый номер 64:41:410354:125.

В период времени с 2013 по 2014 г.г. ИП Дронов П.П. построил на вышеуказанном земельном участке объект недвижимого имущества, двухэтажное без подвала здание индивидуального жилого дома с магазином, общей площадью 1 496, 4 кв.м.

В 2014 году истец обратился в суд с исковым заявлением, по результатам рассмотрения которого, на основании решения Балашовского районного суда Саратовской области от 01.08.2014 за Дроновым П.П. признано право собственности на жилой дом с магазином готовностью 54%, расположенный по адресу; ул. 30 лет Победы, д. 127 "а" г. Балашова Саратовской области.

На основании данного решения суда в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права N 64-АД 625395 от 27.03.2015, выданном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, истцу на праве собственности принадлежит жилой дом с магазином, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 1 496,4 кв.м, степень готовности объекта 54%, по адресу: г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д. 127 "а".

Согласно решению Балашовского районного суда Саратовской области от 01 августа 2014 года площадь застройки спорного объекта составляла на момент готовности 54 % - 718,2 кв.м.

Согласно техническому паспорту от 14 января 2015 года, выполненному Балашовским отделением Федерального БТИ, после возведения спорного объекта на 100 % площадь застройки составила 779,5 кв.м.

Учитывая указанную площадь застройки истцом под спорным зданием был выделен земельный участок площадью 998 кв.м, которому 21.02.2017 был присвоен новый кадастровый номер: 64:41:410354:127 с видом разрешенного использования: Магазины, а также 21.02.2017 в ЕРГН была внесена запись о регистрации права собственности N 64:41:410354:127-64/001/2017-1.

Распоряжением администрации БМР СО N 3121-р от 30.12.2015 земельному участку присвоен почтовый адрес: г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д. 127 "а".

Распоряжением администрации БМР СО N 52-р от 23.01.2017 согласован перевод жилого помещения в нежилое.

В настоящее время строительство указанного двухэтажного здания - магазина полностью завершено.

При строительстве ИП Дронов П.П. в установленном законом порядке разрешительную документацию не получал.

ИП Дронов П.П. 14.03.2016 обратился в администрацию Балашовского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома с магазином, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д. 127 "а" с целью дальнейшей регистрации права собственности в установленном законом порядке. Однако, органом местного самоуправления (ответчиком) согласно письму N 758-25 от 25.03.2016 принято решение об отказе в выдаче разрешения в связи с отсутствием документов согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в т.ч. разрешения на строительство).

01.08.2017 истец повторно обратился с аналогичным заявлением, с приложением заверенных копий проектной документации, однако ответчиком 07.08.2017 за N Д-1988/05 было принято решение также об отказе в выдаче разрешения.

ИП Дронов П.П. неоднократно обращался с заявлением в регистрирующий орган с целью зарегистрировать самостоятельно возведенный объект, однако уведомлениями регистрирующего органа N 64-0-1-218/3001/2017-582 от 06.06.2017, N 64-0-1-218/3001/2017-582 от 19.07.2017, N 64-0-1-218/3002/2017-323 N 64/218/002/2017-481 от 21.07.2017, N 64-0-1-218/3002/2017-323 N 64/218/002/2017-481 от 22.08.2017 регистрация изначально приостанавливалось, а в последующем регистрирующим органом принималось решение об отказе в государственной регистрации.

Кроме того, 20.09.2018 ИП Дронов П.П. обратился в администрацию Балашовского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома с магазином, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д. 127 "а" с целью дальнейшей регистрации права собственности в установленном законом порядке. Однако, органом местного самоуправления (заинтересованным лицом) принято решение, которое выражено в уведомлении N Д-1948/05 от 28.09.2018 об отказе в выдаче разрешения в связи с отсутствием документов согласно ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (в т.ч. разрешения на строительство).

Не согласившись с принятым отказом ИП Дронов П.П. обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выраженного в письме Администрация Балашовского муниципального района Саратовской области от 28.09.2018 N 1948/05, обязании выдать разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания.

Решением суда от 11.03.2019 по делу N А57-22914/2018 в удовлетворении исковых требований ИП Дронова П.П. отказано в полном объеме. Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2019 решение суда первой инстанции от 11.03.2019 оставлено без изменения.

Согласно техническому паспорту, выданному Балашовским отделением Саратовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 14.01.2015, общая площадь возведенного жилого дома с магазином, расположенного по адресу: г. Балашов, ул. 30 лет Победы, д. 127 "а", составляет 1 496,4 кв.м.

В обоснование заявленного иска, предприниматель указывает, что спорный объект строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан, объект соответствует строительным нормам и правилам, что следует из заключения технического (экспертного) исследования N 000074 от 13.05.2015, проведенного ООО "Поволжский Экспертный Центр", экспертного исследования 18.06.2014 ООО "Гражданпроект", экспертным исследованием N 2251 от 29.08.2016, подготовленным специалистом ООО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз".

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции с учетом представленных в материалы дела доказательств в удовлетворении иска отказал, указывая на отсутствие доказательств получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Поддерживая выводы суда и отклоняя доводы апелляционной жалобы, коллегия суда апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Согласно статье Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил.

По смыслу пункта статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом названной статьи.

Использование самовольной постройки не допускается.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при установлении в совокупности фактов, перечисленных в указанной статье, отсутствие одного из них влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Аналогичное положение закреплено и статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (часть 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было отмечено ранее и не оспаривается самим истцом, строительство спорного объекта осуществлено в 2013 и 2014 годах.

В 2014 году истец обратился в суд с исковым заявлением, по результатам рассмотрения которого, на основании решения Балашовского районного суда Саратовской области от 01.08.2014 за Дроновым П.П. признано право собственности на жилой дом с магазином готовностью 54%, расположенный по адресу; ул. 30 лет Победы, д. 127 "а" г. Балашова Саратовской области.

