Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2024 г. N 10АП-26638/23 по делу N А41-60805/2023

г. Москва

23 января 2024 г.

Дело N А41-60805/23

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2024 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Боровиковой С.В., Виткаловой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Алешкевич В.М.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха - Полякова Е.Н. доверенности от 29.12.2023, паспорт, диплом,

от ООО "ГС-Саввино-спецзастройщик" - Высоцкая Г.В. по доверенности от 09.01.2023, паспорт, диплом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 10.11.2023 по делу N А41-60805/23,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Саввино" - специализированный застройщик" (далее - ООО "ГС-Саввино-спецзастройщик", ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4104 за период с 4 квартала 2022 по 1 квартал 2023 в размере 20 544 266, 66 руб., пени за период с 16.12.2022 по 16.04.2023 в размере 752 849, 03 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.11.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Представитель Комитета поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ООО "ГС-Саввино-спецзастройщик" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) с учетом соглашения от 25.04.2019 о передаче прав и обязанностей сроком до 26.04.2050 заключен договор аренды от 09.12.2010 N 4104 земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:56.

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер которой определен в приложении N 1 к договору в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области". Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 24.04.2023 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4104.

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 09.12.2010 N 4104 не погашена в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из положения ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету истца задолженность по договору за период с 4 квартала 2022 по 1 квартал 2023 составляет в размере 20 544 266, 66 руб., пени за период с 16.12.2022 по 16.04.2023 в размере 752 849, 03 руб.

Проверив расчет задолженности с учетом доводов ответчика, суд первой инстанции признает данный расчет неверным в связи со следующим.

Как указывается истцом и предусмотрено договором аренды от 09.12.2010 N 4104, арендная плата подлежит расчету на основании п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Однако, в силу пп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Как установлено судом, и подтверждается материалами дела, спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Как верно установлено судом первой инстанции, вступившими в законную силу судебными актами по делам N А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/10, А41-95764 также установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

В рамках дела N А41-98594/19 также установлено, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 21.12.2008 N 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:56 подлежит рекультивации за счет ООО "Аврора". Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 N 1014-ПА продлен до 30.09.2022.

Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела, в материалы дела не представлено.

Следовательно, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:56 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 N 02/03 "Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха", установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3%, то расчет арендной платы по договору от 03.09.2018 N 6271 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:56 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:56 в 2022 года составляет 843 040 120, 60 руб., в 2023 году - 850 722 138, 84 руб.

Таким образом, арендная плата в год за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:56 должна составлять: 2 529 120, 36 руб. в год, а в квартал 632 280, 09 руб. в 2022 году; 2 552 166, 42 руб. в год, а в квартал 638 041, 60 руб. в 2023 году.

Арендная плата за четвертый квартал 2022 года перечислена платежным поручением N 7330 от 05.12.2022 в размере 632 280, 09 руб., арендная плата за первый квартал 2023 года перечислена платежным поручением N 754 от 09.03.2023 в размере 638 041,60 руб. в установленном законом порядке и в срок, определенный договором.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что задолженность по арендной плате за четвертый квартал 2022 года и первый квартал 2023 года отсутствует.

Изложенный в апелляционной жалобе довод истца о том, что перерасчет арендной платы в соответствии с положениями ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" произведен администрацией в связи с тем, что срок рекультивации земельного участка согласно Проекту рекультивации загрязненных земель, истек 30.09.2022 года, отклоняется апелляционным судом, как необоснованный.

Пунктом 3.1. Договора аренды земельного участка предусмотрено, что расчёт арендной платы для Арендатора Земельного участка производится исходя из базовой ставки арендной платы, установленной для загрязнённых земель. Пересчёт арендной платы будет произведён после утверждения приёмки земельного участка после проведённой рекультивации.

Однако, доказательств проведения рекультивации земельного участка в материалах дела не имеется, акты о проведении рекультивации отсутствуют.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 27.03.2021 по делу N А41-77597/20 установлены следующие обстоятельства.

Имеется утверждённое Мособлгосэкспертизой Положительное заключения государственной экспертизы N 50-1-5-1208-08 от 30.12.2008, объект капитального строительства, "Рекультивация загрязнённых земель по адресу: Московская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2".

В соответствии с п. 5.3 Рабочего проекта "Рекультивации загрязнённых земель" (далее по тексту "Рабочий проект") рекультивация земель территории производится в два этапа: 1. этап- техническая рекультивация 2. этап- биологическая рекультивация. Согласно рекомендациям Мособлгосэкспертизы, биологический этап рекультивации целесообразно производить одновременно с работами по благоустройству после строительства объектов жилой застройки (п. 5.5. лист.15 Рабочего проекта).

Согласно раздела 8 Рабочего проекта продолжительность работ по рекультивации территории и сроки их выполнения определяются Генподрядчиком при составлении графика выполнения работ по застройке указанной территории.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:540:020601:56 заключён в соответствии с п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за N 12180 и Постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области N 3916 от 09.12.2010).

Земельный участок, с кадастровым номером 50:540:020601:56 был предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку.

27.08.2007 между ООО "Аврора" и Администрацией городского округа Железнодорожный (теперь Балашиха) Московской области был заключён Инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: псковская область, г. Железнодорожный, ул. Автозаводская, микрорайон "Центр-2". В связи с состоявшейся переуступкой по договору аренды в рамках Инвестиционного от 27.08.2007 было заключено Дополнительное соглашение N 8/331-ДА-9 от 15.09.2019 между Администрацией Городского округа Балашиха Московской области, ООО "Аврора", ООО "Авеста-Строй", ООО "ГС-Саввино"- спецзастройщик" (Новый застройщик), ООО "Специализированный спецзастройщик "Лидер Подмосковья" и АО "Монолитное Строительное управление N1".

Согласно Дополнительному соглашению и графику реализации контракта на осуществление застройки земельного участка, застройка пятого квартала осуществляется с 4 квартала 2023 года.

Следовательно, в соответствии с рекомендациями, изложенными в Рабочем проекте и заключении Мособлгосэкспертизы, рекультивация должна быть закончена не позднее окончания 3 квартала 2023 года.

Указанные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

По указанным основаниям апелляционным судом также отклоняется довод заявителя жалобы о том, что земельный участок земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:56, не предоставлен в целях реализации инвестиционного контракта от 27.08.2007.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.11.2023 по делу N А41-60805/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Е.А. Бархатова

Судьи

С.В. Боровикова Е.Н. Виткалова