Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2019 г. N 18АП-11938/19

г. Челябинск

12 сентября 2019 г.

Дело N А07-1949/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 сентября 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дирекция программ развития г. Уфы" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу N А07-1949/2019 (судья Айбасов Р.М).

В судебном заседании принял участие представитель заявителя: общества с ограниченной ответственностью "Дирекция программ развития г. Уфы" - Борисова Анастасия Геннадьевна (доверенность от 12.12.2018 N 3)

Общество с ограниченной ответственностью "Дирекция программ развития г. Уфы" (далее - истец, ООО "Дирекция программ развития г. Уфы") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, УЗИО г. Уфы) об обязании продлить договор аренды на новый срок и обязать УЗИО г. Уфы направить ООО "Дирекция программ развития города Уфы" проект дополнительного соглашения о продлении на 5 (пять) лет договора аренды земельного участка от 30.12.2011 N 38/Т-11 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1614, земельного участка с кадастровым номером 02:55:050202:1020 для комплексного освоения в целях жилищного строительства в 30-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1 л.д.78-80).

Определением суда от 11.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 26.06.2019 (резолютивная часть объявлена 19.06.2019) в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласилось общество "Дирекция программ развития г. Уфы" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, судом применены нормы права, не подлежащие применению. Полагает, что суд первой инстанции необоснованно расценил заявленное исковое требование как требование о понуждении к заключению договора аренды на новый срок. Материально-правовой интерес общества заключается в восстановлении прав аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020 путем изменения условия договора от 30.12.2011 N 38/Т-11 о сроке - на пять лет, в связи с тем, что именно в течение 5 лет общество не могло пользоваться земельными участками по назначению и эта невозможность обусловлена действиями ответчика и третьего лица, привлеченного к участию в деле. В рамках дела N А07-10581/2013 были наложены обеспечительные меры в виде запрета строительных работ, которые сохранялись в течение 5 лет.

Кроме того, податель жалобы полагает, что настоящее дело не могло быть рассмотрено до принятия судом решения по делу А07-15388/2013 по заявлению ООО "Дирекция программ развития г. Уфы", г.Уфа к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.07.2013 N 3556, обязании утвердить проект планировки и проект межевания.

Также судом не принято во внимание, что требование об изменении договора в части изменения срока обязательства не могло быть предъявлено обществом ранее завершения процесса по делу N А07-10581/2013 (15.02.2019 - окончательный судебный акт), поскольку в условиях, если бы исковое требование арендодателя о расторжении договора было удовлетворено судом, то обращение с иском об изменении его условий было бы невозможно.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание ответчик и третье лицо не явились. С учетом мнения истца в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании истец поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан N 6543 от 11 ноября 2011 года "О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на территории севернее п. Некрасова в Ленинском районе городского округа города Уфы РБ" проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков (кадастровые номера 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020) расположенных на территории поселка п. Некрасова в Ленинском районе городского округа города Уфы Республики Башкортостан, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В связи с поступлением для участия в аукционе только одной заявки от ООО Проектно-инвестиционная компания "Башкиргражданпроект", аукцион был признан несостоявшимся.

Согласно протоколу о подведении итогов аукциона ООО Проектно-инвестиционная компания "Башкиргражданпроект" предложено в течение 10 дней заключить договор аренды земельного участка по начальной цене и на условиях информационного сообщения о проведении аукциона.

30 декабря 2011 года Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан и ООО Проектно-инвестиционная компания "Башкиргражданпроект" заключили договор N 38/Т-11 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050202:1614, 02:55:050202:1020.

Вышеуказанные земельные участки переданы арендатору 30.12.2011 по акту приема-передачи к договору аренды земельных участков N 38/Т-11 от 30.12.2011.

Впоследствии ООО ПИК "Башкиргражданпроект" передало право аренды по договору N 38/Т-11 аренды земельных участков от 30.12.2011 ООО "Дирекция программ развития г. Уфы" по договору уступки прав и обязанностей.

Срок действия договора установлен с 30.12.2011 по 30.12.2018.