При этом в обоснование заявленного иска в рамках гражданского дела, предприниматель указывал, что спорный объект возведен на земельном участке общей площадью 2 932 кв.м., категория земель: для индивидуального жилищного строительства, принадлежащем истцу на праве собственности.

Указанный земельный участок приобретен предпринимателем на основании договора купли-продажи от 24.06.2010, заключенному между ИП Дроновым П.А. и Добромильским А.М.

Из материалов дела также усматривается, что предыдущему собственнику земельного участка (Добромильский А.М.), было выдано разрешение на строительство от 30.04.2009 под строительство жилого дома с террасой (т.2 л.д.102).

В последующем указанный земельный участок вошел в состав единого земельного участка общей площадью 6 699 кв.м с кадастровым номером 64:41:410354:125, расположенного по адресу: г. Балашов, ул. 30 лет Победы, N 127а и сформированного путем объединения нескольких земельных участков, принадлежащих истцу на праве собственности. Право собственности подтверждено свидетельством о государственной регистрации права АА 079570 от 18.01.2016, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Из указанного свидетельства следует, что разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 64:41:410354:125 - для индивидуального жилищного строительства по фактическому пользованию, под жилищное строительство, малоэтажная жилая постройка (индивидуальное жилищное строительство) (т.2 л.д.82).

Доказательств того, что земельный участок под объектом (здание магазина) был предоставлен для иных целей, нежели строительства жилого дома материалы дела не содержат.

В данной связи у предпринимателя отсутствовали правовые основания для возведения на указанном земельном участке нежилого здания.

Коллегией суда апелляционной инстанции установлено, что спорный объект изначально проектировался и возводился как нежилое здание, а именно здание магазина.

Так, определением Балашовского районного суда от 15.09.2016 Дронову П.П. отказано в удовлетворении иска к администрации Балашовского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку.

Отказывая в удовлетворении иска, суд общей юрисдикции указал, что оценка содержания иска и приложенных к нему документов, позволяет отнести возникший спор к подведомственности арбитражного суда, поскольку действие ИП Дронова П.П. (строительство объекта) привели к получению недвижимости, предназначенной для осуществления торговли, соответственно для систематического полония прибыли от его использования, то есть предпринимательской деятельности.

Выводы суда основаны в частности на заключении ООО "Гражданпроект" от 18 июня 2014 года предмет спора обозначен как двухэтажное незавершенное строительством нежилое здание (59% готовности), рабочая документация по водоснабжению и водоотведению оформляется именно как на нежилое здание.

Договор строительного подряда от 7 февраля 2013 года на монтаж дома заключает Дронов П.П. как индивидуальный предприниматель, в этом же статусе является потребителем электрической энергии в означенном здании (договор энергоснабжения N 060 от 1 июля 2014 года) и оформляет рабочий проект 8 апреля 2016 года на автоматическую пожарную сигнализацию и систему оповещения людей о пожаре в нежилом помещении - торговое комплексе по адресу: г.Балашов, ул.30 лет Победы, д. 127А.

Кроме того, эксперт ООО "НИЛСЭ" в заключении N 2251 от 29 августа 2016 года указал, что на момент проведения экспертного исследования двухэтажное каркасное строение, расположенное по адресу: г.Балашов, ул.30 лет Победы, д.127А является действующим магазином (торговым объектом) по продажи мебели.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дела, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Факт строительства нежилого здания подтверждается также заключением технического (экспертного) исследования N 000074 от 13.05.2015.

Согласно указанному заключению, объектом исследования является индивидуальный жилой дом с магазином, расположенный по адресу г. Балашов, ул. 30 лет.

В тоже время из исследовательской части заключения следует, что на первом этаже здания размещены торговый зал магазина, общей площадью 733,3кв.м. и два туалета (4,7кв.м.х2).

На втором этаже здания размещены торговый зал, общей площадью 652,8кв.м., жилая комната, общей площадью 66,2кв.м., кухня, общей площадью 15,7 кв.м., совмещенный санузел, площадью 5,4кв.м., прихожая, площадью 13,6кв.м.

Всего: по зданию общая площадь здания 1 496,4 кв.м., из которых площадь жилых помещений - 110,9 кв.м., жилая площадь 66,2 кв.м.

В данной связи отсутствуют основания квалифицировать рассматриваемый объект как объект, возведенный для индивидуального жилищного строительства.

Оценив представленные в материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия критически относится к распоряжению Администрации 23.01.2017 N 52-р о согласовании перевода жилого помещения в нежилое помещение, поскольку как уже было сказано, спорный объект недвижимости на момент принятия указанного распоряжения фактически как жилой дом не существовал.

Изложенное также следует и из распоряжения Администрации 23.01.2017 N 52-р, согласно пункта 2 которого работы по перепланировке и переустройству при переводе из жилого помещения в нежилое помещение не требуется, в связи с тем, что строительство данного помещения осуществлялось как нежилого.

Таким образом, в рамках сложившейся ситуации, совокупность признаков, позволяющих в силу положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признать за истцом право собственности на объект отсутствует.

В нарушение положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предприниматель не представил доказательств наличия права, допускающего возведения нежилого здания на земельном участке.

Представленные истцом в материалы дела документы, свидетельствующие о соответствии возведенного объекта строительным, санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам и правилам и об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и создании угрозы жизни и здоровью граждан не являются основанием для удовлетворения исковых требований в связи с не урегулированием земельного вопроса.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 июля 2019 года по делу N А57-10319/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Дронова Петра Прокофьевича (ОГРНИП 304644007800027, ИНН: 644000283598) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 2 700 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

Т.В. Волкова С.А. Жаткина