Согласно пункту 3.2 договора N 38/Т-11 аренды земельных участков, по истечении срока, указанного в пункте 1.3 договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатору при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 1.3 договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме.

27 сентября 2018 года общество "Дирекция программ развития г. Уфы" обратилось в адрес Управления с уведомлением о намерении продлить договор аренды земельного участка (вх. N 31207 от 27.09.2018), в котором просило продлить договор N 38/Т-11 аренды земельных участков на новый срок.

Письмом от 26.10.2018 (исх.N 31207) Управление ответило отказом в продлении договора N 38/Т-11 аренды земельных участков на новый срок в связи с "отсутствием оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов".

Договором предусмотрены следующие обязанности арендатора:

- осуществить разработку проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в течение 12 месяцев со дня заключения договора аренды, земельного участка и представить ее на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (пункт 5.4.14);

- оплатить цену права на заключение договора аренды земельного участка в размере, порядке и сроки, установленные в разделе 4 договора (пункт 5.4.15).

Истец указал, что общество оплатило цену права на заключение договора аренды в сумме 100 000 000 руб. Кроме того, истец понес расходы на оплату арендных платежей.

Также истец считает, что отказ Управления от изменения договора может повлечь возникновение расходов у публичного образования, связанных с необходимостью возмещения обществу затрат на освоение земельного участка в условиях принятых судом обеспечительных мер по делу N А07-10581/2013.

Ссылаясь на то, что общество было лишено возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды более 5 лет по причинам, которые не могло преодолеть при должной степени заботливости и осмотрительности, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения нового договора аренды земельных участков без проведения торгов.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом перечень способов защиты гражданских прав, предусмотренный указанной нормой права, не является исчерпывающим; лицо, чье право нарушено, может избрать не предусмотренный законом способ защиты.

Судом первой инстанции установлено, что требования истца направлены на возобновление арендных отношений, возникших на основании договора аренды, то есть правоотношения сторон носят гражданско-правовой характер, в связи с чем, заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Как верно указано судом первой инстанции, Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 той же статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в том числе: земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункты 5 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

По факту отсутствия на спорных земельных участках объектов недвижимости истца, в том числе объектов незавершенного строительства, между сторонами спора нет, указанное обстоятельство также подтверждается постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2019 по делу N А07-10581/2013.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, которые уже являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом право на заключение нового договора аренды в указанных случаях гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

На основании анализа представленных в дело доказательств, пояснений сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в рассматриваемом случае совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения нового договора аренды земельных участков без проведения торгов.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Доводы истца о наличии обстоятельств, препятствующих исполнению договора в связи с наложением обеспечительных мер в рамках другого дела, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, и в решении суда им дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия полностью соглашается.

Судебной коллегией подлежит отклонению довод апеллянта о том, что настоящее дело не могло быть рассмотрено до принятия судом решения по делу N А07-15388/2013 по заявлению ООО "Дирекция программ развития г. Уфы", г.Уфа к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 16.07.2013 N 3556, обязании утвердить проект планировки и проект межевания.

Согласно части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом;

В случае приостановления производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с невозможностью рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом, суд должен установить следующие обстоятельства: 1) в чем заключается правовая связь указанных дел (взаимосвязь указанных дел по предмету иска); 2) какое преюдициальное значение по вопросам о существенных обстоятельствах, устанавливаемых арбитражным судом по приостанавливаемому делу, имеет решение, которое может быть вынесено судом по другому, взаимосвязанному с рассматриваемым делом, то есть должна быть установлена приоритетность рассмотрения одного дела перед другим.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Ходатайство о приостановлении было рассмотрено судом первой инстанции, с учетом мнения сторон, предмета рассматриваемого спора, в удовлетворении его отказано в связи с необоснованностью.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для приостановления производства по делу в порядке статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем считает, что судом первой инстанции обоснованно отклонено заявленное ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А07-15388/2013

Доводов, влекущих отмену судебного акта, апелляционная жалоба не содержит. Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.

Таким образом, в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано обоснованно. Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 по делу N А07-1949/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дирекция программ развития г. Уфы" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская И. Ю. Соколова